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El alza del turismo impulsa la inversión hotelera hasta niveles récord

143 hoteles cambiaron de manos en 2015 en unas operaciones valoradas en 2.650 millones

Euforia. Así define la consultora Irea lo que está sucediendo en el mercado de inversión hotelera español, tras anotarse en 2015 su récord histórico y multiplicar casi por 2,5 veces el volumen de transacciones de 2014. El año pasado 143 hoteles cambiaron de manos en unas operaciones valoradas en 2.650 millones de euros, lo que sitúa a España como el tercer mercado europeo en este segmento inmobiliario, solo por detrás de Reino Unido y Alemania, según Jones Lang Lasalle (JLL).

El volumen de compraventas de establecimientos hoteleros se ha acercado por primera vez en la historia al de otros activos tradicionalmente más apetecibles para el inversor, como las oficinas y los centros comerciales, señala Luis Arsuaga, director de la firma de servicios inmobiliarios y gestión de inversiones JLL Hotels & Hospitality para España y Portugal. Y ello es debido a la notable mejora de la economía española; a los buenos resultados atesorados por el sector turístico y al impacto de las nuevas sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas en Bolsa (socimi), que han estado muy activas en el mercado, continúa. De hecho, solo dos de ellas, Hispania y Merlin Properties, han acaparado el 36% de toda la inversión, 964 millones de euros.

Su enorme actividad ha supuesto un gran cambio entre los compradores habituales, modificando el panorama inversor, hasta 2014 mucho más centrado en promotoras inmobiliarias y cadenas hoteleras. También ha derivado en que los activos preferidos por los inversores hayan sido los establecimientos vacacionales, en lugar de los urbanos, como venía ocurriendo hasta ahora. Las transacciones en Canarias (785 millones de euros) han superado a las de Madrid (623,5 millones) y a las cerradas en Baleares (445 millones) o en Barcelona (340 millones).

“Ha sido más fácil entrar en el segmento vacacional porque existe una oferta de producto mayor y porque tradicionalmente ha sido un mercado más ilíquido y más difícil de entender para los inversores por su estacionalidad. Además, la industria vacacional es una de las principales industrias del país y está en un momento del ciclo muy bueno, que creemos permanecerá estable en los próximos años”, sostiene Javier Arús, responsable de hoteles de Hispania. Esta socimi ha invertido 700 millones de euros en activos hoteleros turísticos en los últimos 18 meses, alentada, entre otras cosas, por la sociedad de inversión que comparte con Barceló Hotels & Resorts, BAY, la primera socimi especializada en el mercado hotelero lanzada en España.

Un mercado en crecimiento

Más operaciones. El año pasado, 143 establecimientos hoteleros cambiaron de manos. El volumen total de las compraventas ascendió a 2.650 millones de euros, más del doble que en 2014. Es un récord histórico en el mercado español, el tercero más importante de la UE.

Las socimi, más pujantes. Las nuevas sociedades de inversión cotizadas en Bolsa son clave en este segmento. Solo dos de ellas, Hispania y Merlin Properties, acapararon el año pasado más de la tercera parte del total de inversiones, casi 1.000 millones de euros.

Ritz, la más emblemática. La compra del histórico Hotel Ritz de Madrid por la cadena hongkonesa Mandarin Oriental y la familia saudí Olayan, en mayo del año pasado, se convirtió en la operación estrella del mercado hotelero en 2015. Pagaron 130 millones.

Las operaciones de compra de carteras hoteleras han adquirido un importante protagonismo durante 2015; de los 143 activos que han cambiado de manos, 78 estaban incluidos en un porfolio. Los principales, de las cadenas Testa, Meliá y Barceló. Pero también ha habido movimiento en los denominados activos trofeo. Aquí el mítico Hotel Ritz de Madrid es el claro protagonista, vendido en mayo del año pasado a la cadena hongkonesa Mandarin Oriental y la familia saudí Olayan por 130 millones de euros. También el Hilton de Barcelona, el Sheraton Madrid Mirasierra o el Rey Don Jaime de Valencia.

En un mercado en el que sigue habiendo oportunidades, las expertos esperan que salgan otros establecimientos emblemáticos al mercado. Por ahora, indican Arús y Arzuaga, el que está en venta es el Hotel Miguel Ángel de Madrid, en pleno centro de la capital. Ambos esperan que durante este año la compraventa de hoteles siga estando muy activa. Entre otras cosas porque esperan “ver la constitución de nuevas socimi especializadas en el sector hotelero”, indica Irea.

La consultora también prevé “que las operaciones de cartera sigan siendo importantes” durante el presente 2016. En síntesis: la idea es que la inversión repita el volumen récord del pasado año y se encadenen, así, dos ejercicios excelentes para el sector.