Los fondos quieren hoteles españoles
La elevada deuda bancaria del sector, muy refinanciada, pone a tiro de los inversores a las cadenas medianas en ciudades de interior, las más débiles
El interés de los fondos oportunistas por los hoteles españoles viene de antiguo. "Desde hace tres años nos preguntan por este tipo de compra", asegura Miguel Vázquez, socio director de Hoteles de Irea.
Grandes bufetes como Cuatrecasas y consultores como Aguirre Newman coinciden. "El interés de los fondos oportunistas por España es muy alto desde el pasado septiembre. Miran operaciones en el sector hotelero. Analizan si compran activos o deuda bancaria", ratifica Luis Arsuaga, director de la división de Hoteles de la consultora JLL (Jones Lang Lasalle).
Las entidades financieras han ido renegociando la elevada deuda hotelera desde 2008, tras arrancar de sus propietarios la promesa de poner en venta los inmuebles, cosa que no ha sucedido. A pesar de ello, los bancos no han querido ejecutar la deuda para evitar el escándalo de unos trabajadores protestando delante de sus oficinas, pero ya no pueden seguir renegociando ante las obligaciones de provisionar las refinanciaciones impuestas por el Banco de España. "Es una deuda muy renegociada, y el sector ha corregido precios a la baja. Este año veremos operaciones de entrada de fondos en deuda hotelera", predice Miguel Vázquez.
Los hoteles de Mallorca valen un 15% menos; los de Madrid y Canarias se han devaluado hasta un 30% y en las ciudades del interior cuestan la mitad. Los de Barcelona y los de la Costa del Sol son casi los únicos que mantienen su valor.
El sector está abocado a una drástica reestructuración. Solo NH debe 996 millones de euros a los bancos, a pesar de la entrada del grupo chino HNA en el 24% de su accionariado y del acuerdo con el fondo inmobiliario HPT.
Tienen problemas de balance las cadenas Vincci, Silken, Hightech, Hoteles Rafael (su matriz Urbis está en suspensión de pagos), ABBA ha cerrado hoteles, HUSA ha suspendido pagos, Hesperia está tutelado por el Santander, Hoteles Playa Sol están en suspensión de pagos y deben 300 millones de euros. Incluso la Sareb tiene 13 hoteles procedentes de bancos.
Todos los hoteles están endeudados. "Lo más importante de un hotel es la ubicación, y quienes la tienen nunca protagonizarán ventas distress (a precios muy bajos) por muy endeudados que estén", asegura Miguel Vázquez.
Tampoco tendrán esos problemas las grandes cadenas. Tienen envergadura y buena dosis de internacionalización para acometer soluciones que las salvan de la quema. Un ejemplo, Meliá, que declaraba una deuda bancaria de 564 millones de euros y un pasivo corriente de 1.042 millones en su memoria de 2012, se ha reposicionado vendiendo inmuebles de hoteles que mantiene en gestión y bajo su marca.
El problema de las entidades financieras se centra en la deuda de las cadenas medianas de hoteles urbanos de interior. "Están afectados por la significativa caída del consumo interno", explica Miguel Vázquez. Las subvenciones locales y autonómicas para mejorar la planta hotelera y atraer turismo a estas pequeñas ciudades en plena burbuja provocaron exceso de oferta que ahora es económicamente inviable.
Oaktree, KKR, Apollo, Fortress y Lone Star son los fondos más activos, pero será complicado casar operaciones. Un fondo oportunista, que prefiere quedar en el anonimato, reconoce su debilidad por "hoteles prime, en grandes ciudades y destinos internacionales, con edificios propios y bien posicionados, y con plantilla dimensionada".
Solo los buitres se quedarían con los mal gestionados con plantillas antiguas y caras para realizar la reconversión que los ponga en valor, o quedarse con el ladrillo para apartamentos de alquiler. "La compra de hoteles tiene más riesgo que la de oficinas, pero puede dar más rentabilidad con mejor gestión, en cuanto el mercado cambie", asegura Luis Arsuaga.
La calidad del hotel no es el único problema. La planta hotelera española está construida con crédito promotor hipotecario que se ha sindicado con muchos bancos, y desde 2008 se viene refinanciando, basándose en las expectativas del negocio. Un galimatías que dificulta la venta a los fondos oportunistas, que empiezan a estudiar operaciones a partir de los 50 o 100 millones de euros. "Los bancos internacionales venden carteras globales de deudas para adaptarse a sus intereses, y los bancos españoles deben organizar su riesgo para ofrecerles paquetes atractivos. ¿Cuántas estructuras bancarias hay preparadas para gestionar este riesgo?", se pregunta Juan Garnica, director de Hoteles, Ocio y Turismo de Aguirre Newman.
Las entradas de estos gigantescos inversores tomarán dos caminos. "Invertirán directamente en las cadenas, o comprarán su deuda hipotecaria para ejecutar a vencimiento y quedarse con el inmueble, a no ser que los dueños de la cadena prefieran convertirlos en accionistas", explica Ignacio Sanjurjo, socio del área de mercantil del bufete Cuatrecasas. Difícil, "los hoteleros más sofisticados del mundo, los estadounidenses, no son dueños de los activos, y esta corriente está llegando a Europa", aclara Sanjurjo.
La buena noticia es que la caída de los buitres sobre los hoteles españoles anticipa su recuperación, compran para vender bien, y solo se vende bien en bonanza.
