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Vías para reclamar los gastos de la hipoteca

El Supremo abre puertas para que los clientes pidan la devolución de los costes del préstamo

Afectados por la claúsula suelo en sus hipotecas durante una concentración en Madrid. EFE

Hasta hace unos días — en enero de 2017 algunas entidades han cambiado su tradicional modus operandi— todo aquel que firmaba una hipoteca (o ampliaba una anterior) pagaba de su bolsillo los gastos de notaría, registro, gestoría y el correspondiente Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) para así formalizarla. Sin embargo, la Justicia —sentencia de 23 de diciembre de 2015 del Tribunal Supremo— ha dicho que son nulas las cláusulas que obligan a los particulares a abonar dichos gastos de formalización. Y los tribunales acaban de empezar a aplicar dicha resolución. Para muestra, un botón: la sentencia del juzgado de primera instancia de Granollers declara la nulidad “por abusiva” de la clausula quinta de gastos “en lo relativo a la obligación del prestatario de pagar los gastos de notario, registro, e impuestos de actos jurídicos documentados”.

A pesar de ésta y otras sentencias en este sentido, las dudas sobre esta cuestión sobrevuelan despachos de abogados y asociaciones de consumidores. Adicae señala que se mantiene cierta disparidad de criterios en relación al impuesto de actos jurídicos, “existiendo resoluciones que atribuyen este gasto al consumidor, otros al banco y otros a ambos en diversas proporciones”. David Herranz, abogado de Arriaga Asociados, reconoce que aún estamos en el principio del proceso y hay dudas sobre si la sentencia del Supremo “puede también aplicarse a la cancelación y novación hipotecarias”.

Fernando Salmerón, del Bufete Salmerón de Sevilla, lo explica con la misma prudencia, puesto que tampoco está claro qué universo de hipotecas son reclamables. “¿Son todas o solo las formalizadas en los cuatro años anteriores a la sentencia?”, se pregunta. Aún bajo este panorama no del todo claro y que, según todos los implicados se debería despejar cuánto antes, los expertos recomiendan iniciar los procesos de reclamación, bien por la vía extrajudicial, bien por la judicial. Sea cual sea el camino elegido, lo primero que hay que hacer es recabar una serie de documentos (ver gráfico) para solicitar la devolución de los gastos de formalización de un préstamo hipotecario.

Una vez recopilados todos “los papeles”, en el caso de optar por la vía extrajudicial conviene acercarse a la entidad y solicitar su devolución. Si la respuesta es negativa, debe enviarse una carta de reclamación al defensor del cliente de la entidad. En Internet se pueden encontrar distintos modelos.

Desde el despacho del abogado Joaquín Moeckel en Sevilla se recomienda, además de recoger los datos de la hipoteca, adjuntar facturas de gastos; recordar la Sentencia del Tribunal Supremo; solicitar expresamente el reintegro de las cantidades abonadas y advertir que se podrán llevar a cabo cuantas acciones judiciales se consideren pertinentes.

Diferentes escenarios

Puede ocurrir, y de hecho así ha sucedido, que la entidad financiera, ante la posibilidad de iniciar un proceso judicial se avenga a devolver todos los gastos. Fernando Salmerón, del Bufete Salmerón, explica que uno de sus clientes inició, en un proceso más amplio de cláusulas suelo, una negociación con la entidad para recuperar igualmente estos gastos. “Inicialmente hicieron caso omiso de la petición. Se mandó escrito al defensor del cliente en el que se advertía de la posibilidad de iniciar acciones judiciales. Finalmente, ellos mismos llamaron —CajaSur— y accedieron a abonar a nuestro cliente los gastos de notaría, registro e IAJD”.

En el caso de que no se haya dado este “final feliz”, si pasados dos meses no se ha recibido respuesta de la entidad o ésta es negativa, el hipotecado podrá acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España (BdE), que abrirá expediente. En un plazo máximo de cuatro meses tendrá una respuesta pero, aunque ésta sea favorable a sus intereses, puede no recuperar nada porque la resolución del BdE no es vinculante para la entidad (según los datos oficiales del propio supervisor bancario, en los últimos años, el porcentaje de rectificación de las entidades ronda el 40%).

Cuánto cuesta

En vista de estos datos, el particular puede plantearse acudir directamente (o simultáneamente) a la vía judicial. Puede recurrir a los servicios de un bufete de abogados —lo habitual es firmar un poder notarial a su favor para que éste pueda actuar en su nombre en cualquier pleito que se plantee— que tramitará su reclamación de forma individual. El abogado Joaquín Moeckel ha presentado hace unos días la que, por ahora, es la primera demanda en exclusiva de reclamación de gastos hipotecarios.

La segunda alternativa es acudir a alguna de las principales asociaciones de consumidores —Adicae, OCU y Facua han abierto campañas en este sentido— que en general ofrecen llevar a cabo acciones colectivas (o multiindividuales) agrupadas o no por entidades.

Qué se necesita

  • Factura de los gastos de la notaría en la que se suscribió.
  • Factura (carta de pago/liquidación oficial) de los gastos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • Factura de los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad de dicha hipoteca.
  • Factura de la gestoría encargada de la tramitación, si es que recurrió a ella.
  • Escritura del préstamo hipotecario.
  • Factura de la tasación del inmueble.
  • Último recibo del pago de la hipoteca en caso de seguir abonándola.
  • Si se van a reclamar los gastos de formalización de la hipoteca por cancelación de la misma o novación es necesario aportar las escrituras correspondientes a dichas operaciones e igualmente todas las facturas (notaría, registro) vinculadas a ellas.

Reclamar los gastos de formalización de la hipoteca tiene un coste. Si se opta por la vía extrajudicial, el tiempo en buscar los documentos, escribir la solicitud, remitir el expediente, esperar la respuesta… será el principal gasto, más allá del precio de las fotocopias de los documentos requeridos. Si se opta por la vía judicial, no hay asociación de consumidores, ni despacho de abogados que, de una manera u otra, no cobre por sus servicios. Las Asociaciones exigen asociarse. En el caso de Adicae, para ser miembro hay que abonar una cuota única de alta de 40 euros y 36 euros de cuota anual (tres euros al mes). En Facua, la cuota anual es de 60 euros y la de inscripción, de 27 euros. En la OCU, dos meses a dos euros, seis meses a 7,57 euros y 15,15 euros al mes, el resto. A estas cifras hay que añadir que, en caso de demanda, puedan cobrar solo una cantidad fija, entre 90 y 200 euros, o incluso algún porcentaje de lo recuperado.

En los despachos de abogados, la situación es algo similar. Dos ejemplos que pueden ser representativos (aunque también los hay más caros): en Arriaga Asociados, el cliente paga 100 euros una vez que decide presentar una demanda. Solo si la gana (tras los recursos pertinentes, según sus responsables, sin costes adicionales), el 10% de lo que recupere es para el bufete. En Salmerón Abogados, el costo inicial de la demanda puede encarecerse hasta los 200 euros si ésta es más amplia, lo mismo que el porcentaje de devolución al bufete “puede ser ligeramente superior”, según sus directivos.