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¿Piensas alquilar tu piso en vacaciones? Cómo sacarle el máximo provecho

Las obras de mejora en las casas turísticas y el momento en que se anuncian influyen en su rentabilidad

Una villa de alquiler en Altea (Valencia).

Cuando las fiestas navideñas se convierten en recuerdo y la mayoría de los españoles tiene la mente puesta en retomar su trabajo, publicitar un alojamiento vacacional de alquiler parece no tener ningún sentido. ¿Quién va a querer reservar un piso cerca de la playa mientras la columna de mercurio cae por debajo de los 0 grados, Semana Santa es todavía una quimera y el verano ni siquiera se vislumbra? La experiencia de algunas de las empresas que gestionan las páginas web de este tipo de arrendamiento, sin embargo, avala la tesis opuesta: para sacarle la rentabilidad máxima a un alojamiento turístico, las primeras semanas del año, en muchos casos, son un momento clave en que acometer unas mejoras y empezar a promocionar el piso.

“Lo más sencillo sería usar bombillas LED en toda la vivienda, así como programadores de luz; colocar atomizadores de agua; y comprar o reponer los electrodomésticos de categoría A o superior”, sugiere el director de operaciones de Vacaciones España, Jannich Petersen. “Si se quieren evitar obras para instalar el aire acondicionado, se puede utilizar un aparato portátil. Y, en la medida de lo posible, habría que instalar ventanas de doble acristalamiento, aislar térmica y acústicamente tanto las paredes como el suelo. Finalmente, si se usa un calentador eléctrico, procurar que sea con acumulador”, añade el responsable de este portal de viviendas turísticas en Internet. Petersen calcula que estas astucias generan un ahorro del 20%, aunque concede que “la disponibilidad de dinero y la idoneidad de los tiempos o plazos para llevar a cabo las medidas” son los mayores condicionantes a la hora de decidir si hacerlo o no.

No ignorar la ley

Tanto si el piso se encuentra en un lugar vacacional como si se ubica en una gran ciudad, la plataforma Airbnb aconseja a todos sus anfitriones –el término que esta página prefiere utilizar en lugar de propietarios– describir fielmente la casa en el anuncio, velar por la seguridad de los huéspedes (por ejemplo con seguros, detectores de humo o fichas de seguridad), y tener en cuenta la regulación local con respecto a los permisos que eventualmente se requieran. Sobre todo deberán cumplir con los requisitos establecidos para cada Comunidad Autónoma, advierte Ignasi Vives, abogado del despacho Sanahuja Miranda. De lo contrario, “se exponen a recibir desde una fuerte sanción económica hasta el cierre de la vivienda”. No olvide tener en cuenta que debe rendir cuentas en Hacienda por el beneficio obtenido.

Amueblar bien pero por poco dinero

“Durante muchos años las viviendas turísticas eran las segundas residencias de los propietarios y se notaba en sus muebles: antiguos, desfasados y con desperfectos”, recuerda Almudena Ucha, directora de Rentalia, otra página online de alojamientos turísticos. “Pero ahora hay maneras de amueblar casas enteras por poco dinero”, subraya. “Además, el propietario tiene que buscar lo que le diferencia de su competencia (ya sea unas vistas al mar, una piscina privada o una decoración original) y hacer hincapié en ello”. Enseñar fotos profesionales que saquen partido a esa ventaja competitiva repercutirá muy positivamente en la rentabilidad, asegura.

“Dentro de nuestras posibilidades, sí que intentamos ahorrar en gasto energético”, dice Ricardo Solanas. Propietario de un adosado en el puerto de Cabopino (Málaga), Solanas, entre otras cosas, ha aislado térmicamente el suelo de la terraza con césped artificial. Con el mismo objetivo, Joan Llull y Jorge Hidalgo, que gestionan una quincena de viviendas turísticas en Mallorca –y cuyo testimonio, como el anterior, ha sido facilitado por Vacaciones España–, señalan que en la villa que alquilan en Cala Vinyas han instalado placas solares. Según un estudio de la plataforma de alquiler vacacional HomeAway publicado el año pasado, algo más de la mitad de los propietarios ha destinado a la manutención de la propiedad los ingresos generados por la renta.

El factor tiempo

Otro factor que puede tener mucha relevancia en la rentabilidad de un alojamiento turístico es el tiempo. En un estudio publicado a finales del año pasado, la plataforma Airbnb observaba que la búsqueda de una vivienda vacacional se efectúa con más antelación que las escapadas de fin de semana, tanto es así que el 20% de las noches se reserva a finales de febrero. De todas formas, “existe una clara diferencia entre los viajeros del centro-norte de Europa y aquellos procedentes de la zona mediterránea a la hora de planificar sus vacaciones en España”, asegura Petersen. Los primeros empiezan ya en enero a decidir las fechas y el destino de sus viajes veraniegos, los medios de transporte que van a utilizar, y el alojamiento, puesto que valoran mucho los días que pueden transcurrir en España para disfrutar de lo que falta en sus países: sol y playa. En cambio, según el responsable de Vacaciones España, los viajeros desde países mediterráneos empiezan a programar sus vacaciones de verano en abril.

“La fama que tenemos de dejar todo para el último momento nos precede”, confirma Ucha, de Rentalia, al hablar de los españoles, cuya costumbre mayoritaria, según su experiencia, es buscar alojamiento durante las dos semanas previas al viaje. Según el Tercer barómetro del alquiler vacacional elaborado por HomeAway, si más del 50% de las reservas se hace con una antelación de entre apenas 15 días y dos meses, un 15,5% de los viajeros realiza las reservas entre dos y tres meses antes del viaje, un 6,4% entre tres y seis meses, y un 2% con una antelación superior a los seis meses. Los plazos cortos representan una tendencia al alza, añaden.

El desconocimiento de los hábitos de los viajeros o el hecho de no saber con mucha antelación si van a utilizar su residencia durante las vacaciones es lo que empuja a muchos propietarios a retrasar el momento de anunciarse, según Petersen. Sea como fuere, “todo mes que un anuncio esté desactivado implica una pérdida de rentabilidad para el propietario”, zanja Ucha. Aunque afirma que los españoles suelen acertar el momento en que ofertan sus viviendas a los viajeros, Emiliano Bermúdez, subdirector general de la página web de alquileres Donpiso, admite que la pérdida de oportunidad debido a la falta de antelación en poner el anuncio es real. En el caso de haber tenido que bajar el precio del alquiler por haber ofertado el piso demasiado tarde estaríamos hablando de un 15% de la renta que inicialmente se había planteado”, sostiene.

Cuando la exclusividad es clave

Vistas, piscina, jardín o zonas comunitarias y máxima seguridad. Estas son las condiciones irrenunciables de quienes buscan viviendas vacacionales de lujo, según el responsable de la agencia Barnes International en España, Emmanuel Virgoulay. En este mercado peculiar, donde las rentas oscilan entre los 2.500 y los 10.000 euros al mes, el viajero suele planificar con mucha antelación. “Octubre-noviembre y abril-mayo son los meses en los que más empezamos a tener contacto con los clientes”, señala. Dos meses de antelación con respecto a los momentos de máxima actividad es el plazo ideal en que gestionar este tipo de alquiler, remata Virgoulay.

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