Londres a ritmo de burbuja
La capital demanda 42.000 viviendas al año y se ofertan menos de la mitad
Las agencias inmobiliarias han proliferado en los últimos meses en Londres. En Putney, una zona residencial del suroeste, junto al Támesis, 15 oficinas (Foxtons, Savills, Winkworth...) se apiñan en el cruce de las dos calles principales. En el escaparate de una de ellas, Townends, situada estratégicamente junto a la estación, se puede leer: "Your property is hot" ("tu propiedad está de moda"). No les falta razón. Los vecinos se han acostumbrado a encontrar en sus buzones cartas de las inmobiliarias en las que les preguntan amablemente si quieren vender su vivienda, buena prueba de que el mercado se mueve.
Las cifras oficiales confirman esta impresión. En el sector inmobiliario británico, sin contar la construcción, trabajan 580.000 personas —según datos de septiembre de la Oficina de Estadísticas Nacionales (ONS, por sus siglas en inglés)—, 76.000 más que el año anterior.
Negocio hay. En enero se vendieron 103.000 viviendas en Reino Unido, un 30% más que en el mismo mes de 2013, según la Hacienda británica.
El volumen de operaciones lleva nueve meses creciendo. A diferencia de España, donde sigue el ajuste tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, en Reino Unido el mercado se ha recuperado con rapidez. Los analistas coinciden en que las claves son el crecimiento económico, la creación de empleo y los bajos tipos de interés. Las Cámaras de Comercio pronostican que en el segundo trimestre el PIB británico superará el nivel previo a la crisis.
Ayudas públicas a la inglesa
El programa de ayuda a la compra de vivienda aprobado por el Gobierno británico el año pasado, conocido como Help to Buy, que proporciona préstamos en condiciones ventajosas, se ha convertido en el blanco preferido de quienes temen una nueva burbuja inmobiliaria. Cada vez que se publican datos sobre precios se multiplican las voces que piden su retirada por su efecto inflacionista. El informe de Berenberg, por ejemplo, sostiene que las ayudas públicas son contraproducentes. "El mercado simplemente no necesita estímulos extra", sostiene. El Partido Laborista no plantea suprimir el programa, pero pide que se reduzca el precio máximo de las viviendas que se pueden acoger a él.
Otros analistas son menos críticos. "Algunos han sugerido que el programa debería ser cambiado o cancelado, pero es una pista falsa. Tiene un impacto limitado", asegura Andrew Goodwin, de EY. Las operaciones realizadas no llegan a 15.000 desde su lanzamiento en abril de 2013 hasta enero de este año, una mínima parte del total. En ese mismo plazo, en Reino Unido cambiaron de manos 957.000 propiedades. Felicity Young, de Jones Lang LaSalle (JLL), añade que Help to Buy "todavía es importante para estimular la demanda en muchas zonas del país, especialmente fuera de Londres y el sureste de Inglaterra".
Pese a las opiniones en contra, el ministro del Tesoro, George Osborne, acaba de anunciar la extensión del programa desde 2016, fecha prevista de finalización, hasta 2020.
Diferente ha sido la actitud de Banco de Inglaterra, que había lanzado en 2012 un plan —Funding for Lending (FLS)— con el fin de animar a las entidades financieras a prestar dinero a las familias, para la compra de viviendas, y a las pequeñas y medianas empresas. El programa se prorrogó en febrero, pero con un cambio sustancial: a partir de ahora se promoverán los créditos a las pymes y se dejarán de lado las hipotecas. En una comparecencia reciente, el gobernador, el canadiense Mark Carney, había advertido que un incremento descontrolado de los precios de la vivienda "podría convertirse pronto en un tren con un solo freno, la subida de los tipos", algo nada deseable para la economía.
Hasta aquí llega el consenso y empiezan las discrepancias. La fuerte subida de los precios durante los últimos meses ha suscitado un encendido debate sobre si el país se encamina hacia una nueva burbuja y, en caso afirmativo, qué debería hacer el Gobierno. Si el sector inmobiliario británico fuese una pinta de cerveza, ¿habría que quitarle gas antes de que la espuma se desbordara? Las alarmas saltan cada vez que se publican nuevos datos. A principios de marzo, Halifax, filial del banco Lloyds, anunció que la vivienda se había encarecido casi un 8% en un año. Poco antes, Nationwide, una de las grandes cooperativas de crédito, había situado la subida anual en febrero en el 9,4%. ¿Se han alcanzado ya precios de burbuja? Aún no. Según Halifax, el precio medio está todavía un 10% por debajo del máximo registrado en agosto de 2007. Además, en medio millón de hogares el importe de la hipoteca sigue superando el valor del inmueble.
No obstante, son muchos los que opinan que no hay tiempo que perder. "El Gobierno y el Banco de Inglaterra deben actuar urgentemente para prevenir una nueva burbuja inmobiliaria", afirma en un informe reciente Rob Wood, economista jefe para el Reino Unido del banco Berenberg. Y hay incluso quien se atreve a calcular las probabilidades de que la burbuja se reproduzca: un 77%, según un estudio de la Warwick Business School.
Otros agentes no lo ven tan claro. Felicity Young, de Jones Lang LaSalle (JLL), asegura que el ritmo de subida de los precios, "aunque relativamente alto en comparación con los pasados cinco años, no se aleja de otras recuperaciones del mercado en Reino Unido". "En realidad, las dos recuperaciones anteriores tuvieron ritmos mucho más fuertes", explica a través del correo electrónico.
Tanto Halifax como Nationwide encuentran una explicación coyuntural a las subidas: la demanda supera claramente a la oferta. El año pasado se construyeron menos viviendas que en 2007 y desciende el número de inmuebles en venta. Sin embargo, la situación podría cambiar. La cifra de viviendas iniciadas en Inglaterra en 2013 supera en un 24% a la registrada el año anterior. "Estamos viendo signos de recuperación (en la construcción de viviendas), lo que debería mejorar el balance entre la oferta y la demanda", señala Stephen Noakes, de Halifax. Young es menos optimista. "Reino Unido tiene retos estructurales que hacen que la oferta necesaria de inmuebles sea difícil de conseguir. Por eso, veremos presiones al alza en los precios durante los próximos años", explica. JLL prevé que la vivienda se encarezca en torno a un 5% este año.
Los más escépticos apuntan a otro factor para descartar una burbuja: la cautela. Según la Intermediary Mortgage Lenders Association, la asociación hipotecaria británica, aunque el número de hipotecas constituidas crece a buen ritmo, el importe medio se mantiene estable. "Familias y prestamistas están siendo cautelosos porque el único cambio probable en los tipos de interés es hacia arriba", señala Peter Williams, director de la organización.
La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), que agrupa, entre otras, a las sociedades de tasación, va un paso más allá y asegura que el "furor" comprador empezó a agotarse en febrero.
Sí existe un consenso sobre las enormes diferencias entre la capital británica y el resto del país. "Londres es un caso especial. Su economía está en auge y se beneficia de la demanda global", explica Felicity Young. Un informe de Knight Frank la sitúa como la ciudad más atractiva del mundo para comprar propiedades, por delante de Nueva York.
Según Andrew Goodwin, de EY (Ernst&Young), "en la mayoría del Reino Unido el riesgo de burbuja es pequeño. Pero Londres sufre una combinación de fuerte demanda y escasez de oferta que está dando cada vez más motivos de preocupación". JLL calcula que en la capital se necesitan 42.000 viviendas al año, mientras que la oferta es menos de la mitad. Los datos oficiales de precios, anteriores a los de Halifax y Nationwide, apuntalan estas diferencias. En 2013, la vivienda subió un 5,5% en Reino Unido y un 12,3% en Londres. Si se excluyen la capital y el sureste de Inglaterra, un área muy influida por la gran urbe, la subida se queda en un moderado 3,1%. El informe de la Warwick Business School eleva hasta el 93% las probabilidades de burbuja en Londres, 16 puntos más que en el conjunto del país.
