¿Hacia dónde van las empresas inmobiliarias?

Una de las consecuencias de la crisis de la década pasada fue la separación de los negocios de inversión y de promoción inmobiliaria, lo que fue muy positivo y nos puso al nivel de países con un sector inmobiliario más desarrollado. A la inversión llegaron las Socimi y los principales promotores pasaron a ser empresas más profesionalizadas. Parecía que habíamos llegado a tener un sector inmobiliario sólido, experimentado y que había llegado “para quedarse”. Parece que no será así. Las recientes operaciones corporativas y un análisis meticuloso de la estructura empresarial del sector inmobiliario permiten ver que está en acelerada evolución. Pasada la crisis, las constantes vitales del sector se están reforzando, los precios se recuperan, aumentan las transacciones y fluye el crédito. La construcción ha vuelto a generar empleo, siendo la principal fuente de nuevos cotizantes, con un 35% del total en febrero. Lo que falta arreglar en el sector inmobiliario, tanto de promoción residencial como de inversión en terciario, es el capital que financia las inversiones, es decir, la propiedad de las empresas.

A principios de la década de 2000 las principales inmobiliarias tenían a la banca como propietaria. En 2007-2008 las empresas ya habían cambiado de dueño y su financiación estaba formada, principalmente, por recursos propios de inversores nacionales y mucha deuda bancaria. La crisis trajo consigo la destrucción de una buena parte de la financiación nacional, tanto de los fondos de los accionistas como de los acreedores. Todo ese dinero fue sustituido por inversión extranjera, principalmente de fondos inmobiliarios con plazos de inversión más cortos. Esos capitales fueron beneficiosos porque aportaron fondos y facilitaron la formación de precios cuando ambos eran necesarios. El problema está en que avanza el reloj de las inversiones, esos capitales querrán salir y no se ve claro cuál será el dinero que lo sustituirá y cómo se hará el relevo.

En el campo de la inversión (el lado “patrimonialista”), hay dos tipos de Socimi, las cotizadas en el continuo y las del Mercado Alternativo Bursátil. Las del MAB no son vehículos de inversión, sino instrumentos utilizados por patrimonios ya constituidos (familias o fondos cerrados) para aprovechar ventajas fiscales. Las cotizadas en el continuo, Merlin, Hispania, Lar y Axiare son las que pueden captar nuevos capitales — Inmobiliaria Colonial no es Socimi, pero es también un inversor sofisticado—. La participación de los fondos en estas empresas ya ha provocado movimientos sorpresivos, como la salida de Perry Partners de Axiare o el anuncio de la liquidación de Hispania (un 17% de la capitalización de las Socimi del continuo) a los seis años de su salida a Bolsa.

El reciclaje de la inversión también ha comenzado en el sector de la promoción residencial. Con la compra de Vía Célere por parte de Värde, las promotoras de ámbito nacional, Neinor, Aedas y Dospuntos-Vía Célere, son ahora propiedad de fondos. En este caso, se ha planeado la desinversión vía salidas a Bolsa, la de Neinor ya ha comenzado. Hay antecedentes favorables, como Crest Nicholson Holdings, que Värde sacó a cotizar con éxito en el controvertido mercado de Londres, aunque la capitalización de esta compañía con 50 años de historia fue de 553 millones de libras y Värde “solo” se llevó 169 millones. En España, la colocación debe hacerse entre institucionales porque el mercado minorista está viciado por la experiencia de Bankia (ni siquiera la salida a Bolsa de una empresa como Aena se atrevió a tener un tramo minorista relevante). La vuelta de Metrovacesa, como promotora, añade otro gran operador, en este caso con instituciones financieras como propietarios.

A los capitales que se deben conseguir para el cambio de accionistas habrá que añadir el necesario para el normal desarrollo del sector, como es la financiación para construir viviendas que atiendan a la creciente demanda del alquiler. Un número rápido: un aumento de un punto en el porcentaje de viviendas alquiladas supone una inversión de unos 18.000 millones de euros.

Tenemos por delante una época de cambio en la propiedad de las empresas, habrá que reciclar el capital de fondos inmobiliarios y, en menor medida, el de las entidades financieras que son accionistas involuntarios. Cabe esperar que el relevo de capitales se haga de forma ordenada, que no afecte al normal funcionamiento del mercado y que nos traigan accionistas más estables. Las nuevas y mejores prácticas del sector contribuirán a atraer a inversores particulares e institucionales nacionales y a los extranjeros de largo plazo.

José Luis Suárez es profesor y Mariola Soriano es asistente de investigación de IESE Business School.