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¿Qué hago si no puedo pagar el préstamo?

Los bancos pueden ofrecer periodos de carencia o ampliaciones de plazo para pagar la hipoteca pero a cambio exigirán compensaciones

¿Qué hago si no puedo pagar el préstamo?

“Cualquier persona o empresa que diga que, por una cantidad de dinero, os puede resolver el problema, sencillamente os está mintiendo”, explica la  la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) en su página web a los que ya no pueden pagar el préstamo concedido por el banco. La asociación que, surgida durante la crisis, recomienda “calma, mucha calma” a la hora de plantearse qué hacer cuando el dinero no alcanza para liquidar la cuota mensual. “He visto negociaciones con bancos en las que las entidades no pasan a atenderte hasta un determinado número de pagos, otras que buscan una solución extrajudicial para evitar que su ratio de morosidad suba, o clientes que han firmado acuerdos peores del que ya tenían”, relata Fernando Sanahuja, socio del despacho de abogados Sanahuja Miranda. Entonces, ¿cuáles son las opciones que aconsejan los expertos para salir de situaciones de este tipo o, por lo menos, aliviarlas?

“Lo ideal cuando no se puede hacer frente a una cuota del préstamo o de la hipoteca es hablar con la entidad”, señala el director de la empresa de intermediación financiera RN Tu solución hipotecaria, Ricardo Gulias. De lo contrario, dejar de pagar la cuota sin más, advierte el portal web Finanzas para todos, publicado por el Banco de España y la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), puede acarrear “graves problemas”. La deuda puede engordar y la situación puede terminar con el embargo de bienes y el desahucio. “En caso de impago la entidad bancaria efectuará reclamación extrajudicial y, si la situación se mantiene sin cambios, presentará demanda judicial”, afirma Sanahuja. “Puede optar también por la reclamación a través de un notario, si bien es una opción poco habitual”, añade.

Reducir la cuota con carencia o ampliación del plazo

“En los últimos tiempos las cosas han cambiado mucho”, admite Gulias, “la banca ahora está más dispuesta a mediar, llegando a buscar soluciones menos drásticas”. Un giro que ha sido posible, en su opinión, gracias también a las acciones de movimientos como la PAH. Así, según el Código de buenas prácticas bancarias –valido para préstamos hipotecarios y puesto en marcha por el Gobierno en marzo de 2012–, la entidad puede proponer un período de carencia. Durante este tiempo, solo se pagarían los intereses, sin amortizar el capital, o, se abonaría solo una pequeña cuota de capital durante uno o dos años, según Sanahuja. Aunque en el primer caso el importe prestado por el banco inicialmente no baja, la carencia puede suponer un apaño “hasta que tengamos una situación laboral mejor y más estable”, subraya Gulias.

Otro acuerdo que pueden ofrecer los bancos, siempre dependiendo de la situación del cliente, consiste en reducir el tipo de interés, el euríbor más 0,25 durante el periodo de carencia; o, incluso, ampliar el plazo de amortización del capital hasta 40 años (“fue algo habitual y una práctica extendida si bien en la actualidad no se está dando prácticamente”, indica Sanahuja). El objetivo es el mismo: la reducción de la cuota mensual. Estas medidas pueden ayudar “a pasar las malas rachas”, señala Finanzas para todos, pero “normalmente significan que el préstamo será más caro al final del plazo”. En opinión de la PAH, “hay que ir con mucho cuidado, porque puede resultar que finalmente la reducción de la cuota no era tan significativa como pensábamos o porque disminuye durante un período pero después vuelve a subir, incluso más que al principio de la operación”.

Quita de la deuda

Una de las críticas de la plataforma a este código de buenas prácticas es lo riguroso de las condiciones que exige para poderse acoger a él. Es el caso de la quita de la deuda, es decir, su reducción. La norma aprobada en 2012 establece que, para solicitar una reducción de la deuda, la cuota de la hipoteca que propone el banco tiene que suponer más del 60% de los ingresos del deudor. Y eso, tras haber aplicado previamente la carencia, la ampliación del plazo y la reducción del tipo de interés. En todo caso, los que logran conseguirla, podrán “vender el inmueble por un precio acorde al mercado y quedarse sin deuda”, asegura Gulias.

Dación en pago

La entrega de la vivienda para cancelar la deuda hipotecaria, en el marco del código de buenas prácticas de la banca, supone la última a la que solo pudieron acogerse 2.188 personas en 2015, un 22,6% menos que en 2014, según los datos publicados el año pasado por el Ministerio de Economía. Aunque hay que tener en cuenta que la situación económica ha mejorado y cada vez hay menos personas en esa situación.

La llamada dación en pago se aplica solo cuando los demás intentos han fracasado, y solo si la cuota de la hipoteca sobrepasa el 60% de los ingresos y si el valor de la vivienda no es superior a 200.000 euros en ciudades de más de un millón de habitantes, 180.000 euros en localidades de más de medio millón, 150.000 euros en ciudades de más de 100.000 habitantes, y 120.000 euros en localidades con una población inferior a este nivel.

Subrogación y cancelación del préstamo

Cuando se subroga un préstamo hipotecario, este pasa a manos de otra entidad que puede cambiar el tipo de interés o la duración, o se puede añadir capital adicional, según indica la página web de BBVA. Por el contrario, “al cancelar un préstamo y formalizar otro nuevo, es posible volver a negociar todos los apartados”. Los costes son distintos en los dos supuestos. En el caso de la subrogación, existe una comisión que puede alcanzar el 1% del capital pendiente para préstamos anteriores al 27 de abril de 2003. A partir de entonces se rebajó al 0,5%. La nueva entidad puede también cargar los gastos de notaría, registro y gestión. Las comisiones por cancelación son las mismas que por subrogación, pero hay que sumarles la comisión de estudio, la de constitución y los gastos de tasación del inmueble.

Reunificación de todo lo que queda pendiente

Existen empresas que se dedican a reunificar las deudas, es decir, juntan bajo un solo préstamo todas las deudas pendientes de un hogar: hipoteca de la vivienda, letras del coche, financiación para otras compras,... Estas empresas “piden un préstamo o hipoteca para cubrir el conjunto de las obligaciones crediticias”, explica BBVA en su web. La ventaja es un descenso importante de la cuota mensual, pero hay dos consecuencias importantes que hay que tomar en cuenta: el período de pago aumenta, así como la cantidad final a desembolsar, debido al aumento de los intereses y a los costes asociados a la reestructuración de la deuda, como las comisiones por cancelación y los gastos para abrir otro préstamo.

La palanca legal

“La desventaja de estos procedimientos es que tiene una posición del todo dominante la entidad bancaria y, por tanto, el margen de negociación real del afectado es bajo”, admite Fernando Sanahuja, socio del despacho de abogados Sanahuja Miranda. Para el letrado, esto influye, por ejemplo, cuando se trata de modificar las condiciones esenciales del préstamo, como podría ser “pasar de un tipo compuesto por el euríbor más 0,75 a otro con diferencial de 1,50 o 1,75”. El riesgo es empeorar la situación del deudor, como cuando se rebaja el precio de mercado actual en la nueva valoración de un inmueble cuya hipoteca se constituyó antes de la crisis.

La defensa en un procedimiento judicial, según este letrado, es una opción a tener en cuenta, puesto que “ahora la ley permite alegar la existencia de cláusulas abusivas, lo que da más margen a los deudores en los procedimientos ejecutivos hipotecarios”. “Puede ser un punto de inflexión para negociar con las entidades bancarias una de las soluciones extrajudiciales”, concluye.

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