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La vivienda de costa echa a andar

En algunas playas conviven casas a precio de liquidación con otras de obra nueva mejor ubicadas que ya se encarecen

Viviendas en Costa Brava.
Viviendas en Costa Brava.

En la Costa del Sol una vivienda vacacional nueva cuesta más del doble que en la Costa Cálida: de pagar de 353.000 euros en el litoral malagueño a desembolsar 151.000 euros en los municipios murcianos. Mientras que en la primera hay "2.482 nuevas viviendas pendientes de venta y es uno de los mercados que más casas produce en el litoral mediterráneo español, en la segunda se contabilizan 345 unidades, según ST Sociedad de Tasación.

La vivienda de costa echa a andar

Esta es solo una pequeña muestra de la heterogeneidad que se respira en el mercado de las viviendas ubicadas en las playas españolas, donde además de ondear 579 banderas azules, empiezan a hacer acto de presencia la subida de precios, el mayor número de compraventas y alguna que otra grúa —14.600 visados concedidos en 2016, un 12,8% más que el año anterior—. Aunque no en todas las playas ni con la misma intensidad, algo que pueda ayudar al futuro comprador de una segunda residencia a decidir el destino de su inversión si aún no sabe por qué aguas decidirse. Hay que tener en cuenta que "el 29% de los españoles dice tener una vivienda vacacional en propiedad y el 22% está buscando una", según el análisis realizado por el portal Casaktua.

Un ejemplo de la disparidad de la costa: en Orihuela (Alicante) el precio ha bajado un 11,8% en el primer trimestre de 2017 comparado con el mismo periodo del año anterior. Y un 12,8% en Mazarrón (Murcia). En cambio, en Antigua (Fuerteventura) han subido un 26,1%, convirtiéndose en el destino que más se ha encarecido en los últimos 12 meses. En Mojácar (Almería), la subida ha sido del 17,3%; en Marbella (Málaga), del 11,3%, y en Benidorm (Alicante), del 10,9%, según la información sobre vivienda terminada (nueva y usada) manejada por Tinsa. La tasadora recuerda, no obstante, que hay que tener en cuenta que en algunos de estos municipios —con mercado en la playa y en el interior—, conviven la venta de producto en stock a precio de liquidación, y la venta de viviendas nuevas con mejores calidades y ubicaciones y precios en ascenso. Es el caso de Orihuela o de Torrevieja, el municipio costero donde más transacciones se cerraron el pasado año: se vendieron 5.291 viviendas vacacionales, un 21,7% más que en 2015. De ellas, 914 unidades fueron de obra nueva, según el Ministerio de Fomento.

"La recuperación sigue extendiéndose lentamente y junto a enclaves puntuales que empiezan a despuntar en precios y actividad conviven, incluso dentro de una misma provincia, zonas que se encuentran aún en fase de estabilización, en unos casos mostrando ya indicios de mejora y en otros finalizando el ajuste", explica José Antonio López, director territorial de Tinsa. "En casi dos terceras partes de las zonas el mercado vacacional evoluciona de manera positiva", añade. Esto significa que en un 62% de las localidades costeras comprar casa sale ya más caro que hace un año. La vuelta progresiva de la demanda y la apertura de la financiación están provocando el alza de los precios en un mayor número de municipios de costa, según Tinsa.

El Mediterráneo despega

Donde no cabe duda de que la vivienda vacacional muestra claros signos de recuperación es en las islas Canarias, Mallorca e Ibiza, Costa Dorada, el sur de Alicante, la costa oriental de Málaga y la costa gaditana, entre Tarifa y Conil. Y ocurre justo lo contrario en la isla de La Palma; la costa gaditana de Algeciras y alrededores; el litoral oriental asturiano y la costa coruñesa. El Mediterráneo está más avanzado en la recuperación que la costa atlántica y cantábrica.

Aunque el stock en la mayoría de las playas es ya inexistente o escaso —solo en un 5% de las zonas los técnicos señalan que la sobreoferta es muy abundante, frente al 14% del año pasado—, la vuelta de promociones nuevas sigue relegada a zonas concretas, por lo que actualmente predomina la segunda mano frente a la obra nueva. Por esto, resulta complicado encontrar promociones a estrenar en buenas localizaciones. Quien las quiera, ha de pagarlas. "Hay obra nueva, aunque cada vez hay menos ubicaciones únicas y por este motivo suponen una inversión mayor. Pero esta inversión también depende del enclave: no es lo mismo adquirir una vivienda en primera línea en Benidorm que, dependiendo de los metros y dotaciones, puede estar en una horquilla de 250.000 a 700.000 euros, que adquirirla en la costa norte de Almería, donde una primera línea no suele superar los 350.000 euros. Si en esta misma zona, eligiéramos una vivienda en segunda o tercera línea, la inversión podría reducirse hasta un 50% o 60%", explica Ángeles Serna, presidenta de TM Grupo Inmobiliario, promotora cuyos clientes son, sobre todo, belgas, españoles, alemanes, e ingleses, de un total de 25 nacionalidades.

La primera línea de playa cuesta, de media, entre 2.000 y 4.000 euros por metro cuadrados en casi la mitad de las localidades costeras españolas. Ahora bien, si la cuenta corriente no es un problema, lo más caro se localiza en la playa de La Concha, en San Sebastián (9.000 euros el metro cuadrado); el casco antiguo y El Portixol, en Palma de Mallorca (8.000 euros); el paseo marítimo de Ibiza (7.000), y la costa este de Estepona y Marbella (6.000 euros el metro cuadrado).

Mientras los españoles recuperan poco a poco el sueño de tener casa en la playa, la rentabilidad de estos inmuebles crece. El portal Pisos.com calcula que el rendimiento de la vivienda de alquiler en las playas españolas ha pasado del 2,51% en 2016 al 2,38% de 2017. Aunque varía según el destino: en Ibiza alojarse una sola noche puede llegar a costar 8.000 euros, según el comparador Hundredrooms.

Para usar y rentabilizar

El comprador de una vivienda vacacional, sobre todo el español, no suele recurrir a hipoteca o supone una mínima cantidad de la inversión total. Tiene entre 40 y 60 años y, en general, compra para uso y disfrute. "Todavía la gran mayoría de las operaciones son para uso propio, aunque sí detectamos cada vez más el interés por rentabilizar la inversión mediante el alquiler de la vivienda cuando no se disfruta. Por este motivo, TM ofrece un servicio de gestión de alquiler y otros servicios añadidos", dice Ángeles Serna, su presidenta. Son los 'worry free' (libre de preocupación), servicios postventa que se ofrecen a los compradores de una vivienda para evitarles preocupaciones cuando no la ocupan y que empiezan a ser tendencia en costa. "Son, por ejemplo, los servicios de limpieza del inmueble a la carta, el mantenimiento de la vivienda y sus instalaciones (piscinas, 'jacuzzis'...), el cuidado de jardines, la custodia de las llaves, gestión de alquiler vacacional, o incluso 'renting' de sábanas y toallas", explica Serna.