Las oficinas vuelven a ser un bocado apetecible para inversores

Que el mercado de oficinas está en racha es algo que salta a la vista, a pesar de que falta producto de calidad en el centro de Madrid y Barcelona al que hincarle el diente. La inversión inmobiliaria en el segmento de oficinas ha registrado en lo que va de año un volumen cercano a 2.500 millones de euros, según la consultora Savills, excluyendo las operaciones corporativas como las de Realia o Testa. Un 80% del volumen transaccionado, 1.900 millones, se ha registrado en el mercado madrileño de oficinas, que supera ya en un 15% la cifra total registrada en 2014.

Madrid refleja una recuperación del sector, ya que por primera vez desde el año 2008 el volumen trimestral supera la barrera de los 100.000 metros cuadrados, al situarse en 111.500 metros, según la consultora JLL con datos de cierre del tercer trimestre de 2015.

Y eso que la escasez de oficinas de calidad es preocupante. En la capital la tasa de disponibilidad media de oficinas se sitúa en el 10,6% a la espera de la rehabilitación de espacios que pongan nueva superficie de calidad disponible en el mercado. En Barcelona está en un 11,4%. La tasa de disponibilidad de oficinas de calidad en el centro tanto de Madrid como de Barcelona se sitúa en porcentajes no vistos desde hace años, lo que supone una oferta insuficiente para atender la demanda de operadores en busca de espacio de buena calidad.

No obstante, esta falta de stock no ha impedido que suban las rentas. En el caso de Madrid, se incrementan los precios de alquiler en casi todas las zonas. De hecho, la renta en la zona prime sube medio euro hasta los 26,5 euros por metro y mes, mientras que en la zona secundaria sube un 1,64% hasta los 15,5 euros y en la periferia llega a los 12,75 euros, un incremento del 2% que no se daba desde el comienzo de la crisis. "Solo en la zona satélite hay una estabilidad de precios, que se mantienen en 10 euros y que se justifica por la ausencia de operaciones en la zona", según JLL. Las rentas de Barcelona continúan su ascenso por cuarto trimestre consecutivo, un incremento motivado por la falta alarmante de oferta de calidad y la fortaleza de la contratación. De hecho, la renta máxima de Paseo de Gracia-Diagonal se sitúa este tercer trimestre en 19,5 euros para los mejores edificios.

Aunque los inversores internacionales participan activamente en el mercado, el ránking de inversión en oficinas de Madrid tanto por volumen como por número de activos está liderado por los inversores nacionales, que concentran el 64% del total. En el mercado de oficinas nacional, son un 62%.

El reparto del volumen de inversión por tipo de compañía doméstica está encabezado por las socimis (contabilizadas como nacionales a pesar de que su capital es mayoritariamente internacional), que abarcan algo más de un tercio del mercado, seguido de fondos, aseguradoras, y compañías inmobiliarias, ambos con cerca del 25%. El 17% restante corre a cargo de capital privado, con Pontegadea como protagonista por hacerse con la sede de Prisa a principios de año, aunta Savills.

Entre los vendedores de edificios de oficinas destaca General Electric, que entre 2014 y 2015 ha desinvertido cerca de 250 millones de euros entre Madrid y Barcelona, el 77% en 2015. También fondos alemanes, como IVG o Deka. Entre 2014 y lo que va de año distintos fondos germanos, que cuentan con varios fondos en liquidación han vendido una docena de edificios, a los que habrá que añadir los que actualmente se encuentran en pleno proceso de venta, no obstante cuentan con nuevos fondos muy activos en la búsqueda de nuevas inversiones en el mercado de oficinas, principalmente en Madrid y Barcelona.

El producto más deseado continúa siendo producto prime en el distrito de negocios madrileño, donde el crecimiento de rentas se consolida, alcanzando 26 euros por metro y mes y con suficiente recorrido para crecer al situarse todavía un 38% por debajo del pico de mercado. Algunos activos de calidad en el distrito de negocios están superando los 30 euros.

Pablo Pavía, director de inversión nacional en Savills explica que “continuamos en un escenario con una fuerte demanda a la que la oferta disponible cuesta satisfacer porque hay muy pocos procesos abiertos de venta, y los que hay, son en ubicaciones fuera de la zona prime de Madrid. Cada vez más inversores están tratando de materializar operaciones off-market y nos piden que busquemos activos en zonas prime que en principio no están en venta”.