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La compra de una vivienda sobre plano tiene premio

La adquisición de una casa antes de que arranque la obra sale hasta un 15% más barata en el ciclo de mercado actual

La compra sobre plano ha vuelto, como se evidenció en el último Salón Inmobiliario de Madrid.
La compra sobre plano ha vuelto, como se evidenció en el último Salón Inmobiliario de Madrid.

Con el regreso de la construcción de viviendas nuevas, vuelve la compra sobre plano, una modalidad erradicada en los años de crisis que ahora es elegida de nuevo por los compradores de casa. Y lo es porque tiene algunas ventajas incontestables sobre la adquisición de las últimas viviendas, ya terminadas o a punto de finalizar, de cualquier promoción.

La que más interesa en este momento al comprador es el ahorro sobre el precio al que se venden las últimas unidades de la promoción. "En momentos alcistas de precios como en el que estamos, con subidas de entre el 5% y el 7% anual, se puede comprar más barato si se hace sobre plano y a precio cerrado", dice Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE). Teniendo en cuenta que el plazo de construcción de una promoción está entre 18 y 24 meses, "el paso del tiempo va en perjuicio del que compra al final y en beneficio del que compra ahora", añade. "En un escenario como el actual, de tendencia de precios al alza, permite comprar sin posibles incrementos acumulados", coincide Manuel Balcells, director general de Inbisa Inmobiliaria.

De aquí a 2019, cuando acabe la obra, la vivienda se habrá revalorizado. ¿Cuánto? "Aproximadamente compras un 15% más caro con entrega inmediata que sobre plano, aunque depende de la historia del proyecto", dice Álvaro Marcos, responsable de comercialización de Aedas Homes. Ocurre justo lo contrario en ciclos bajistas en los que los precios hacen que la compra sobre plano no siempre sea la mejor decisión.

Además, es una práctica frecuente que las promotoras fijen una estrategia de tarificación en la que se bonifique a los clientes que compran al comienzo y se penalice según avanza la obra. "Se premia al cliente por su confianza y por ayudar con su decisión a hacer viable comercialmente el proyecto", explica Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes. Estas bonificaciones se fijan en función del importe de la vivienda, pero la horquilla va del 5% al 10% del precio. Esta promotora ha sido una de las primeras en premiar e incentivar de otra forma al comprador sobre plano con un seguro que cubre cualquier contingencia personal que pudiera sufrir durante la construcción de su piso (fallecimiento, incapacidad, desempleo...). Este seguro es gratuito.

Otra ventaja es la flexibilidad en el pago, esto es, hacer frente a la entrada durante los meses en los que dura la construcción mediante cuotas mensuales. "Si compras con entrega inmediata necesitas tener el 20% que no te financia el banco, el 10% de IVA y el 3% o 4% de gastos en el bolsillo; casi un 35% del valor total de la vivienda. Si compras sobre plano lo tienes algo mejor, ya que tienes el tiempo de la obra para conseguir este dinero", comenta Marcos.

Elegir altura y vistas

Al margen de cuestiones económicas, la compra sobre plano también permite elegir las mejores viviendas, en cuanto a número de dormitorios, alturas, vistas y orientación. Los pisos más singulares vuelan durante los primeros días de comercialización. "Muchas veces acabas comprando uno de dos dormitorios cuando lo que te interesaba era uno de tres", recuerda Cuervo. "Generalmente no sueles tener mucha elección, los mejores pisos no suelen durar hasta el final, salvo que el promotor haya guardado unidades para maximizar ingresos", señala el responsable de comercialización de Aedas Homes.

Los inmuebles más solicitados son los áticos, por las mejores vistas y los menores ruidos vecinales. Con respecto a una altura media, estos productos son entre un 15% y un 20% más caros. También los bajos con jardín son muy codiciados por las familias. En este caso, el precio sube entre un 3% y un 5%. Las orientaciones que antes se agotan son las sur y sureste porque gozan de más horas de luz natural, aunque en verano se convierte en un inconveniente por el calor y el mayor consumo de aire acondicionado.

Cierto es que el que adquiere un producto acabado tiene la ventaja de poder ver y tocar el piso. No hay sorpresas. Pero, por contra, "la vivienda acabada requiere, en muchos casos, de unas obras de adaptación a las preferencias particulares del cliente, lo que le conlleva un mayor gasto", apunta Velayos. Además, las nuevas promociones cada vez son más sofisticadas. "La innovación, la sostenibilidad, el cuidado por el diseño, las mayores dotaciones privadas y la opción de personalizar tu vivienda son los atributos que se están imponiendo en las nuevas promociones y que son extremadamente limitados en viviendas ya construidas", recalca el directivo de Neinor Homes.

La personalización es el nuevo reto al que se enfrenta el promotor en este nuevo ciclo. "Ya no se trata solo de elegir entre cuatro acabados, ya no es sota, caballo o rey, sino que algunas ofrecen la opción de customizar. Por ejemplo, el catálogo de materiales es más amplio, y se puede elegir entre cocina cerrada o americana", apunta Daniel Cuervo. Otra libertad que está en la mano del comprador es la de integrar el recibidor en el salón y decidir suelos, pinturas, paredes o carpinterías. Los límites los marca el proyecto. "El cliente tiene el derecho de pedir los planos del inmueble, los detalles de dimensiones, materiales a utilizar y distribución de los espacios, posibilidad ideal para acordar con la promotora cómo le gustaría recibir la vivienda", opina José María González Romojaro, director técnico de Aedas Homes.

Ahora bien, la compra sobre plano no está libre de dar algún que otro problema. Además de retrasos o modificaciones de la obra, "se presta a mayor número de sorpresas por diferencias entre lo que el cliente cree que adquiere y lo que finalmente se le entrega. Por eso, requiere un análisis más detallado de la documentación comercial (planos, dimensiones, memorias de calidades) y es igualmente importante analizar la solvencia y seriedad del promotor, así como exigir garantías de devolución sobre cantidades entregadas a cuenta, ya que se trata de una compra con entrega futura", advierte Balcells.

Además, está el problema de dónde vivir mientras se construye la vivienda y hacer frente al pago de dos casas. Aunque lo habitual es que los propietarios de viviendas de reposición (compran una mejor y más grande) hayan pagado ya gran parte de la hipoteca. En estos casos, "la ponen en venta seis meses antes de que les entreguen la nueva y si hubiera un descuadre se marchan tres o cuatro meses de alquiler", apuntan en la APCE. O con la familia o a un hotel. Si se trata de jóvenes que se emancipan de casa de sus padres o que viven de alquiler, suelen contar con la ayuda económica de la familia, "que puede abonar hasta la mitad de la entrada", dice Cuervo. "Los clientes suelen mantener su situación actual, sea la que sea, hasta que les entregan la vivienda", rematan en Aedas Homes.