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¿Se puede pedir una hipoteca a un particular?

Una hipoteca privada puede tener un coste de financiación tan elevado como el de una tarjeta de crédito

Grúas en la construcción de una promoción de vivienda nueva en Madrid.

No solo los bancos pueden conceder préstamos hipotecarios: empresas privadas y particulares pueden dejar dinero a préstamo con la garantía de un inmueble. Si el mercado fuera transparente y competitivo, nada objetaríamos a pedir una hipoteca a una empresa en lugar de a una entidad financiera, si ofreciera mejores condiciones o llegara a nichos que la banca ha dejado desatendidos. Si fuera, que de momento no parece serlo.

Para solicitar información sobre préstamos de capital privado hay que acudir a un mercado muy opaco y con muchos peligros en el camino. No hay oficinas abiertas al público en las que entrar a informarse. La primera cautela es acudir a un profesional independiente que nos asesore, un abogado o un economista básicamente. Hay que analizar la necesidad y nuestra situación financiera, para valorar la idoneidad de este tipo de endeudamiento, ya que es frecuente acudir a este tipo de financiación como último recurso, cuando las deudas nos estrangulan y no sabemos cómo salir de ellas. Jamás firmar nada llevado por la sensación de urgencia o desesperación: los prestamistas privados no son la solución a casos desesperados, más bien un problema mayor.

Para encontrar una empresa fiable y competitiva, acudir a un intermediario hipotecario que cumpla con la legalidad y tenga experiencia y buena reputación en el sector. Para ello, debería existir un registro estatal de intermediarios financieros y empresas que conceden préstamos hipotecarios en la página web de la Agencia de Consumo (AECOSAN), pero a día de hoy este registro sigue sin ser público, lo que implica tener que solicitar a la Agencia la información que debiera ser accesible sin más trabas.

El coste financiero de las hipotecas privadas puede ser idéntico al de una tarjeta de crédito

Diferentes profesionales del ramo aseguran que se ofrecen hipotecas privadas a tipos de interés nominales que oscilan entre un 8% hasta un 16%, con comisiones de apertura desde un 2% hasta un 10% —según la información de Antonio Beltrán, intermediario hipotecario de CrediPlus—, llegando como máximo a financiar el 50% del valor del inmueble. Dado que el plazo varía desde los tres meses hasta los 30 años, podemos calcular el tipo de interés efectivo que acaba pagando un cliente que solicita 100.000 euros, a un 10% nominal, con una comisión de apertura del 6% y a devolver en un año (tiempo habitual que se pacta): el resultado es un 24,19% TAE. Coste financiero idéntico a disponer de esta cantidad mediante una tarjeta de crédito y devolver toda la deuda al año, si es que fuera posible. Tengamos en cuenta, no obstante, que la misma hipoteca, si se puede devolver en 20 años, supone una TAE menor, del 11,48%.

No todo son navíos usureros en este brumoso mar privado: Luis García Langa, analista financiero, avista tierra firme en determinados fondos de inversión especializados en financiar proyectos empresariales, como podría ser la renovación de una línea de producción. Langa señala que también hay fondos que financian a familias, si bien son aún muy minoritarios en España y no compiten en precio con las alternativas bancarias, en general. Para obtener información, acudir a la CNMV y buscar empresas de servicios de inversión que se dediquen a este sector.

¿A quién le puede interesar una hipoteca privada?

En teoría, esta financiación parabancaria sirve para restaurar la situación financiera frente a la banca de familias o empresas sobreendeudadas: reunificaría deudas pendientes e impagos en una sola hipoteca, para después subrogarla a una entidad financiera en condiciones favorables. Esta práctica funcionaba, relativamente, en los años de bonanza inmobiliaria; hoy en día, los bancos no aceptan refinanciar deudas de este tipo.

Este tipo de escrituras suelen estar plagadas por cláusulas abusivas

Para Antonio Beltrán, las actuales hipotecas de capital privado no están dirigidas a particulares que precisen una refinanciación o agrupación de todos sus préstamos: “En estos casos la alternativa es vender su inmueble”. El experto de CrediPlus considera que estas operaciones pueden tener sentido para particulares que deseen vender su inmueble y que necesitan liquidez para atender pagos que no pueden posponer. También para empresas que precisan tesorería puntual a modo de póliza de crédito cuando sus bancos no les dan solución en tiempo y modo. Pero alerta que una mala práctica de prestamistas privados, además del coste de la hipoteca en sí, es que pretenden cobrar por una falsa intermediación, utilizando otras empresas del grupo que cargan en este concepto hasta el 10% de honorarios por un servicio ficticio. Si sumamos este gasto a la hipoteca del ejemplo inicial, el 24,19% TAE asciende a un más intolerable 54,52%.

Otros profesionales desaconsejan directamente su contratación; para Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiación Familiar de Agencia Negociadora, lejos de ser una solución para un cliente, puede ser el nacimiento de un problema mucho mayor. Afirma que existe el riesgo cierto de llegar a perder la vivienda por no poder satisfacer las condiciones del préstamo que se aceptó por una situación de extrema necesidad.

Santiago Cruz, de Ibercredit, añade un problema adicional, las cláusulas abusivas que plagan este tipo de escrituras. Entre ellas, pactos que suponen que el cliente no pueda amortizar anticipadamente si no se pagan al menos varias cuotas, que oscilan entre 24 y 48 cuando el préstamo se devuelve mediante cuotas mensuales. Peor aún cuando la devolución del total más interés se pacta a vencimiento: hay estipulaciones sospechosamente lesivas que pretenden que el prestamista cobre la cantidad de devolución pactada a vencimiento aunque la deuda se cancele anticipadamente.

El organismo encargado de la supervisión no es el Banco de España, sino las autoridades de consumo  

Una práctica fraudulenta consistente en pactar una deuda pendiente superior al capital que realmente había recibido el cliente se ha limitado gracias a la modificación de la normativa tributaria y presupuestaria para la intensificación de la prevención y lucha contra el fraude, que establece la limitación de pagos en efectivo respecto de determinadas operaciones. El representante de Ibercredit considera que el prestamista privado ya no puede "jugar" con la inclusión en la escritura de cantidades recibidas en metálico, al estar limitado el efectivo a 2.500 euros.

¿Son legales?

No existe una supervisión del Banco de España para estos prestamistas privados; quien se encarga son las autoridades de Consumo. La Ley 2/2009, de 31 de marzo, es la fuente normativa específica para este tipo de negocio financiero ajeno a la banca. Una hipoteca privada es legal si cumple con la legalidad; es decir, si además de la normativa comentada, respeta el resto de ordenamiento aplicable, como la obligatoriedad de conceder préstamos de forma responsable o la represión de la usura. Recientemente, el Supremo ha considerado usurero un crédito revolving al 24%; no debería pasar mucho tiempo hasta que una hipoteca con intereses clamorosamente superiores a productos similares acabe en el Alto Tribunal.

Tampoco aparentan legalidad las hipotecas “a la piedra”, concedidas sin valorar la capacidad de reembolso del prestatario, al vulnerar flagrantemente la normativa de préstamo responsable. Un mercado complementario que financie a particulares y empresas que no encajan en el corsé bancario aporta alternativas a operaciones viables. Merecemos prestamistas privados que no abusen de la desgracia ajena y busquen solucionar problemas, no agravarlos. Para ello, además de apelar a la profesionalidad del sector, se debe normativizar y supervisar con criterios mucho más estrictos y técnicos. No crecen flores en tierras raras.

El importante papel del notario

La persona que va a firmar una hipoteca privada ha de ser extremadamente diligente en relación a la información que recaba de la escritura que va a firmar ante notario. El notario Fernando Gomá explica que es importante entender bien el significado preciso de las cláusulas del contrato y de las obligaciones que asume el prestatario. Para ello, añade, se puede acudir al notario antes de firmar para asesorase y despejar dudas. “Mi recomendación es que lo haga sin el prestamista y aportando toda la documentación relacionada”, sentencia.

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