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Lisboa se pone por las nubes

El mercado inmobiliario de la capital portuguesa atrae a los inversores y preocupa al Gobierno

El barrio lisboeta de Alfama. Uig via Getty

Lisboa vive su particular despertar inmobiliario. El pasado año se vendieron un 28% más de viviendas en la ciudad (en torno a 40.000) y los precios subieron un 14%, en una tendencia que no parece acabar, pues en los tres últimos hay ya un acumulado del 37%. "Edificio pombalino...", "vistas sobre el Tajo...", "en el corazón de Chiado", tales descripciones de apartamentos de 50 metros en el centro de Lisboa anuncian que el precio no bajará de los 5.000 euros por metro cuadrado. Si añaden la palabra charmoso ["con encanto", en portugués] el precio se saldrá de las estadísticas. Lisboa está de moda y comprarse una vivienda en la capital portuguesa, también. Se vende todo y rápido, porque no hay tanto donde elegir.

"Por tercer año consecutivo, en 2017 la inversión inmobiliaria en Portugal va a rebasar los 1.000 millones de euros, una cifra que solo se logró una vez en la década, en 2007", explica Pedro Lancastre, director de la consultora inmobiliaria JLL. Pese al aumento a escala nacional, con un crecimiento del turismo por encima del 15% anual, el auge inmobiliario se concentra en Lisboa. Para lo bueno y para lo malo. Los precios suben, las empresas no encuentran oficinas, y los vecinos del barrio tienen que abandonar su vivienda de toda la vida por la subida de precios.

El pasado ejercicio la inversión inmobiliaria superó los 1.250 millones de euros, la más alta desde 2006, con la única excepción en 2015. "Ese año se juntaron todos los elementos favorables", explica Lancastre. "Los intereses bajos, la gran liquidez del mercado y mucha oferta. El pasado año no hubo tanta oferta de calidad, pues ya se había vendido. Es una caída por falta de producto, no de interés".

El alza de los precios y una peor oferta hizo dudar a más de uno. La consultora de Remax Collection Catarina García advierte a los inversores que quieran subirse a la ola que los precios en el centro de Lisboa ya están muy altos como para obtener rendimientos inmediatos. "Un piso en el centro no se va a desvalorizar. Si compra para residencia, perfecto; si compra para inversión, no espere rendimientos del 6%, para eso hay cosas muy interesantes al otro lado del río".

Cascais, más caro que Serrano

El aumento de los precios está acercando el valor medio del metro cuadrado de Lisboa a los de algunas capitales europeas, como es el caso de Madrid. Los 8.000 euros por metro cuadrado en la capital portuguesa aún están por debajo de los 10.000 de Madrid, pero van menguando las diferencias, hace una década abismales (de los 3.500 lisboetas a los 8.000 en Madrid).

Un apartamento en las principales arterias comerciales de Lisboa cuesta unos 9.000 euros el metro cuadrado, mientras que en la madrileña calle de Serrano, la más cara de la capital española, está en torno a los 10.246 euros, según los cálcu­los de Tecnicasa del pasado noviembre.

Sin embargo, ni la avenida Liberdade ni el barrio del Chiado son las zonas más caras de lo que, a efectos de oferta inmobiliaria, se entiende por la gran Lisboa. Para encontrar la zona residencial más cara hay que desplazarse 30 kilómetros, hasta Cascais. Comprar en la aristocrática ciudad costera sale ahora hasta por 12.000 euros el metro cuadrado. La inversión inmobiliaria y la falta de vivienda atractivas para los extranjeros en Lisboa está haciendo que aumente la demanda en la zona de la línea costera que va de la capital a Estoril, pasando por Oeiras, Paço de Arcos, São João y São Pedro.

Atracción foránea

El boom inmobiliario se debe a que desde hace tres años la llegada de turistas aumenta por encima de los dos dígitos. Las compras son cosa de particulares extranjeros (sobre todo ingleses y franceses) y de fondos de inversión, según JLL. Hay un 3% de compradores chinos que ya son un remanente del programa de visados dorados implementado en 2013 para estimular el mercado y captar dinero fresco en plena crisis. Estos visados de residencia se otorgan a cualquier extracomunitario que compra una vivienda de más de 500.000 euros. "No ha disminuido el interés chino", explica Patrícia Barão, responsable del área residencial en JLL, "sino que ha aumentado el interés del resto del mundo. En 2015 compraron viviendas gente de 25 países y en 2016 ya eran personas con 43 nacionalidades diferentes. Hemos entrado en una dinámica en que ya no es solo atractivo Portugal por los visados o por sus ventajas fiscales para jubilados, sino por su atractivo turístico. Hay países que nos han descubierto ahora. Por esa razón el sector va a seguir creciendo", añade la ejecutiva.

De estos compradores extracomunitarios también destacan los procedentes de Brasil. "El brasileño es un cliente que busca vivienda grande, cómoda y junto al mar", explica Gustavo Soares, de Sotheby's. "Es el que más se gasta, en torno a los 800.000 euros. No quiere saber nada del Lisboa histórico", añade.

La presión compradora se ha ido extendiendo por la ciudad. Si al inicio de la década comenzó por la deshabitada Baixa y siguió por el barrio de Chiado, ahora los precios han aumentado en lugares fuera de la zona histórica como Campo de Ourique, Belém o Príncipe Real. Barrios humildes como Alfama y Mouraria comienzan a ser invivibles para los vecinos de toda la vida. Un apartamento de 37 metros cuadrados en la cresta de la Mouraria sale a 5.500 euros el metro, sin ascensor, sin garaje y con un acceso muy difícil para personas con problemas de movilidad.

El Ayuntamiento de Lisboa, que ha visto lo ocurrido en el centro de Londres o en el centro de Barcelona, no quiere que pase lo mismo en su ciudad, por lo que ha puesto en marcha planes para aplicar alquileres sociales y preservar tiendas históricas.

La consultora PriceWaterhouse (PwC) coloca un año más a Lisboa como una de las mejores ciudades europeas para invertir en ladrillo. En el Emerging Trends in Real Estate de 2017, es la séptima mejor opción en un total de 30 ciudades analizadas. Aunque en términos cuantitativos, las cifras que se mueven no son muy altas (unas 20 veces menores que las del líder, Londres), PwC asegura que el mercado está lejos de haber tocado techo. Y, en el apartado hotelero, Lisboa ocupa el segundo lugar. En este momento hay en construcción 23 nuevos hoteles.

Lancastre no cree que la tendencia vaya a parar. "Si hay estabilidad fiscal y estabilidad política, el auge inmobiliario de Lisboa va a continuar en los próximos años".