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INMOBILIARIO

¿Conflictos con la vivienda? La mediación alivia los juzgados

Esta nueva vía resuelve conflictos inmobiliarios en menos tiempo y con menor coste que los tribunales

Ninguno de ellos había oído hablar antes de la mediación hasta que un juez, un administrador de fincas y un agente inmobiliario les recomendó acudir a esta vía para resolver sus problemas. Lo hicieron. Ana llegó a un acuerdo con su comunidad de vecinos, a la que debía seis meses de cuotas más la última derrama para reparar la puerta del edificio. Ernesto aceptó hablar con el seguro por defectos en su vivienda antes de continuar con el juicio.

A Rosa su inquilino le debía siete meses de alquiler. "En tres sesiones semanales de 60 minutos, a 80 euros cada una y pagadas a medias, los mediadores facilitaron reuniones respetuosas siguiendo unas pautas de funcionamiento. Les ayudaron a explorar alternativas de solución desde la escucha, la valoración y la empatía", señala Urbania Rondón, abogada y mediadora del Centro de Mediación de Murcia. Dos meses después, tenían un acuerdo de mediación y a la salida del centro, casera e inquilino charlaron sobre el dinero, el tiempo y el desgaste emocional que habían ahorrado. Rosa invitó a un café.

A diferencia de tribunales y arbitrajes, el mediador no toma decisiones

Los casos son reales, no así los nombres de sus protagonistas. Una de las líneas rojas de la mediación inmobiliaria es la confidencialidad, de modo que si finalmente las partes precisaran ir a juicio no pueda ser empleada la información vertida en las reuniones.

Frente al mazo de los tribunales, se propone hablar. Algo tan sencillo puede desatascar los juzgados y ahorrar millones de euros a las arcas públicas. "La alarmante tendencia a litigar que existe en nuestro país se contrapone a la nueva cultura del acuerdo y la mediación, que está generando una nueva forma de afrontar los conflictos sociales", señala Silvia Velasco, mediadora y graduada en Trabajo Social.

A pesar de sus bondades, es una gran desconocida en España, y de hecho, hay que esperar hasta el año 2012 para que se promulgue la Ley Estatal de Mediación en Asuntos Civiles y Mercantiles. Desde entonces, da pasos en firme y empieza a abrirse camino como método ágil, barato y rápido para resolver conflictos relacionados con la vivienda y las hipotecas: ejecuciones y desahucios, daciones en pago, alquileres, compraventas, donaciones y permutas, asuntos urbanísticos o pobreza energética. También aborda "problemas de convivencia vecinal, reclamación a morosos y actividades molestas y nocivas", señala Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE). La mediación puede prevenir el inicio de procedimientos judiciales, finalizar los ya iniciados o reducir su alcance. Un flotador de utilidad para que los ciudadanos no pierdan sus viviendas por impago de la hipoteca y puedan negociar con el banco un plazo de carencia, la dación en pago o una reducción del tipo de interés.

Por eso, algunos colectivos proponen que todos los contratos inmobiliarios incluyan una cláusula de sometimiento expreso a la mediación, antes de cualquier otra forma de solución de conflictos. "Estarían obligados a dar una oportunidad al diálogo antes de demandar o denunciar", indica Rondón.

Las sesiones suelen durar unas cuatro semanas y el coste está entre 60 y 90 euros la hora

Bajo esta fórmula, las partes enfrentadas se someten de forma voluntaria y el mediador es imparcial. A diferencia de los juicios y arbitrajes, "el mediador no toma decisiones, sino que facilita a las partes llegar a un acuerdo mediante el diálogo y la negociación", indica Trinidad Marqués, agente de la propiedad inmobiliaria y mediadora de Alicante. Las partes llegan a un pacto y al consenso sin que nadie se lo imponga, por lo que hay mayores probabilidades de cumplimiento. Este trabajo es especialmente útil cuando las partes tienen que seguir viéndose las caras, por ejemplo, en el caso de dos vecinos. "El juzgado puede dar una solución a un tema que igual no satisface a ninguno, y el conflicto entre ellos continúa, haciendo las relaciones vecinales imposibles. Con la mediación se trabaja todo, no solo el ámbito jurídico, sino también las rencillas, las emociones y los sentimientos", apunta Marqués.

Cada mediación se puede tratar de manera diferente, aunque hay pasos comunes. Si tras la charla informativa las partes aceptan, se trabaja en sesiones de entre 60 y 90 minutos, una o dos veces por semana, con una media de cuatro semanas."Si las partes se ponen de acuerdo pueden resolver el conflicto en un par de meses o menos", señalan en el Centro de Mediación del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lérida, cuyas puertas abrieron hace menos de un año.

"En la sesiones se trata de restablecer la comunicación, haciendo que cada uno escuche al otro y buscando sus intereses, sacándolos de las posiciones en las que se encuentran", afirma Marqués. El coste medio puede ir desde 60 hasta unos 90 euros la hora.

Si en lugar de mediadores profesionales, el trabajo es desempeñado por instituciones suele ser gratuito. "Como norma general, los servicios de mediación hipotecarios existentes en las comunidades autónomas suelen estar formados por funcionarios de las diputaciones, servicios sociales o a través de convenios con centros de mediación, colegios de abogados o asociaciones de mediadores", dice Silvia Velasco. "Hay que tener en cuenta que una familia sin recursos no puede hacer frente a gastos jurídicos o de mediación", recuerda esta experta y gerente de la web mediadordeconflictos.com.

El servicio supone un notable ahorro a la administración pública y a las entidades bancarias. "Según el Consejo de la Abogacía, el coste (que no se repercute en el usuario) se sitúa en torno a 300 euros de media por caso, frente a los más de 7.000 euros que cuesta el procedimiento judicial", cuenta Velasco.