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SECTOR INMOBILIARIO

Los promotores de viviendas hacen autocrítica

El reto de la construcción de casas es innovar y responder a la demanda institucional y particular

Grúas en la construcción de una promoción de vivienda nueva en el barrio de Arroyofresno, distrito de Fuencarral (Madrid).

“Somos un sector con resistencia al cambio y a la innovación, que nos viene dada por terceros. El del promotor ha sido un sector oportunista, que buscaba rentabilizar rápidamente, en lugar de la satisfacción cien por cien del cliente. Aunque implementamos mejoras, el proceso constructivo es ineficiente, con sobreproducción y escasa formación en nuestro personal”. Así hablaba, en un Encuentro sobre el Sector Inmobiliario organizado por el IESE, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patrona de los promotores y constructores, APCE.

Y no fue la única autocrítica que entonó Gómez-Pintado, cuando aludió a la tradicional falta de transparencia. Para contrarrestarlo, la empresa que preside, Vía Célere, hace públicos los suelos que compra, precio y edificabilidad. De esa manera, combate a los tenedores de suelo que presionan el precio al alza, en detrimento del comprador final.

En sintonía con él, otro ponente promotor, Juan Velayos, consejero delegado de Neinor, presentaba como lema de su empresa la “obsesión por el cliente”. Todo enfocado a su satisfacción, como en otras industrias. En Vía Célere llegan a proyectar la promoción tras encuestar a los futuros compradores. Pero son solo dos ejemplos, en un mercado que carece de marcas de referencia. Alguna hubo en el pasado pero, incluso durante el boom, el tamaño era ridículo: “las promotoras más potentes hacían unas 5.000 viviendas de las 700.000 anuales producidas, pero, si nos fijamos en los diez promotores que lideran el mercado anglosajón vemos que hacen el 60%”, según explicó Velayos.

La financiación es la piedra de toque. “Nos falta estructura y tamaño para buscar alternativas de financiación y conocimiento de cómo funciona el sistema financiero; ser capaces de tener inventiva para proponer al Gobierno cambios normativos, y estar más abiertos al mercado de capitales”, según el presidente de la APCE.

En el encuentro, dirigido por el profesor del IESE, José Luis Suarez, se evidenció que la financiación bancaria vuelve pero de manera muy selectiva y obliga a que la empresa española busque alternativa a la banca. Esta no ha digerido el ladrillo y está cada vez más penalizada por los organismos financieros internacionales, con el fin de evitar un nuevo auge inmobiliario.

La perspectiva bancaria fue expuesta por Luis Martínez Muñoz, director de Negocio Inmobiliario y Promotor de Santander, que explicó que la política de su banco se enfoca al particular, no a la empresa. Solo financia el producto de interés para su cliente hipotecario. “Hemos entrado en la segunda fase, con suelo y pre comercialización conseguida. Analizamos proyecto a proyecto y muchas promociones las desestimamos por falta de rentabilidad”. Otras entidades sí han empezado ya a financiar suelos, según Velayos

Indicó Martínez Muñoz que el marco regulatorio cada vez es más estricto para la banca. Suarez recordó que las exigencias de Basilea III y los intereses en negativo penalizan el negocio bancario, ya que llevan a una falta de rentabilidad, por lo que “el crédito no fluirá lo suficientemente rápido, si se tiene en cuenta el elevado endeudamiento global”, concluyó. Sumada la deuda del Estado, empresa y familias, pasó del 274% del PIB, al inicio de la crisis, al 350% actual.

Otro elemento a tener en cuenta es que el Banco Central Europeo empuja a la concentración de las entidades financieras, con lo que los promotores tendrán menos interlocutores a la hora de negociar. Y Gómez-Pintado manifestó otra preocupación: la modificación de la ley hipotecaria que, si es desequilibrada en contra de la banca, dificultará el acceso a la compra de las familias. “Dado que somos el 6% del PIB, esto puede afectar mucho a la economía”, indicó.

En el Encuentro del IESE, Concha Osácar, de Azora, fue la única voz dedicada al arrendamiento y sacó la bandera blanca: “Compra y alquiler son complementarios y no opuestos”, dijo y añadió que “estamos a niveles de los ochenta, con un 13% de vivienda en alquiler, pero empieza a subir, potenciado por la crisis. Es de sentido común”, y explicó que ha cambiado la necesidad y la mentalidad. “Ahora, nadie se plantea comprar antes de los 35 años; antes no se casaban sin piso. Hoy ni se casan, ni tienen trabajo. Y una vivienda en propiedad ya no forma parte de ese seguro de vida de futuro porque, muchos ancianos tienen su propio techo pero viven en condiciones precarias. Además, sube la movilidad laboral, en 2014 el 13% de los contratos fueron interregionales. Ha disminuido el acceso al crédito. Hace falta vivienda en alquiler, pero no se promueve”, dijo Osácar.

Desde la perspectiva del inversor institucional en alquiler, anotó que “en Azora tenemos un patrimonio de 13.000 viviendas en alquiler; el mayor de España. Ahora tenemos una Socimi, Hispania, y dinero para invertir. Estamos invirtiendo en inmuebles patrimoniales, oficinas y hoteles, pero tenemos vocación de invertir en vivienda de alquiler. Solo hemos conseguido de los 1.400 millones invertidos, destinar el 13% o 14% a este fin. Hemos dado liquidez a promotores patrimonialistas de alquiler, pero no al ritmo deseado”.

Dos asignaturas pendientes: un sector profesional que pueda ofrecer desde viviendas a medida, para un comprador selectiva a edificios completos para inversores institucionales.

Pongamos que hablo de Madrid

El presidente de la patronal promotora, Juan Antonio Gómez-Pintado indicó, en el encuentro del Sector Inmobiliario del IESE, que el nivel de preventas en 2016 se está ralentizando, respecto al último semestre de 2015. “Hemos notado que baja la afluencia de clientes, ya que al ser un mercado de reposición, no tienen prisa. Y, situaciones como las que se dan en Madrid, no favorecen en nada: hay sensación de inmovilismo. No sé si están revisando el modelo de ciudad o no, pero hay paralizaciones que atentan contra la seguridad y el sistema jurídico”, denunció Gómez-Pintado.

En la misma jornada, el coordinador general de Planeamiento, Desarrollo Urbano y Movilidad del Ayuntamiento de Madrid, Ezequiel Domínguez y el arquitecto Carlos Lamela matizaron. Lamela -que se ocupa de una de las mayores intervenciones en el centro de una ciudad europea, el complejo Canalejas- explicó que “en este caso, al contrario que en el de Plaza de España, no ha habido dificultad técnica, sino jurídica, pero se ha logrado el entendimiento desde diferentes criterios políticos y estratégicos. El Ayuntamiento ha sabido negociar con la propiedad, el grupo Villar Mir; ha sido receptivo y en tres o cuatro meses, se ha llegado a un acuerdo”. En el caso de Plaza de España, el arquitecto considera que el Consistorio “no tenía otro remedio, para ajustarse a la ley, que obligar al mantenimiento de la fachada; otra cosa es que técnicamente sea tan complejo que desde el punto de vista económico pueda ser insalvable, pero frente a la ley, el Ayuntamiento llega hasta donde puede llegar, aunque por las diferencias culturales sea muy difícil transmitirlo”. Domínguez apostilló que “del diálogo surgen soluciones, pero tienen que ser por las dos partes y, sobre los aspectos legales, no siempre se puede dialogar. No se trata de vender humo o la piel del oso antes de tener realmente el consentimiento jurídico real, porque da una sensación de inseguridad allí donde nunca la hubo”.