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Construir en solar ajeno sin permiso del dueño (y amparado por la ley)

Una empresa revoluciona el urbanismo en la Comunidad Valenciana al desempolvar una norma que permite edificar en suelo urbano ocioso de otro propietario

Céntrico solar, en la calle Russafa de Valencia, donde el Grupo Siso ha pedido al Ayuntamiento poder levantar 14 viviendas pese a no ser dueño del suelo.
Céntrico solar, en la calle Russafa de Valencia, donde el Grupo Siso ha pedido al Ayuntamiento poder levantar 14 viviendas pese a no ser dueño del suelo.

Una empresa está revolucionando el urbanismo en Valencia. Se trata de Grupo Siso, acrónimo de Sociedad Impulsora de Solares Ociosos. Al calor de la reactivación inmobiliaria, la mercantil ha desempolvado una ley autonómica aprobada por el PP en 2014, pero nunca usada hasta ahora, que permite construir en un solar ajeno que lleve seis años inactivo sin permiso de sus dueños. Grupo Siso ha puesto en marcha el procedimiento, que guarda cierta similitud con la expropiación, en cinco valiosos solares de la tercera ciudad de España y también en otras dos parcelas de Dénia y Calpe.

El primer solar en el que Grupo Siso ha pedido construir es también el más caro. Se trata de una parcela cercada en la calle Russafa de Valencia, muy cerca de la plaza del Ayuntamiento. En abril de este año Grupo Siso aportó al Consistorio la documentación registral que acredita que los dueños incumplen la obligación legal de construir. La última prórroga municipal para que los propietarios solicitasen la licencia de edificación expiró en junio de 2010.

Grupo Siso presentó en el mismo acto al Ayuntamiento su proyecto para construir en el lugar 14 viviendas. El Consistorio avisó a los dueños y les dio un plazo improrrogable de tres meses para solicitar el permiso de obra. Si no lo hacen, Grupo Siso ejecutará su proyecto amparado por la ley. Se quedará con una parte de los beneficios que genere la promoción inmobiliaria y entregará otra parte a los dueños del solar, bien en dinero o bien en viviendas.

La propuesta de reparto de las ganancias la hará Grupo Siso, aunque el Ayuntamiento tiene la obligación de supervisar que esta sea razonable. Los propietarios tienen derecho, como en todo procedimiento administrativo, a presentar alegaciones y recursos. Una vez comenzado el proceso, otra empresa puede plantear un proyecto para el mismo solar. Pero la normativa recoge que el Ayuntamiento “valorará”, a la hora de elegir entre las alternativas, el hecho de haber sido quien ha iniciado el procedimiento.

Se da la paradoja de que la familia Montoro, dueña del solar de la calle Russafa, hizo fortuna con el negocio promotor. El patriarca, Miguel Montoro, falleció en 2016 después de haber levantado enormes edificios en la ciudad de Valencia, como los centros comerciales Aqua y Arena. La familia ha declinado ofrecer su versión de los hechos.

Grupo Siso se constituyó el 31 de enero. Pero sus socios tienen una larga trayectoria en el negocio inmobiliario, según ha publicado Valenciaplaza. “El sector inmobiliario es uno de los pocos que apenas ha evolucionado y esta vía de negocio viene de un proceso largo de investigación. Si hasta ahora se ha utilizado poco es por el desconocimiento que había de la ley. Y no tanto porque no se supiese de su existencia, sino de cómo se debía aplicar”, afirma Miguel Ángel Santos, uno de los socios y en la práctica director de la empresa, a preguntas de este diario. “¿Por qué deben aguantar los vecinos de un solar que sea un nido de ratas y basura? ¿O la visión de una estructura a medio construir?”, añade.

La sociedad ha puesto en marcha el procedimiento en cinco solares céntricos de Valencia y en dos parcelas junto al mar en Dénia y Calpe. Pero en su web anuncia que piensa extender la práctica al resto de grandes municipios valencianos, desde Castellón a Benidorm, así como a pequeños pueblos de alto valor inmobiliario, como Xàbia y Godella.

Inquietud empresarial

La iniciativa genera inquietud en el ámbito empresarial. “Ventajas no le veo ninguna, más allá de que no proliferen solares con fines especulativos y con incumplimiento del planeamiento urbanístico. Entre los riesgos que plantea está la judicialización, la apertura de expedientes sobre solares cuyos propietarios no han edificado por causas justificadas y la valoración económica de la expropiación. El propietario debe poder defender sus intereses legítimos, entre ellos el de la propiedad privada”, afirma Salvador Navarro, presidente de la Confederación Empresarial Valenciana.

El Ayuntamiento de Valencia lo ve, en cambio, con buenos ojos. “Es un instrumento válido para evitar vacíos urbanos en zonas consolidadas”, afirma el socialista Vicent Sarrià, concejal de Urbanismo. Sarrià cree que la herramienta ha empezado a utilizarse porque el Consistorio ha anunciado que la revisión del plan general de la ciudad no incluirá nuevos sectores urbanizables. “En tales condiciones se ha despertado en el mercado el interés por los vacíos urbanos”.

Valencia ha acordado declarar como zonas preferentes para el uso de este procedimiento el centro histórico y otras áreas consolidadas de la ciudad. La Generalitat prepara la reforma de la Ley del Suelo, que no eliminará esta posibilidad, sino que potenciará su uso en la vertiente de la rehabilitación y puesta en el mercado de aquellos edificios de viviendas que sus dueños mantienen tapiados más de seis años.

Las ciudades españolas plantean soluciones distintas a un problema común

El problema de los solares ociosos es común a las grandes ciudades españolas. Pero su respuesta es diferente porque la normativa urbanística tiene carácter autonómico. El instrumento más extendido es el registro municipal de solares. Una figura recogida ya en la Ley de Solares de 1945 que permite a los Ayuntamientos sancionar y, llegado el caso, expropiar y subastar el suelo urbano de aquellos propietarios que incumplen el fin social que les asigna el planeamiento.

En la Comunidad de Madrid existió la década pasada una figura parecida a la que está en vigor en la Comunidad Valenciana, explica una portavoz municipal, pero fue derogada en 2010 y "el supuesto del agente urbanizador no existe en la Ley del Suelo vigente".

"En Zaragoza llegamos a ejecutar acciones de incumplimiento del deber de edificar sobre varias fincas. Se adquirieron y se subastaron, pero nadie se interesó por ellas. Al final se tenía que hacer el Ayuntamiento con la propiedad y era una locura. Decidimos levantar el pie", afirma Miguel Ángel Abadía, gerente de Urbanismo del Ayuntamiento de la capital aragonesa. La ciudad apuesta ahora por obtener cesiones temporales de las parcelas inactivas, "incorporándolas a la realidad urbana" como aparcamientos o zonas de juegos infantiles.

Sevilla sí mantiene activo su Registro Municipal de Solares, en el que solo el Ayuntamiento puede iniciar el procedimiento. Desde 2016 ha abierto 55 expedientes y ha sacado a la venta 12 solares, ocho de ellos en el centro histórico. Los precios de salida han oscilado entre 26.000 y 5,5 millones de euros. Barcelona carece de un instrumento de este tipo, si bien un portavoz municipal de Urbanismo indica que el Ayuntamiento trabaja en la creación del "registro de solares sin edificar" que contempla la legislación catalana.

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