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El negocio de transformar inmuebles

El fondo KKH ha invertido más de 500 millones de euros en España y pretende seguir ampliando cartera

Tras el abrupto desplome que sufrió el sector inmobiliario con el estallido de la burbuja, el capital tardó un lustro en regresar al sector. Lo hizo hace cinco años, cuando la recuperación de esta industria se cimentó esencialmente en fondos de inversión con nombre y apellidos extranjeros que compraban desde carteras de inmuebles de las administraciones al ladrillo que engullía la banca. Uno de los fondos que llegaron fue KKH Capital Group. Más bien fue un regreso.

Antigua sede del Banco Comercial Transatlántico, en la esquina de Avenida Diagonal y Paseo de Gràcia en Barcelona, en manos de KKH desde 2014.
Antigua sede del Banco Comercial Transatlántico, en la esquina de Avenida Diagonal y Paseo de Gràcia en Barcelona, en manos de KKH desde 2014.

El instrumento estaba liderado por quien hasta 2007 había sido consejero delegado de Renta Corporación, Josep María Farré, que volvía a España tras un paréntesis de seis años con la intención de construir una cartera de inmuebles que superara los 300 millones de euros. Cinco años después, y tras unirse con el fondo norteamericano Perella Weinberg, la alianza resultante, KKH Property Investors ya ha desembolsado 500 millones de euros y piensa en ampliar su músculo financiero para seguir adquiriendo edificios.

Tras realizar adquisiciones en Barcelona y Baleares, KKH ha irrumpido recientemente en la capital madrileña, donde ha comprado la antigua sede de la Fundación Caja Madrid, en la plaza de las Descalzas, que convertirá en un hotel de lujo de 170 habitaciones. El edificio, de 25.000 metros cuadrados repartidos en siete plantas y otras dos de aparcamiento, podría estar operativo en 2019. KKH está ahora en proceso de buscar un operador de calidad aunque, según sus responsables, no le faltan pretendientes. "Hay mucho interés de las cadenas por estar en Madrid y vemos que el Ayuntamiento ve estos establecimientos como una infraestructura de capitalidad", explica el director general de KKH, Enric Venancio.

Comprar y rehabilitar

Esta adquisición encaja a la perfección con el modelo de negocio de la compañía que, a diferencia de otros fondos, no se sienta a esperar la revalorización de los inmuebles, sino que busca incrementar su valor mediante su rehabilitación y, en la mayoría de los casos, cambiando su uso. El modelo es, sobre el papel, semejante al de Renta Corporación, pero fuentes del sector remarcan una diferencia sustancial: la inmobiliaria trataba de tener los inmuebles en sus manos el mínimo tiempo posible. Cuando llegó la crisis, esa lógica fue imposible.

Esa misma operación que ha realizado en Madrid —la transformación de un inmueble en un gran hotel de lujo—, se vio frustrada en Barcelona con la llegada de Ada Colau a la alcaldía. El grupo se hizo por unos 90 millones de euros, según fuentes del mercado, con el emblemático edificio de Deutsche Bank, en el paseo de Gràcia. Ese establecimiento debía estar gestionado por Four Seasons y estaba llamado a ser otro imán para atraer nuevas inversiones a la zona. En paralelo, KKH estaba desarrollando otros hoteles en la ciudad. Para finales de este año, por ejemplo, prevé abrir un establecimiento de la marca Edition, de Marriott International y el empresario Ian Schrager, cerca del mercado de Santa Caterina.

No en vano, los hoteles son uno de los activos más codiciados dado el tirón del sector turístico. Según la consultora CBRE, el año pasado España captó 1.706 millones para inmuebles con esos usos después de un 2015 récord en el que se rebasaron los 2.000 millones.

Sin embargo, cuando el equipo de Colau llegó al poder, KKH renunció al hotel después de que su partido se hubiera opuesto al proyecto durante la campaña y decidió ubicar en su lugar pisos de lujo. El nuevo plan hotelero de Barcelona, que prohíbe nuevas aperturas en el centro, ha hecho que el fondo desplace su punto de mira. "Los nuevos proyectos hoteleros en Barcelona son complicados. Las zonas en las que se puede construir no son las idóneas para ese uso, pero nosotros tenemos la vocación de seguir operando en la ciudad. Nos adaptaremos a la situación política y seguro que continuaremos", asegura Venancio, quien señala que, además de Madrid, otro de los destinos prioritarios para la firma es Ibiza, donde el año pasado empezó ya las obras de un establecimiento de lujo.

Además de hoteles y viviendas de lujo —KKH ha realizado casas unifamiliares en la zona alta de Barcelona— la tercera pata de este fondo es el segmento comercial. En una operación inédita en la capital catalana, el fondo está inmerso en la conversión del antiguo hotel Montecarlo, en La Rambla, en un espacio comercial. El inmueble, de 4.000 metros cuadrados, está pensado para que sea la tienda de referencia (flagship store) de una marca de moda a partir del año que viene.

El fondo, que ha invertido hasta ahora 500 millones de euros, piensa en ampliar los recursos disponibles para aumentar su cartera, aprovechando el buen momento por el que pasa el inmobiliario. "España está bien situada internacionalmente", sostiene Josep María Farré. A pesar de la competencia que hay para adquirir grandes edificios en las ciudades, Venancio resalta: "La competencia se reduce cuando los inmuebles requieren de muchas obras. En cambio, sí la hay para adquirir producto final".