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Así se calcula el valor de un piso

Las tasaciones inmobiliarias, obligatorias para hipotecar una casa, crecen ya a un ritmo del 19% interanual

Paloma Villamor, de Tinsa, hace fotos del edificio donde está la vivienda que va a tasar.
Paloma Villamor, de Tinsa, hace fotos del edificio donde está la vivienda que va a tasar.

El medidor láser que sostiene en su mano derecha delata a Paloma Villamor, que unos días antes ha recibido el aviso de acudir a tasar un piso en Moratalaz, un distrito al sureste de la ciudad de Madrid. La propietaria es consciente de que su piso vale menos que cuando lo adquirió, hace nueve años. ¿Cuánto? Se estima que el mercado residencial ha tenido una bajada media que ronda el 40% desde el inicio de la crisis en 2008, asegura José Manuel Gómez de Miguel, secretario de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Aunque, los precios han empezado a subir en algunas ciudades y eso comienza a notarse en las tasaciones.

Antes de desplazarse, la tasadora de Tinsa había pedido a la propietaria que tuviera a mano la nota simple de su vivienda —se solicita en el Registro de la Propiedad—, para verificar la descripción registral y la superficie real. Este paso es clave. "Te puedes equivocar en el valor, pero no en el piso que estás tasando porque puedes hipotecar la casa del vecino", dice con tono serio Villamor.

La tasadora traza un plano del piso.
La tasadora traza un plano del piso.

No hay que olvidar que en España es obligatorio realizar una tasación completa para hipotecar un inmueble. "La mayor parte de las valoraciones reguladas se realizan a efectos de garantía hipotecaria, en cuyo caso se exige la participación de un profesional que realiza la inspección interior del inmueble y múltiples comprobaciones", aclara José Vicente Rubio, director de Formación de Tinsa.

La reactivación del mercado se está dejando notar en el número de tasaciones inmobiliarias. En el segundo trimestre de 2016 el Ministerio de Fomento ha contabilizado 120.048, lo que supone un alza del 19% interanual. Tanto en Tinsa como en ST Sociedad de Tasación dicen haber aumentado en torno al 10% el número de valoraciones. Además, dan cuenta por primera vez desde el comienzo de la crisis de que han crecido las tasaciones hipotecarias solicitadas por particulares, en detrimento de las propias de entidades financieras (sus activos en balance). Nada tienen que ver estas tasaciones con las estimaciones gratuitas online que ofrecen algunas agencias, ya que son meras orientaciones sin ningún valor jurídico.

La localización es el parámetro que más determina el valor de un inmueble

Tras hacer fotos con el móvil del edificio y del interior del piso, Villamor saca una hoja de acabados que empieza a rellenar. Comprueba, entre otras cuestiones, el material que cubre suelos y paredes, las puertas y ventanas, iluminación, armarios, sanitarios, antigüedad de la caldera, si hay terraza, y el año de la última reforma. Con respecto al edificio apunta que la fachada es enfoscada y que la estructura es de hormigón, que no tiene zonas comunes, ni jardín ni piscina, pero que sí cuenta con ascensor. "Generalmente los pisos altos de edificios con ascensor, a igualdad de características y condiciones de conservación que los de las plantas inferiores, suelen tener mayor valor. Se produce el efecto inverso cuando no lo tiene", explica César Hernández, director de Análisis de Mercados de ST.

Villamor también tiene en cuenta la zona: calidad del entorno, actividad comercial, áreas ajardinadas, equipamientos, servicios, líneas de transporte público, contaminación sonora, parcelas sin edificar... Se trata de que el informe describa el piso con el máximo detalle. Ahora bien, todo esto influye muy poco en el valor de tasación, ya que lo más determinante es la localización. Después, su antigüedad, superficie y estado de conservación.

Con estos datos, a Villamor solo le queda realizar una medición del interior con el láser para calcular la superficie y levantar un plano o croquis. "El valor del piso es el resultado de multiplicar el valor del metro cuadrado corregido de la zona por los metros construidos con zonas comunes del piso", dice la tasadora mientras prosigue tomando notas.

Una tasación, cuyo precio parte de los 250 euros, no es un estudio estadístico ni su finalidad es la de poner nota o contar puntos arriba o abajo. Es un certificado que compara el piso visitado con otros inmuebles (testigos) en venta o testigos próximos de similares características, estado y antigüedad. Los tasadores buscan como mínimo seis testigos comparables.

Al final, no es otra cosa que el precio que está dispuesto a pagar un comprador, "un importe que varía a lo largo del tiempo en función de la oferta y la demanda, igual que sucede con el precio de un café o de un secador de pelo", indica César Hernández. "Por tanto, cuando la demanda es muy débil, como ha ocurrido en estos años, el valor de mercado inexorablemente baja, independientemente de que el bien ofertado sea el mismo", remata Gómez de Miguel, de AEV. Ya en el siglo V antes de Cristo, Confucio sintetizó el proceso de valoración por comparación con la frase "tu casa vale lo que tu vecino está dispuesto a pagar por ella", recuerda José Vicente Rubio.

Así, la importancia de los parámetros no la fija el tasador, sino el propio mercado. Con esta premisa se entiende que el aire acondicionado sea un elemento importante para el comprador en Alicante, por ejemplo, pero menos relevante en Santander.

Es el mismo motivo por el que la eficiencia energética no computa en exceso a la hora de fijar el valor de un piso. "Siempre da más valor a una vivienda, pero su peso real en la valoración dependerá de si el mercado de la zona aprecia realmente que tenga energías eficientes. En España, es una tarea todavía pendiente, ya que no existe demasiada concienciación entre la sociedad", argumenta el secretario de la AEV.

En la misma tónica están la orientación y las vistas. "En numerosos mercados la orientación no influye de forma significativa en el valor y en otros, por razones climatológicas, puede cotizar al alza. Y de todos es conocida la diferencia de valor que se producen en viviendas en primera línea de mar", comenta el director de Formación de Tinsa.

A la hora de hacer una valoración la existencia de colegios o estaciones de metro o tren no es determinante, ya que el tasador va a elegir testigos cercanos que también tienen esos extras.

Que la casa esté reformada y que sea apreciada por el comprador supone un aumento del valor, explica Hernández. Pero no siempre. "Una inversión económica de gran importancia seguramente reduciría la demanda por su exclusividad estética y poca polivalencia, algo que haría que el valor no refleje el coste de la reforma y que podría deducir del valor los costes para adecuar esas estancias a un uso más genérico", añade el experto de ST. ¿Cómo aumentar entonces el valor de un piso? Paloma Villamor recomienda un simple lavado de cara que sea valorado por el mayor número de potenciales compradores.

Tras la vista, que dura algo más de 30 minutos, la tasadora se marcha. Cinco días después, la dueña recibe la tasación: su piso de 60 metros construidos vale 117.000 euros.

Algunas pistas para comprador y vendedor

Al contrario que las sociedades de tasación, los portales inmobiliarios y las empresas de análisis de datos sí se atreven a realizar informes estadísticos sobre los elementos que de forma independiente aumentan o minoran el precio. Centrémonos en Madrid. En algunos barrios de la capital no tener ascensor devalúa el precio entre un 20% y un 40%, según Urban Data Analytics (uDA), empresa digital especializada en analítica de datos. Con respecto a tener a tener a menos de 500 metros una boca de metro, esta firma dice que "la cotización de pisos es más positiva en aquellas zonas más alejadas del centro urbano que se encuentran en el arco sur y este de la Madrid (la renta bruta de esta zona es menor y se depende más del transporte público). Sin embargo, en el centro la proximidad a una parada de Metro apenas condiciona el precio". También dicen que "las viviendas en un radio de 500 metros de un centro escolar, son un 6% más caras que las que se están a una distancia de entre 500 y 1.000 metros".