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Hipotecados sí, pero no tontos

Estos son algunos de los derechos menos publicitados que los clientes deben conocer para evitar malos tragos y pagos abusivos en sus créditos hipotecarios

Hipotecados sí, pero no tontos

Millones de hipotecados soportan cláusulas abusivas en sus contratos y no ejercen sus derechos como consumidores por puro desconocimiento. Millones, también, han pagado o están pagando de más sin saberlo, a tenor del goteo constante de sentencias de los tribunales en los últimos tiempos. A este propósito, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) acaba de lanzar una campaña para recuperar los gastos de gestión que implica firmar una hipoteca. Unos seis millones de créditos en España cuentan con una cláusula que impone todos los gastos de constitución y formalización al consumidor y no al banco, el principal beneficiado. Según una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 es abusivo.

"El impacto de esta sentencia es enorme, ya que afecta prácticamente a todas las hipotecas vigentes, e incluso a aquellas que se pagaron en los últimos cuatro años", señalan en la organización, que calcula en 450 millones de euros lo desembolsado de más por los consumidores en 2015. En una hipoteca de 150.000 euros, estos gastos son la constitución ante notario (unos 425 euros), inscripción en el registro (122 euros) y el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (en torno a 2.550 euros). De media, unos 3.100 euros.

OCU ha lanzado una campaña para recuperar 450 millones de euros pagados de más

Para recuperar esta cantidad el consumidor no va a tener más remedio que acudir a juicio, de la misma forma que ocurre con la cláusula suelo. Aunque esto no ha desanimado a 7.102 usuarios que se han sumado a la iniciativa. Pueden hacerlo todos los consumidores que hayan tenido un préstamo hipotecario, siempre que no hayan pasado cuatro años desde que lo terminaron de pagar.

Una segunda campaña lanzada por OCU se centra en que los consumidores que desde el 18 de noviembre de 2011 hayan realizado la cancelación de la hipoteca, una novación de las condiciones o la subrogación del crédito a otra entidad puedan reclamar a notarios y registradores por la aplicación de unos aranceles "el triple de caros de lo que deberían", según OCU. Hasta el momento casi 500 consumidores se han adherido a esta campaña, que comenzó a principios de diciembre.

Sin embargo, los notarios dicen estar "cobrando los honorarios que legalmente les corresponde por las escrituras públicas de cancelación de préstamos y créditos hipotecarios. Estas materias fueron reguladas por el Real Decreto-Ley 18/2012, de 11 de mayo, y la posterior Ley 8/2012, de 30 de octubre", apuntan en el Consejo General del Notariado. "Aún así, si algún ciudadano considera que el notario le ha cobrado una cantidad superior a la que correspondía, le recomendamos que acuda para su revisión al propio notario o, en su caso, al colegio notarial de su comunidad autónoma", aconsejan.

El notario como asesor

Precisamente este colectivo, el de los notarios, quiere recordar a los consumidores, especialmente a los hipotecados, que tienen derechos importantes a los que están renunciando por desconocimiento. Por ejemplo, el de acudir a la notaría a examinar el proyecto de escritura pública al menos tres días hábiles antes del otorgamiento. "Esto solucionaría muchos problemas y se está desaprovechando esta oportunidad y la figura del notario como asesor; echo de menos que la gente venga al notario a ejercer sus derechos", dice el notario Luis Muñoz de Dios. "El usuario puede analizarlo con tiempo y sin presencia del banco, que es la parte fuerte", añade.

En 2015 más de siete millones de ciudadanos acudieron a las casi 3.000 notarías españolas y muchos tampoco saben que tienen derecho a elegir libremente el notario, es un derecho irrenunciable. Aunque, la realidad es que "los promotores suelen concentrar todas sus escrituras de compraventa en sus notarios de confianza por comodidad", aclara Muñoz. Si la empresa promotora se niega, lo más aconsejable es comunicar al funcionario elegido la existencia del conflicto para que lo ponga en conocimiento del colegio notarial de su autonomía y contacte con el otro notario.

Las entidades están imponiendo cláusulas cero para no perder dinero con el euribor

Los consumidores también tienen derecho a elegir tasador. "Incuso aquellas entidades que disponen de servicios propios de tasación, deben aceptar cualquier tasación aportada por el cliente, siempre que esté certificada por un tasador homologado y no hayan transcurrido más de seis meses desde su emisión. Ello no impide que la entidad pueda realizar las comprobaciones pertinentes, cuyo coste no se puede repercutir al cliente", dicen en la Confederación de Consumidores y Usuarios (CECU).

Las notarías están siendo testigos de una nueva imposición de las entidades en sus hipotecas que, a la larga, podría ser susceptible de reclamación judicial, como ha ocurrido con las cláusulas suelo, según algunas asociaciones de consumidores. Se trata de la cláusula cero, con la que el banco pretende asegurar que los intereses nunca puedan ser inferiores al 0%, aunque el euribor siguiera cayendo. "Para que sea transparente y por tanto válida esta cláusula, la Dirección General de Registros y del Notariado aplica la Ley 1/2013 e impone al cliente que expresa en manuscrito que está enterado de dicho suelo cero", explica Muñoz.

Además, la Asociación para la Defensa de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha denunciado que las entidades "obligan al cliente, tanto en las modificaciones de hipoteca, como en nuevos contratos, a firmar que renuncian a su derecho a defenderse ante abusos y a recuperar, por ejemplo, miles de euros en caso de ser víctima de la cláusula suelo o de cualquier otro abuso. Es muy grave porque esta práctica está expresamente prohibida por la Ley General de Consumidores", explican. "Hay bancos que procuran que estos acuerdos sean privados, se firmen sin la presencia de un notario".

Y si ha llegado el momento de cancelar la hipoteca en el registro, las gestorías de las entidades bancarias están cobrando entre 250 y 300 euros por encargarse de la gestión, algo que puede hacer el propio usuario y ahorrarse el dinero. Además, el banco "no suele informar de la existencia de dicha comisión ni suele figurar en el contrato", aseguran en OCU. Sin embargo, según el criterio del Servicio de Reclamaciones del Banco de España, no puede cobrar comisiones por la mera entrega de la documentación de que el préstamo está pagado, que habitualmente se conoce como certificado de deuda o de saldo cero (hasta 100 euros); y por el simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría, ya que se trata de una obligación legal, recogida en la Ley Hipotecaria, argumentan en OCU.