Mi casero no me devuelve la fianza: cómo y cuándo reclamar

Si el piso no está dañado y el inquilino está al corriente de pagos, el propietario debe restituirle el dinero

A María y a sus dos compañeras de piso las cosas no les salieron como pensaban. Su culpa fue pecar de ingenuidad. Era final de 2006 cuando estas tres estudiantes recién aterrizadas en Madrid decidieron compartir un apartamento en el barrio de Chamberí. La burbuja inmobiliaria todavía no había estallado y los precios de los alquileres estaban por las nubes: en esa época, el importe mensual superaba los nueve euros por metro cuadrado —lejos de los siete del año pasado—, según los datos elaborados por Fotocasa. Al finalizar el curso académico, y con el ello el contrato de arrendamiento, las jóvenes dejaron el piso tal y como se lo habían entregado. Pero cuando fueron a devolver las llaves la propietaria se negó a reintegrarles la fianza íntegra. ¿La razón? “El piso está muy sucio”. De nada sirvió rebatir: recogieron el dinero que les correspondía y consideraron que no merecía la pena reclamar.

Evolución del precio de la vivienda en alquiler (2006-2015). FOTOCASA

¿La propietaria tenía derecho a retener una parte de la fianza? ¿Para qué sirve ese dinero? ¿Qué dice la ley? Hay muchas dudas al respecto, según confirman desde el portal inmobiliario enalquiler.com: el 22% de las preguntas que alimentan su foro gira en torno a este tema. “Lo primero que le viene a la cabeza a un inquilino cuando va a dejar el piso es cómo recuperar su fianza”, aseguran.

Pese a que la mayoría de los españoles se decanten por ser propietarios, el alquiler va tímidamente ganando popularidad. En 2014, el 14,9% de las viviendas estaba en régimen de arrendamiento, según el Banco de España; un leve descenso en comparación con el año anterior —cuando coparon el 15,4% del stock—, pero un gran avance con respecto a 2001, cuando solo el 9,6% de los inmuebles estaba alquilado. Si se atiende a los datos de la oficina estadística comunitaria (Eurostat) —que considera todos los inmuebles, y no solo los registrados como vivienda habitual— el porcentaje es aún superior: un 21,2%.

Carlos Ruiz, gerente de Arrenta (Asociación para el Fomento del Alquiler y el Acceso a la Vivienda), asegura que los caseros suelen reintegrar la fianza “una vez comprobado el estado del inmueble y siempre y cuando no haya cantidades pendientes” a abonar. Pero “algunos propietarios se escudan, para no devolverla íntegramente, en que hay algún desperfecto”. ¿Qué hacer en estos casos? 

Para qué sirve la fianza 

La fianza es una cantidad de dinero en metálico que el inquilino debe entregar al propietario, obligatoriamente, como garantía por si incumple con el contrato. Su importe, según establece la ley, es una mensualidad de la renta —dos si el uso del inmueble es diferente al de vivienda—, pero no hay que extrañarse si el casero pide garantías adicionales, como depósitos o avales bancarios. La normativa contempla esta posibilidad y la deja a discreción de las partes.

Lo que no es discrecional es el “destino” de la fianza: cuando el casero la reciba, no se la puede meter en el bolsillo y hacer con ella lo que se le antoje. Aunque ya no es obligatorio registrar el contrato de alquiler —desde 2013, con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)—, la fianza debe ser depositada en el organismo de la Comunidad Autónoma habilitado para ello —por ejemplo, el IVIMA en Madrid—. “Si no se hace, el primer incumplidor es el propietario”, señala David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro.

¿En qué casos el propietario puede quedarse con la fianza?

La ley dispone que el propietario puede quedarse con la fianza cuando el inquilino incumpla con las obligaciones que derivan del contrato de alquiler. Pero, ¿qué significa? Caraballo lo resume en tres grandes bloques: si causa daños en la vivienda, se va antes de tiempo sin los avisos o plazos estipulados en el contrato o no está al corriente con el pago de la renta o de los suministros, el casero puede usar la fianza —o parte de ella— para arreglar el piso y cubrir los gastos que el inquilino haya dejado pendientes. Pero siempre hay matices, sobre todo cuando se trata de cuestiones subjetivas. Por ejemplo, ¿qué criterio hay que emplear para decidir si un piso está limpio o no? 

En el caso de desperfectos, hay que distinguir entre uso indebido y desgaste

La regla general dice que el inquilino debe devolver el piso tal y como se le entregó, lo que a veces es difícil de demostrar. Sobre todo en el caso de desperfectos —tanto en los elementos fijos (baldosas, paredes, ventanas) como en el contenido (electrodomésticos, muebles)— Caraballo recuerda que “es fundamental distinguir entre uso indebido y desgaste”. “Un ejemplo clásico es la pintura: es normal que, tras cuatro o cinco años, un piso no luzca igual”. En este caso, explica, es el propietario quien debe arreglarlo.

El inquilino, por su parte, es responsable por los desperfectos causados por negligencia o mal uso de la vivienda. “Puede ser el daño en una pared por intentar colocar una estantería”, ejemplifican desde enalquiler.com. Si no lo repara, el propietario puede a usar el dinero de la fianza para arreglarlo. “Pero siempre hay que exigir las facturas oficiales que justifiquen en qué y para qué se ha usado el dinero. Y a partir de ahí decidir si el casero tiene razón o no”, alertan desde el portal inmobiliario.

También con respecto a la finalización anticipada del contrato hay que ir con pies de plomo. Con la reforma de la LAU, el inquilino puede marcharse después de seis meses sin ser penalizado, siempre que avise con al menos 30 días de antelación. Pero ojo con la letra pequeña: el propietario puede exigir una compensación si así dispone el contrato. El importe del resarcimiento está fijado por ley, y se corresponde a una mensualidad por cada año que reste. Esto significa que, si el periodo es inferior a los 12 meses, el casero solo puede quedarse con la parte proporcional de la fianza. Para hacer un ejemplo: si el contrato es de un año y la fianza es de 600 euros, al inquilino que se va a los ocho meses se le descontarían solo 200 euros.

Si has cumplido y no te devuelven el dinero, reclama 

Si el propietario utiliza excusas ficticias para no devolver la fianza y se niega sentarse para hablar del tema, no hay que abandonar. En estos casos es aconsejable avisarle, a través de un medio fehaciente —como un burofax—, de que si no restituye el dinero en un tiempo determinado —por ejemplo, una semana— se dará inicio a acciones legales. Aunque la ley no fije un plazo para que el casero devuelva el dinero, sí establece que, a partir de los 30 días de la finalización del contrato, empieza a devengar el interés legal, que se puede exigir en caso de una reclamación posterior. 

Hacer un inventario fotográfico con fecha digitalizada representa una garantía adicional

Si el propietario sigue sin querer llegar a un acuerdo, siempre queda la vía legal. No hay que tener miedo a los tribunales: si el importe es inferior a los 2.000 euros —la mayoría de las fianzas no supera esta cantidad—, no hace falta abogado ni procurador. Simplemente hay que acudir a los juzgados de primera instancia con el contrato de arrendamiento y toda la documentación que pruebe que existe una deuda pendiente e interponer una demanda por reclamación de cantidad.

La mayoría de los expertos aconseja decantarse por el "proceso monitorio", un procedimiento simplificado que concede un título ejecutivo si no hay oposición. “Es como un burofax judicial”, resume Ruiz de Arrenta. “Es un requerimiento que el juzgado envía directamente al demandado para que abone la cantidad que se está reclamando o se oponga” en un plazo máximo de 10 días. Si no lo hace —ni devuelve el dinero—, la ejecución se inicia de manera automática. “Lo único que hay que ver es si tiene el dinero suficiente para pagar”, concluye Caraballo.

Precauciones y consejos a la hora de alquilar

Para evitar desenlaces indeseados, es imperativo revisar el piso antes de entrar a vivir, y avisar tempestivamente si se nota algún desperfecto. David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, aconseja hacer un inventario fotográfico con fecha digitalizada de todas las estancias del inmueble. Explica que se trata de una garantía adicional, sobre todo cuando surgen cuestiones controvertidas, como puede ser la limpieza. Al tener que devolver el piso tal y como se entregó, las imágenes pueden constituir una prueba objetiva de cuál era el estado del apartamento antes y después de la llegada del inquilino.

De la misma manera, es aconsejable fotografiar el apartamento antes de entregar las llaves. Mejor aún sería revisar el piso, junto con el propietario, y después redactar un documento de finalización de contrato donde aparezcan los eventuales pagos pendientes o las reparaciones a cargo del inquilino —cuyo importe, justificado con facturas, se descontará de la fianza—. Pero si todo está en orden, “el casero debe devolver la fianza el mismo día de la entrega de las llaves, aunque a él tarden en devolvérsela”, detallan desde el portal inmobiliario enalquiler.com.

Abonar el último mes de alquiler con el importe de la fianza es una práctica común, pero no está contemplada por la ley. Así que, si el propietario se niega, está en su derecho, ya que se trata de un acuerdo discrecional entre las partes.

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