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Lo que hay que saber sobre la revisión del precio del alquiler

El sistema aplicable depende de la fecha de celebración del contrato

Imagen tomada en el Paseo de la Castellana de Madrid de una promoción de viviendas en venta. EFEArchivo
Imagen tomada en el Paseo de la Castellana de Madrid de una promoción de viviendas en venta. EFE/Archivo EFE

Algunos alquileres están sujetos a una actualización, una revisión de la cantidad a pagar. Por ley, cuando se cumple un año de contrato, se producirá la primera revisión si así se ha acordado. Esta revisión se repetirá cada año, ya que los índices aplicables suelen variar. La regla general aplicable a todos los contratos de alquiler es la primacía del pacto entre el arrendador y los inquilinos, como consecuencia de la libertad contractual. En caso de no existir este acuerdo, ya sea por olvido o por no querer aplicar ninguna actualización, la ley prevé unos modelos diferentes dependiendo de cuándo se celebró el contrato.

Desde hace dos años, fecha de la última modificación legal, la normativa en materia de actualización de alquileres obliga a que convivan tres sistemas diferentes para actualizar el alquiler.

Contratos celebrados desde el 1 de abril de 2015

La misma autonomía de la voluntad que opera para la duración del contrato lo hace para fijar la renta y la actualización de esta. Puede fijarse la variación el alquiler como decidan el casero y los inquilinos y, de no existir determinación de la manera de proceder, no se actualiza. La falta de establecimiento de la variación, que puede resultar beneficiosa para los alquilados, permanecerá sin fijarse durante toda la vida del contrato sin poder modificarse, por más que perjudique al dueño del piso. Pueden reclamar la actualización tanto el casero como los inquilinos, que deberán notificárselo a la otra parte concretando cuál va a ser la variación. Después de la notificación, se empezará a cobrar el nuevo alquiler al mes siguiente.

Existe la posibilidad de pactar la revisión del alquiler pero no la manera concreta de hacerlo. En este tipo de situaciones la ley prevé que, de manera subsidiaria, se aplique el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), la gran novedad de la última reforma en la materia. Como referencia, se tomará el Índice del último mes publicado antes de la revisión. Según este sistema, cada año se calculará la nueva renta aplicando y sumando a la renta del año anterior la variación del IGC correspondiente a los 12 meses anteriores a la actualización. Si el contrato se celebró en febrero de 2016, el mes de referencia será enero y llegará hasta enero del año siguiente.

Contratos celebrados después del 6 de junio de 2013

La anterior normativa en materia de actualización de alquileres se regía, en principio, por la voluntad de las partes que firmaban el contrato de alquiler, que podía acordarse a posteriori e introducirse en el contrato a través de un anexo. Este acuerdo es libre, aunque normalmente se trata de un porcentaje fijo cada año. Si lo desean, los inquilinos y el arrendador podrán modificar cada año el sistema de actualización, empleando los anexos al contrato.

De no existir pacto, se aplicaría el Índice de Precios al Consumo (IPC) para calcular la variación. Según este sistema, cada año se calculará la nueva renta aplicando y sumando a la renta del año anterior la variación del IPC general correspondiente a los 12 meses anteriores a la actualización. Como mes de referencia, al igual que en la nueva legislación, se tomará el IPC publicado del mes anterior a la revisión.

Contratos celebrados antes del 6 de junio de 2013

La normativa aplicable a estos contratos era bastante más rígida y, por tanto, su sistema de actualización del alquiler lo es. Obligatoriamente, toda actualización de la cuantía del alquiler de los contratos celebrados antes del 6 de junio de 2013 debe hacerse empleando el IPC durante los primeros cinco años de contrato. Tras este plazo, el arrendador y los inquilinos pueden acordar una forma distinta de actualización rigiendo el sistema del IPC si no son capaces o prefieren no llegar a un acuerdo.

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