¿Es mejor donar la casa en vida o dejarla en herencia?

A la hora de decidir cómo gestionar tu vivienda de cara al futuro no solo debes calcular los gastos fiscales, sino también considerar las consecuencias jurídicas

Bloque de viviendas en Madrid.

¿Es mejor donar la casa a los hijos en vida o dejársela en herencia? El desempleo, los bajos sueldos y la precariedad laboral siguen golpeando con fuerza al segmento más joven de la población y hacen que los padres se preocupen más aún por ellos y por dejarles solucionado el futuro. Plantearse cómo traspasar la casa familiar u otro inmueble antes de fallecer a través de una donación puede ser una opción a considerar, sobre todo si se quieren evitar posibles discusiones la hora de repartir la herencia o si se quiere ayudar a algún hijo en dificultades económicas. Pero hay que analizar varios aspectos antes de decidir.

Entre las claves a tener en cuenta están los costes fiscales, cuyo peso varía mucho en función de donde uno viva, ya que cada Comunidad Autónoma tiene su propia normativa en cuanto a sucesiones y donaciones. Xavier López, director del área fiscal de Sanahuja-Miranda Abogados, recuerda que, en general, las donaciones resultan “más gravosas a efectos de su tributación” que las herencias.

Francisco Rosales, notario en Alcalá de Guadaíra (Sevilla) y experto independiente de iAhorro.com, subraya por otro lado que los impuestos nunca deberían convertirse en la variable que determine la decisión final. “No hay que preguntarse cuánto cuesta, sino qué se necesita. Ante todo hay que conocer las consecuencias de lo que uno hace”, sostiene. En determinados casos (y según la situación de la familia) donar en vida puede aportar ventajas.

Costes fiscales, un punto importante a tener en cuenta

El hecho que las donaciones resulten generalmente más caras que las herencias se debe a que muchas regiones no contemplan bonificación alguna para esta figura jurídica, o someten su aplicación solo a ciertas situaciones y hasta determinados importes. 

En caso de sucesión, la regla general distingue si el hijo tiene más o menos de 21 años, ya que las ventajas fiscales son más amplias cuando el descendiente todavía no ha llegado a cumplir esta edad. A partir de los 21, solo Canarias, Madrid, Cantabria, Castilla-La Mancha, La Rioja y los territorios forales contemplan una bonificación superior al 95% sobre el impuesto que se aplica a la base imponible. Cuando la herencia se refiere a la adquisición de la vivienda habitual, sin embargo, siempre existe una reducción en la base imponible aplicable hasta un determinado importe, de acuerdo con las reglas fijadas por la normativa estatal. 

¿Cuánto cuesta heredar?

En el caso de adquisición de la vivienda habitual por herencia, la ley estatal prevé una reducción del 95% en la base imponible sobre la que se calcula el impuesto, hasta un importe máximo de 122.606 euros. Las Comunidades Autónomas pueden, a su vez, aumentar este porcentaje, modificar el límite y aplicar bonificaciones a la cuota que salga a pagar. En Andalucía, por ejemplo, se aplica una reducción del 99,9% en lugar que del 95%; en Madrid la deducción es del 95%, pero también se contempla una bonificación del 99% sobre el impuesto.

El impuesto sobre donaciones en Andalucía es 1.000 veces más caro que en Canarias

Si a la hora de heredar entran otros bienes, los costes aumentan. El Consejo General de Economistas pone el ejemplo de un soltero de 30 años que hereda bienes por 800.000 euros —200.000 de ellos en concepto de vivienda—: las Comunidades donde más se pagaría son Andalucía (164.000 euros), Asturias (162.000 euros) y Aragón (155.393 euros). En el otro extremo se situarían Canarias (134 euros), Cantabria (1.262 euros) y Madrid (1.582 euros). Además, el heredero tendrá que liquidar el Impuesto de plusvalía municipal, que depende de cada Ayuntamiento

“En función de donde vivas, la diferencia fiscal es salvaje”, reconoce Rosales. De poco valdrá mudarse a otra región para beneficiarse de una mejor fiscalidad: la normativa prevé que se aplique la ley de la Comunidad donde más tiempo se ha vivido en los últimos cinco años. Además, en el caso de sucesión la ley aplicable es la del lugar de residencia del fallecido o de la Comunidad donde radique la mayor parte de los bienes; para la donación se aplica la misma regla en caso de inmuebles, y si se trata de otros bienes se hace referencia a la ley donde tiene la residencia habitual quien recibe la donación.

¿Cuánto cuesta recibir una donación?

La normativa estatal no contempla reducciones específicas en caso donación de la vivienda habitual: cada Comunidad Autónoma fija sus reglas. Al margen de las bonificaciones, se suelen aplicar reducciones en la base imponible cuando se trata de la vivienda habitual o se dona dinero para que los hijos puedan comprar su primera casa. Por ejemplo, Castilla y León fija una reducción del 99% en las donaciones dinerarias que vayan destinadas a la adquisición de la primera vivienda, siempre y cuando el donatario sea menor de 36 años o tenga una minusvalía igual o superior al 65%. El importe íntegro —con un límite de 120.000 euros, o 180.000 en caso de minusvalía— se debe destinar a la adquisición del inmueble, que tiene que estar situado en la Comunidad Autónoma. También en este supuesto hay que sumar la plusvalía municipal, además del impuesto por incremento del patrimonio, que repercute en el IRPF y lo abonan los padres.

El donante puede imponer determinadas condiciones a cambio de la donación

Si no se trata de adquisición de la primera vivienda o donación de la vivienda habitual, las cosas cambian. El Consejo General de Economistas también en este caso pone como ejemplo una persona de 30 años que recibe 800.000 euros de los padres en metálico. El impuesto más caro se pagará en Andalucía (208.159 euros) y Asturias (205.920), seguidas por Cantabria, Castilla y León, Extremadura, La Rioja (200.122 euros) y Aragón (177.706 euros); la carga fiscal más barata será en Canarias (200 euros) y Madrid (2.000). 

¿Cuáles son las consecuencias jurídicas?

“Hoy heredar es mucho más barato que donar”, sentencia Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director general de RN Tu solución hipotecaria. Pero, ¿siempre es mejor? Rosales recomienda dar a cada uno un trato personalizado, ya que “la fiscalidad no puede ser el motivo para elegir y la donación, aunque más cara, permite hacer más juegos”. Por ejemplo, explica que el donante puede imponer determinadas condiciones a cambio de la donación, como podría ser el cuidado de personas mayores. Hay que recordar que la donación es revocable también en caso de ingratitud: una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha determinado que el maltrato físico o psicológico son causa suficiente para que el acto pierda su efecto.

Fernando Gomá, notario en Madrid y autor en el blog ¿Hay Derecho?, recuerda por otro lado que una de las principales diferencias jurídicas entre una figura y otra reside en que, con la donación, se pierde la propiedad de inmediato, algo que no pasa con el testamento. En este último caso, “si se cambia de opinión se puede hacer otro testamento y anular a todos los efectos el anterior”, explica. También hay que mencionar que una eventual donación se descontaría de una sucesiva herencia, salvo se exprese lo contrario. En este supuesto, es como si fuera “un regalo que hago porque quiero, pero no un pago adelantado de la herencia”, ejemplifica el fedatario.

Rosales explica que existe también la posibilidad, más barata, de donar la propiedad pero reservarse el derecho a usar y disfrutar del bien hasta el fallecimiento. “Con esta fórmula, hay un equilibrio entre las partes: los hijos saben que los padres no van a dejarles sin herencia y cuál es definitivamente su parte, y por otro lado los padres están seguros de que mientras vivan quienes administran los bienes son ellos”, detalla Gomá. Cuando fallezca el donante “se consolidarán ambos derechos”, explica Ignasi Vives, responsable del área de derecho de familia y sucesiones de Sanahuja-Miranda Abogados: “El heredero adquirirá también el usufructo, por lo que tendrá la plena propiedad”.

Gulias concluye que “la donación es aconsejable si los padres quieren dejar algo en específico a un hijo, o si se quieren evitar eventuales problemas a la hora de heredar”. “Pero nunca hay dos casos iguales”, puntualiza Rosales: “Hay que consultar con el notario, que debe dar asesoramiento gratuito si se va a firmar una escritura. Merece la pena perder una tarde, porque si te arrepientes no hay vuelta atrás”.

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