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El Constitucional anula el impuesto de plusvalía si la casa se vende con pérdidas

El Constitucional dice que solo habrá que abonar el tributo municipal si existe incremento de valor de los terrenos

Vista de un escaparate de una inmobiliaria en Madrid, con anuncios de pisos en venta. Jaime Villanueva Vídeo: ATLAS

Los contribuyentes no tendrán que pagar el impuesto de plusvalía municipal cuando hayan registrado pérdidas en la venta de un inmueble. Así lo dicta el Tribunal Constitucional (TC), que extiende a todo el territorio nacional la decisión que había adoptado previamente para el territorio foral de Gipuzkoa. En una sentencia dictada el pasado 11 de mayo, el Alto Tribunal ha vuelto a dar la razón al contribuyente en idénticos términos a la sentencia foral.

El Alto Tribunal considera ahora que el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) —conocido popularmente como impuesto de plusvalía— vulnera el principio constitucional de "capacidad económica" en la medida en que no se vincula necesariamente a la existencia de un incremento real del valor del bien, “sino a la mera titularidad del terreno durante un periodo de tiempo”.

El pasado 16 de febrero el Tribunal Constitucional (TC) ya resolvió la inconstitucionalidad del impuesto sobre el incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) de Gipuzkoa, cuando en la transmisión de un inmueble se hubiera vendido con pérdidas. Con la nueva sentencia, el Constitucional extiende esta doctrina a todo el territorio nacional.

Es decir, con la normativa actual, explica el Constitucional, el solo hecho de haber sido titular de un terreno de naturaleza urbana durante un determinado periodo temporal implica necesariamente el pago del impuesto, incluso cuando no se ha producido un incremento del valor del bien o, más allá, cuando se ha producido un decremento del mismo. Esta circunstancia, explica el Alto Tribunal, impide al ciudadano cumplir con su obligación de contribuir “de acuerdo con su capacidad económica (art. 31.1 de la Constitución)”.

Por ello, el Tribunal declara la inconstitucionalidad y nulidad de varios artículos la ley cuestionada, pero “solo en la medida en que no han previsto excluir del tributo las situaciones inexpresivas de capacidad económica por inexistencia de incrementos de valor”.

El tribunal concluye que a partir de ahora corresponde al legislador llevar a cabo “las modificaciones o adaptaciones pertinentes en el régimen legal del impuesto que permitan arbitrar el modo de no someter a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana”.

Reacción de las diputaciones forales

Las diputaciones del País Vasco han reaccionado para evitar la posible pérdida patrimonial que la sentencia del Constitucional podía provocar en los Ayuntamientos de los territorios forales, separando el valor del suelo y el valor de construcción para el cálculo del impuesto. Los Ayuntamientos recaudaron 2.625 millones de euros por el impuesto de plusvalía en 2015 (último año con datos cerrados), y con la sentencia del Constitucional estos ingresos se verán mermados.

Hasta el momento, la base imponible del impuesto se determinaba aplicando al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, unos coeficientes en función del periodo de tenencia del inmueble. No se tenía en cuenta la ganancia o pérdida real que tiene el contribuyente al transmitir el bien.

Ante la sentencia del Constitucional que declara nulos varios preceptos del impuesto foral, la Diputación foral de Gipuzkoa y la de Álava publicaron sendos decretos. Según estas nuevas normas, el valor de referencia para determinar si existe o no plusvalía es el valor real de compra-venta correspondiente al valor del terreno. Existirá incremento de valor de los terrenos cuando el precio de transmisión sea superior al de adquisición. Únicamente en el supuesto de que exista incremento de valor de los terrenos se procederá a determinar la base imponible y la cuota tributaria del impuesto. Desde Ayming insisten en que habrá que esperar para ver si la norma estatal sigue la misma tendencia que las forales.

Si los valores de adquisición y transmisión que se tienen en cuenta para determinar la existencia de valor no aparece desglosado, el criterio que debe aplicarse es el porcentaje del valor del suelo y construcción del último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

De ser trasladado al ámbito estatal, esta medida viene a perjudicar a empresas promotoras inmobiliarias que en el momento de realizar la construcción de los inmuebles, los costes derivados de la misma en pleno auge de la burbuja inmobiliaria eran muy elevados (personal técnico, mano de obra, materiales, licencias, etc), y por consiguiente, con la posterior crisis inmobiliaria, el coste de venta del bien era bastante menor que el del coste de producción del citado bien, explica David García Vázquez, responsable fiscal de la consultora Ayming. Podría ocurrir el caso de tener que pagar una cuota por plusvalía superior al beneficio obtenido por la venta del inmueble.

Si hay pérdidas en la venta

El TC no aclara en el contenido de las sentencias cuál es el procedimiento para que el contribuyente pueda demostrar que no hubo plusvalía en su operación, con lo que hay que fijarses en los medios de prueba presentados por el contribuyente en las sentencias de los tribunales dictadas a este respecto y que son favorables al contribuyente.

El contribuyente debe basarse en lo previsto en el territorio común. En territorio común se puede destacar, entre otras, las siguientes resoluciones: Informe del valor del suelo emitido por la Junta de Castilla y León que aporta el contribuyente para la sentencia estimatoria del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de fecha 10 de junio del 2016. En reclamaciones de particulares, podemos destacar el criterio establecido en sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana, de finales del 2016, que con las escrituras de compra y venta del bien se justifica de manera suficiente que existen pérdidas.

En el caso de sociedades, la carga de prueba es más gravosa y habrá que acudir a la prueba pericial y además examinar los balances de la sociedad que refleja la operación. La prueba pericial en este sentido es muy diversa: informes de técnicos independientes, informes del valor del suelo emitido por organismos públicos y finalmente informes de tasadores. En cualquiera de los casos es recomendable a la hora de justificar la pérdida del valor del suelo, aportar medios técnicos.

"Mientras más elevadas sean las pérdidas del contribuyente, más fácil es que éste pruebe la ausencia del hecho imponible", precisa García. "Acudir a tribunales no es recomendable si la liquidación a reclamar no supera los 10.000 euros, pero sí es aconsejable que si tenemos cualquier tipo de pérdida, iniciemos la impugnación en la vía administrativa, ya que ésta paraliza la prescripción de la liquidación".

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