El mercado inmobiliario endereza el rumbo

El mercado inmobiliario español empieza a asentarse. La vivienda cambia de signo para empezar la subida de precios en Madrid (3%) y Barcelona (0,8%), según KPMG. Y los fondos inmobiliarios que han venido a invertir han pasado de ser los buitres oportunistas que buscaban rentabilidades del 15% iniciales y dieron paso a los que se conformaban con rentabilidades del 10%, a ceder el sitio durante el segundo semestre de 2013 a una tercera generación de fondos, los denominados core que buscan inversiones menos especulativas que los anteriores. Son los que se disputan Castellana, 200, uno de los activos seguros lo que hace que haya muchos inversores dispuestos a pujar.

Según la consultora, para los fondos encuestados España es el segundo país en cuanto a oportunidades de inversión inmobiliaria, tras Alemania. Algo reseñable dado que la inversión extranjera busca edificios de oficinas y residenciales icónicos en zonas prime y en la capital de España apenas hay una docena cuando en París o Londres rondan los dos centenares, con lo que son mercados más líquidos al haber más movimiento.

Sea como sea, el 75% de los encuestados apuntan a Alemania y el 45% a España, pasando Reino Unido al tercer puesto con el 42% de los votos. Para el 90% de los principales fondos de inversión en los próximos cinco años los cinco grandes mercados seguirán siendo los preferidos: Alemania, Reino Unido, los dos más potentes, Francia, España e Italia. La estabilidad jurídica y monetaria juegan a su favor respecto a otros mercados como los de Latinoamérica y Asia.

Javier López Torres, socio responsable del sector inmobiliario en KPMG sostiene que el mercado inmobiliario "va mejorando aunque no debemos lanzar las campanas al vuelo". Destaca la nueva tipología de inversores, los citados fondos core, pero también la de los family office con vocación de quedarse y la ventaja de que suelen apostar por inversiones sin riesgo.

Estos no solo buscan oficinas y centros comerciales. No le harían asco a una buena calidad residencial. Algo que no abunda a pesar del stock cifrado en 750.000 viviendas y 50.000 en construcción; una cifra esta última que KPGM espera vaya en aumento. En cuanto al stock sigue gozando de buena salud. Se han vendido en 2012 y 2013 unas 300.00 viviendas anuales y de ellas, un tercio eran de obra nueva.

La Sareb merece capítulo aparte como un polo de atracción. Ha conseguido ser una referencia para los inversores extranjeros. Es el primer agente al que se dirigen en España. Y, de momento, ha obtenido buenos resultados, sobre todo si se compara con los dos primeros años del banco malo irlandés, el NAMA.

Todas estas notas llevan a que López Torres hable de un cambio de rumbo en el inmobiliario español en el que cada vez oferta y demanda van acoplando precios. De diferenciales del 20% se ha pasado al 7%. Y en el que las Socimi se presentan como un vehículo inversor interesante y no solo para el grande sino también para el pequeño, que recibe igual trato fiscal que aquel. A juicio de López Torres, antes que comprar seis o siete pisos para destinarlos al alquiler, merece la pena invertir el dinero en dos o tres Socimi.

Sigue también la tendencia del sale lease &Back que permite, como ha sucedido con dos farmacéuticas recientemente y alguna hotelera, centrarse en el negocio propio obteniendo liquidez al vender la sede y permanecer en alquiler.