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El laberinto legal de los alquileres turísticos

Comunidades y municipios se han lanzado a legislar sobre los arrendamientos a turistas con normas dispares, en cambio continuo y cada vez más restrictivas

Vista de varios apartamentos turisticos en una urbanización de Torremolinos.rn
Vista de varios apartamentos turisticos en una urbanización de Torremolinos.

La plataforma Airbnb gestiona en su web más de tres millones de alojamientos en 191 países. Sin embargo, en su plantilla lo que abunda no son los agentes inmobiliarios. Uno de los departamentos más grandes de la mayor plataforma de alquiler turístico del mundo es la división legal, que se dedica a defender a la compañía de las normas de cada país, región y ciudad. Porque mientras que en un municipio cualquiera puede alquilar una casa, en el de al lado el propietario se enfrenta a una cuantiosa multa. España no es una excepción en este embrollo. Y el Gobierno no piensa poner orden.

¿Puede un español arrendar días sueltos su casa a los turistas? La decisión está en manos de las comunidades. Es decir, puede haber hasta 17 normativas distintas. Y, a su vez, muchos municipios, especialmente los más populares entre los turistas, imponen regulaciones propias. La madeja se lía cada día un poco más. A las normativas casi infinitas, se suma el cambio constante. Varias administraciones están retocando sus leyes, algunas por decisión propia y otras por obligación, tras sentencias judiciales o por la oposición de las autoridades de competencia.

Que en España se alquilen los pisos a turistas no es nuevo. Con carteles en las ventanas, la ayuda del portero o el boca a boca, muchas familias han pasado sus días de playa en apartamentos de particulares. Sin embargo, los portales como Airbnb o Homeaway han modificado por completo esta práctica. Cualquiera puede acceder a alojamientos de todo el mundo, leer las opiniones de otros viajeros y pagar con tarjeta. Y el arrendador, en el caso de los barrios o las playas de moda, puede ingresar lo mismo por diez noches de alquiler a turistas que por un mes a un residente local. En el centro de Madrid, por ejemplo, un apartamento que cueste 1.000 euros al mes puede llegar a cotizarse en 90 euros al día para estancias cortas.

Sea por precio, comodidad o por la experiencia de vivir en casa de otro, el número de viajeros que escoge esta fórmula crece con fuerza. En 2016, 47,7 millones de turistas extranjeros se alojaron en hoteles y 8,2 millones lo hicieron en apartamentos, según Frontur. Si se compara con 2012, la ocupación hotelera ha crecido un 28%, mientras que los alquileres se han disparado un 43,17%. “El desarrollo digital va tan rápido que deja obsoletas las leyes en solo unos años”, reconocen desde la Consejería de Turismo de Baleares.

Cataluña se ha colocado a la cabeza en el control de este fenómeno que para muchos residentes ya es un problema. “La disparidad [de normativas] nos hace menos competitivos y genera confusión y desprotección”, asegura David Córdova, socio director de la consultora Vinces y asesor de Airbnb. Esto provoca además desinformación, tanto para los que quieren alquilar como para los posibles usuarios. “Los grandes operadores digitales llegan a España y se encuentran con una fragmentación enorme. Es muy difícil saber cuáles son los requisitos y obligaciones. Lo mismo ocurre con los usuarios”, explica Alejandro Touriño, socio director del despacho de abogados Ecija.

El giro legislativo hacia la homogeneización solo se podría dar a través de un nuevo marco normativo estatal. Sin embargo, el Ejecutivo no lo contempla. “Las comunidades autónomas tienen las herramientas para decidir en este campo. No pensamos que este problema se tenga que resolver a través de una modificación de la Legislación de Arrendamientos Urbanos (LAU)”, aseguró la semana pasada el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna. A este respecto, Daniel Sarmiento, abogado de Uría Menéndez y experto en derecho de la Unión Europea, asegura que el Gobierno central no tiene opción: “Solo puede hacer recomendaciones, como hace la Unión Europea”.

Desde la Consejería de Turismo de Cataluña defienden asimismo que no tiene sentido una legislación estatal. “Cada comunidad entiende mejor los problemas de su territorio y cómo solucionarlos”, esgrimen.

Las ciudades más afectadas por la explosión de los apartamentos turísticos son Barcelona, Madrid e Ibiza. En estos puntos turísticos, junto con Canarias, tienen sus propias normas, pero también han tenido que dar marcha atrás a raíz de sentencias. “En Madrid se suspendieron limitaciones que se establecían, en Cataluña se anularon multas por carecer de base legal y en Canarias se quitaron puntos de la ley por atentar contra la libre competencia. A esto se suman las acusaciones del sector hotelero de competencia desleal y los problemas de vecindad, que son locales”, dice Carlos Chaguaceda, director general de Turismo de la Comunidad de Madrid.

Más normas

Los cambios legislativos continúan. Por ejemplo, en Baleares y Cataluña está en trámite parlamentario la modificación de sus leyes actuales. En el caso catalán, se tendrán que registrar todos los pisos y habitaciones que se quieran alquilar. En Baleares se pasará de prohibir el alquiler de vivienda para uso turístico en bloques de pisos a la exigencia de una licencia y del permiso del resto de vecinos. Conseguir esta autorización dependerá de una serie de requisitos de calidad y de que la zona en cuestión esté en un área autorizada por el Gobierno regional.

La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha advertido también sobre los problemas de la dispersión normativa: “Podría constituir una barrera de entrada a la actividad para los operadores del mercado”. En esta línea se ha manifestado la patronal hotelera y de alojamientos turísticos (Cehat), contraria a este fenómeno que denuncian porque lo considera competencia desleal. “Si se regula solo en algunas autonomías, se crea inseguridad jurídica y se produce una desventaja competitiva”, argumenta Esther Montalvá, socia directora de Legal Travel.

Entre la economía colaborativa y la actividad profesional

Uno de los retos ante la irrefrenable economía colaborativa en la vivienda es distinguir cuando se trata de un particular y cuando de un gestor profesional. “No se puede prohibir por sistema. Hay que adaptarse a la realidad y que todos compitan con las mismas reglas del juego”, defienden fuentes de la CNMC.

Otro asunto por clarificar es si estas plataformas se deben regir por la ley de sociedad de la información o si, por el contrario, deben cumplir las leyes de turismo, como defienden algunas comunidades autónomas. “Se las quiere hacer responsables de que los anuncios cumplan la normativa. En caso contrario, podrían ser sancionadas”, argumenta Córdova, doctor en derecho constitucional que también es asesor de Airbnb. En línea con esta opción, Montalvá aboga por un acuerdo entre las Administraciones Públicas y las plataformas para que se obligue a indicar el código de registro. Esta alternativa evitaría los alquileres ilegales. En cambio, con la conclusión de este jueves sobre el caso de Uber se abre una duda sobre cómo se van a regular las actividades de este tipo de plataformas en Europa.

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