Cuando tu casero es una empresa

En España se empieza a gestar un mercado de alquiler de viviendas profesional. Queda mucho para equipararse a otros países europeos, puesto que aquí el 97% de las casas en renta sigue en manos de particulares, lo que provoca que la oferta sea "heterogénea, dispersa y limitada", señala José Peral, director de Comercialización y Marketing de Solvia. Pero en los últimos dos años el vuelco ha sido tal que nada tiene que ver este mercado con el de antaño. Hoy, que un inquilino alquile un piso a una empresa y no a un particular es una alternativa real. Nuevos jugadores profesionales, como las socimis, los fondos de inversión y otros vehículos inmobiliarios, están apostando por convertirse en los grandes caseros españoles. De momento, son las entidades financieras las mayores tenedoras: "La cartera de algunas ronda las 40.000 viviendas, como es el caso de CaixaBank, pero en líneas generales no superan las 10.000 casas, como el Santander o el Sabadell", según Peral.

Están apareciendo distintos actores con grandes paquetes de vivienda en alquiler "que no solo han llegado para quedarse, sino que además están contribuyendo a que el sector se profesionalice y sea más transparente en sus operaciones, y esto es algo muy necesario dentro del sector residencial". Estas palabras salen desde Testa Residencial, socimi que aspira a consolidar la figura de la plataforma profesionalizada de gestión de viviendas en alquiler a largo plazo en España, ya arraigada en otros países europeos donde existen grandes vehículos de alquiler, algunos con más de 300.000 casas. Cuenta con una cartera de 8.086 viviendas de uno a cuatro dormitorios valorada en 1.740 millones de euros y con una tasa de ocupación del 92%, lo que le reporta ingresos anuales por rentas de 56 millones de euros.

Otro de los gigantes es el fondo de inversión Azora. Fundado en 2003, tiene más de 12.000 viviendas en alquiler bajo gestión en diferentes compañías, como Lazora, Encasa o Hispania. Gestiona diversos portfolios destinados a públicos con distintos perfiles: las rentas van desde los 300 euros (protegidas) hasta más de 2.000 euros al mes. Concha Osácar, socia fundadora de Azora, cree que para satisfacer la creciente demanda de alquiler, sobre todo de los jóvenes (de 18 a 25 años), en la próxima década va a ser necesario aumentar el parque. "España podría necesitar entre 1 y 1,2 millones de viviendas adicionales en alquiler y una inversión de 18.000 millones de euros anuales".

La creación de nuevas promociones destinadas especificamente al alquiler es "un negocio muy poco extendido en nuestro país y que podría incrementarse en un futuro cercano", indica Peral. Precisamente Grupo Avintia acaba de anunciar que lanzará este mismo año la primera socimi de vivienda en alquiler que nacerá con el objetivo de promover nuevos pisos para autoabastecer su cartera.

La gestión profesional

Y al tiempo que se teje un mercado de nuevos caseros, toma forma el negocio de unos nuevos gestores profesionales capaces de sacar la máxima rentabilidad a esa ingente cartera. Son los servicers, que ofrecen servicios integrales. Detrás de los anuncios de portales como Idealista "cada vez hay más producto de empresas especializadas en la gestión de viviendas en alquiler, algo impensable hace unos años", señala Fernando Encinar, cofundador del portal.

"La eficacia y seguridad en la gestión que aporta una empresa es cada día más preciado, tanto por propietarios como inquilinos", dice Juan Carlos Álvarez, director general de Negocio de Activos Inmobiliarios de Servihabitat, que gestiona más de 38.000 unidades. Más del 40% de las nuevas operaciones son de alquiler.

También Altamira Asset Management, que gestiona más de 8.000 contratos, redobla su apuesta por el alquiler, una palanca de generación de valor para los activos residenciales de sus clientes (Santander, Sareb y otros). "Es una alternativa a la falta de liquidez en venta de algunas viviendas de los porfolios generando, mediante el alquiler, ingresos extraordinarios y compensación de gastos de mantenimiento".

En Solvia, donde ahora además ofrecen sus servicios a particulares que alquilan sus casas, creen que "el desarrollo de operadores profesionales también contribuirá a que más particulares pongan sus inmuebles en el mercado y a solventar el actual desequilibrio entre oferta y demanda", indica Peral. Maneja una cartera en alquiler (propiedad de terceros) de más de 10.000 contratos.

Alquilar a particular o a empresa

¿Qué supone para el inquilino alquilar a través de una empresa y no de un particular? A priori tiene más servicios y las exigencias son menos severas que las que puede pedir un propietario con miedo a los impagos, entre otras cosas porque realizan un estudio de viabilidad económica. "Los particulares que alquilan no aplican criterios homogéneos a la hora de analizar riesgos. En el caso de los institucionales se pone mayor foco en realizar un correcto scoring, estudiando la solvencia personal y profesional del potencial arrendatario", dicen en Altamira. Por ejemplo, Servihabitat y otros servicers ofrecen un mes de carencia, sin avales, solo un mes de fianza, gastos de comunidad e IBI incluidos, garantía de puesta a punto de la vivienda, asistencia del hogar 24 horas, soporte en el alta de suministros y un servicio de solución inmediata de imprevistos. En Azora se pide al inquilino un depósito de garantía o un seguro de impago, así como un seguro de hogar anual.

Una ventaja es que el estado de conservación de los inmuebles suele ser mejor y cualquier incidencia se suele resolver con más celeridad, puesto que cuentan con una red de proveedores de servicios. Además, "en el caso de que la compañía sea propietaria del edificio completo o el dueño mayoritario, garantiza el mantenimiento de las zonas comunes y solucionar problemas sin necesidad de tener que someterse a la votación de los vecinos", indican en Testa Residencial. Otra garantía es que "se depositan las fianzas en los organismos oficiales y, a diferencia de un arrendador particular, no se podrá producir la recuperación de la vivienda de forma anticipada como permite la Ley de Arrendamientos de Vivienda (LAU)", recalcan en Altamira. En cuanto a las rentas, no hay diferencias entre un particular y una empresa.

Entre unos y otros, el alquiler profesional toma cuerpo. Pero para que tenga futuro, "es urgente un programa de colaboración público-privada que fomente el desarrollo de un parque de calidad a precios asequibles pero que permita al sector privado obtener retornos atractivos", opina Osácar. Y que exista "seguridad jurídica para operar con ciertas garantías", según Testa Residencial. En Servihabitat apuestan por medidas fiscales para el desarrollo de un mercado profesional. Pero, ¿tiene el alquiler futuro? "Tiene todavía posibilidades de crecer en España, pero probablemente con la mejora del empleo, la recuperación económica y, sobre todo, cuando los que ahora viven de alquiler en unos años quieran ser propietarios, mantendremos unos niveles más bajos que los centroeuropeos. No creo que lleguemos a la situación de Viena, donde más del 80% viven en una casa arrendada o de Alemania, donde más del 50% de la población vive de alquiler", opina Encinar.