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SECTOR INMOBILIARIO

Aquí hay dinero para promover casas en cooperativa

La Federación de Cooperativas de Vivienda de Madrid consigue préstamos para la compra de suelo

Grúas en las obras de construcción de bloques de vivienda nueva en el PAU Arroyo del Fresno de Madrid.
Grúas en las obras de construcción de bloques de vivienda nueva en el PAU Arroyo del Fresno de Madrid.

La Federación de Cooperativas de Vivienda (FVC) de la Comunidad de Madrid ha firmado un acuerdo con Auriga y el grupo financiero Alterfin, para conseguir financiación en la fase de promoción inmobiliaria que la banca tradicional no da: los préstamos al promotor para la compra de suelo, antes de conseguir la licencia de obra o de obtener suficientes preventas de viviendas.

El primer Fondo de Inversión Libre (inversión mínima y beneficios fiscales), gestionado por Auriga, se denomina Alterfin Fondo Promotores I. Una vez aprobados los últimos trámites, prestará el 75%, incluido el IVA, del valor menor del solar entre el de tasación y el de mercado, en zonas consolidadas de Madrid y alrededores, a gestores homologados por la Federación. El plazo medio de la inversión es de 12 a 18 meses -aunque puede llegar hasta 30 meses-, que es el periodo de comercialización estimado, puesto que al comenzar la fase de construcción, sí se puede obtener la financiación bancaria tradicional y se recupera el dinero para el fondo.

“Para que un proyecto viable despierte el interés de un inversor, el importe mínimo es de 50 millones de euros, mientras que en sectores como el cooperativo las necesidades de financiación suelen ser de unos cinco millones. De ahí, surgió la idea de crear un fondo que dé préstamos para compra de suelos y la de llegar a un acuerdo con la FVC, que nos aporta fiabilidad”, explicó Joaquín Poblet, de Auriga Global Inverstor, en un encuentro de la FCV con los equipos gestores profesionales de cooperativas homologados por esta asociación.

Para cada promoción, se crea una compañía específica, propietaria del 100% del suelo hasta que pasa a manos del promotor/cooperativa cuando consiga el nivel de ventas que exige la banca. “El respaldo del fondo de inversión evita que la cooperativa –que tarda de tres a cuatro meses en el estudio de mercado y diseñar un proyecto viable- llegue tarde a compras de suelo, cuando compite con promotores e inversores en la Comunidad de Madrid”, explicó Juan Casares, vicepresidente de la FCV.

Poblet adelantó que el primer fondo podría sumar unos 20 millones de euros (para unos cuatro solares), pero podría llegar a prestar 30 millones de euros y abrir sucesivos, a quien pase el filtro de la Federación. Como asesor inmobiliario, cuentan con Foro Consultores y el jurídico es Cuatrecasas.

La comisión de apertura es del 2%, pero para los gestores de la Federación bajará hasta el 1,5%, sin comisión de cancelación a partir de los seis meses. No hay financiación para operaciones ya en marcha, porque necesitan unos tres o cuatro meses para poder preparar un fondo y comunicarlo a la CNMV. “Bajaremos el tipo de interés del 12%, al entorno del 10% en el caso de la FCV, a la que damos ventaja por la seguridad que nos aporta. Hay filtros que no tiene que pasar”, añadió Poblet.

ESCENARIO FAVORABLE PARA LA COOPERATIVA

En el encuentro, se abundó en que el sistema cooperativo es una herramienta garantista que se beneficia de un escenario que ha mejorado mucho desde finales de 2014, como lo ratifica el Servicio de Estudios del BBVA: aumento de transacciones de suelo y absorción del stock, que lleva a que escasee la vivienda nueva y que sean más los barrios de Madrid en que el precio está subiendo. “Escenario de total oportunidad”, sintetizó Pablo Lafarga, director comercial y de marketing de Anida del grupo BBVA. Avala esta afirmación un dato como que la comercializadora Solvia multiplicó por ocho las ventas totales de suelo durante 2015, de los que el 63% superaron el millón de euros.

Lafarga explicó que “en nuestros solares, serán los verdaderos profesionales quienes promuevan y con la FCV podemos maximizar la venta, porque los honorarios como gestores se ajustan más que en promoción directa -que asume mayores riesgos- y los gastos de comercialización se reducen considerablemente por la gran capacidad de captación de colectivos que tienen las cooperativas”.

Anida, actualmente, trabaja en la firma del acuerdo con la FCV y contabiliza 549 solares finalistas en venta, de los que 492 son residenciales, con capacidad para 15.356 viviendas, en el territorio nacional. En la región Centro, que incluye Madrid, fuera de la M-30, hay 32 terrenos, para 947 unidades.

Capítulo aparte es el de los suelos de la cartera que gestiona en el BBVA Miguel Ángel Hernández Grueso, en la unidad de financiación residencial de clientes dudosos de Madrid y Castilla-La Mancha, que no han pasado a manos de la inmobiliaria Anida y sobre los que no se puede ejercitar una opción de compra, sino compra directa. “El 70% de las operaciones que hacemos son en régimen de cooperativa, pero ponemos muchos condicionantes -como un grado de comercialización muy elevado- para garantizar la seguridad del cooperativista. Y la última palabra la tiene el departamento de riesgos”, indicó.

Anida realiza el informe de viabilidad técnica y económica de las promociones sobre estos suelos; revisan el proyecto arquitectónico y el estudio de costes y, de cara al préstamo promotor, recurren al Project Monitoring (control de gastos a pie de obra que realiza la entidad), cuyo informe mensual garantiza que se cumplan plazos. “Hasta que no pase cierto tiempo, va a ser imprescindible, aunque es un sobrecoste para los cooperativistas. Las constructoras cobran al final y limitamos el cobro de los honorarios de gestión al 30% o 35% durante la fase de obra y, el resto, a la entrega de viviendas. El grado de aportación del cooperativista debe ser alto”, según Hernández Grueso. Últimamente, la entidad ha empezado a dar en algún caso préstamos de hasta el 50% para la compra de suelo.

Gestores con sellos de calidad

Hace un año y medio que la Federación de Cooperativas de Viviendas (FVC) puso en marcha el Registro de Demandantes de Vivienda (RDV). “Canaliza la oferta de suelos y proyectos residenciales cooperativos que casa con el listado de demandantes, agrupados por tipologías, zonas y precios. Bajo el paraguas de la Federación, se apoya en redes inmobiliarias y sociales que captan diariamente interesados, así como ofertas de suelo de los gestores homologados y de las cooperativas o de las entidades bancarias que nos presentan suelos para que se los viabilicemos”, según explicó su responsable, Javier de Osma, en el encuentro con los profesionales gestores de cooperativas y asociaciones vinculadas a la FCV por el sello de calidad que dan a las entidades colaboradoras homologadas.

La Federación asume, a partes iguales, el aspecto técnico y el comercial, para garantizar la viabilidad del proyecto, colaborando en el diseño del proyecto gracias al estudio de mercado de los suelos y convocando un concurso de gestión para gestores homologados. “Los proyectos tienen que ser viables, contemplando los honorarios de la gestora y del departamento de demandantes antes de captar los socios”. El porcentaje puede llegar al 3%.

“Ya hay varias promociones cerradas en un tiempo récord iniciadas por cooperativas afiliadas a la Federación, caso del Ensanche Sur, cubierta la promoción en más del 80% desde diciembre; el Casar del Molino, en Alcorcón, con 80 personas en lista de espera, y la de Fuente de la Villa, en Valdemoro, que se ha hecho viable en menos de 60 días”, explicó De Osma.

Para los precios, se basan en los del registro y notariado, así como en testigos como la red de pisos.com –que tendrá un apartado específico dedicado a la economía social-, fotocasa.com e idealista.com. Se suma una herramienta propia, el portal oiko.com, al servicio de las cooperativas federadas para incorporar a socios; o bien, para quienes buscan vivienda sin localización concreta. Y también el uso de tecnologías de la información.

También han desarrollado hace tres meses el Plan Permuta, para quienes necesitan una vivienda de mayor o menor tamaño en alguna nueva promoción; una apuesta personal del presidente de la Federación de Madrid y de la Confederación de Cooperativas de Vivienda, Alfonso Vázquez Fraile; una figura con reconocimiento institucional y que ha firmado todos los planes estatales de vivienda.