El ‘efecto Airbnb’ en el vecindario

La excesiva concentración de pisos turísticos en determinados barrios contribuye a la subida del precio medio de los alquileres residenciales y a una transformación social

Una concentración de vecinos en la Barceloneta contra los apartamentos turísticos.

Alguna vez en el supermercado se cruza con un vecino que le empuja y le tira el cesto de la compra. En el portal de su casa le han insultado varias veces y en uno de los bares a los que solía ir dejaron de servirle. El terrible estigma que Jordi Pérez (exige nombre ficticio) arrastra por la Barceloneta es el de alquilar dos pisos desde hace algún tiempo a través de Airbnb. Juan (también pide anonimato) hacía lo mismo en el Raval, y una denuncia de sus vecinos terminó con una inspección del Ayuntamiento y una multa de 90.000 euros. Eso, o cede la vivienda durante tres años para fines sociales. El conflicto está servido desde hace tiempo. Pero, ¿dónde fueron a parar a aquellos valores positivos de la economía colaborativa que brotaban al hablar de Airbnb y con los que todos ganaban?

El origen de esta empresa, valorada hoy muy por encima de la mayor cadena hotelera del mundo (Marriott), fue producto de la necesidad. Brian Chesky y Joe Gebbia, dos de sus fundadores, no podían pagar su alquiler en San Francisco en 2008, así que decidieron ofrecer un par de camas hinchables en su apartamento. La idea funcionó. Y la brillante solución a un problema global, agravado en plena recesión, derivó en una multinacional que hoy tiene dos millones de alojamientos en 34.000 localidades de 191 países. Pero la base de aquello, compartir casa para ahorrar costes, se ha desvirtuado en algunos casos y la proliferación de apartamentos turísticos –muchas veces propiedad de una misma persona- y su extrema concentración en determinados barrios de grandes ciudades ha agudizado el problema al que Brian y Joe se enfrentaron en 2008.

El Gótico de Barcelona tiene un piso turístico por cada 9.  Ha perdido un 17,6% de población y sus alquileres han subido un 6%

Donde mayor es la densidad de pisos turísticos, menor es la oferta para uso residencial y más alto es el precio del metro cuadrado. Esa es la principal crítica que ha recibido Airbnb en los últimos tiempos. Los vecinos lo denunciaron en San Francisco, donde la compañía tuvo que invertir 7 millones de euros en comunicación para ganar el referéndum (con el 55% de los votos) que se planteó en su contra. En la ciudad donde nació la idea, los caseros cada vez ponían menos pisos en el mercado de larga duración y los alquileres (no solo por este motivo) han llegado a 4.225 dólares de media por un apartamento. En Nueva York, varios informes –incluido de la fiscalía general- analizaron el problema y en Barcelona, antiguos barrios como el Raval o la Barceloneta se han convertido en algunos de los más caros por metro cuadrado en el mercado de alquiler pese a que sus vecinos no llegan a la renta media de la ciudad.

Un portavoz de la compañía rechaza esta idea y mantiene que los precios ya subían antes de la irrupción de Airbnb. "En Barcelona hay cerca de un millón de viviendas. En esta ciudad tenemos 17.000 anuncios. Aunque todos estuvieran en el mercado, no llega ni al 2% del parque total de vivienda, una cifra demasiado pequeña para tener un impacto en los precios en el conjunto de la ciudad". Pero el problema no es el modelo ni la cantidad total, sino su excesiva concentración. En el barrio del Marais de Paris, por ejemplo, durmieron más personas a través de Airbnb en el verano de 2014 que el número de vecinos que tiene la zona. Y en Barcelona, los 7 barrios con más anuncios representan la mitad (50,91%) de la oferta global de la ciudad, siempre según datos de la web Inside Airbnb, ya que la empresa todavía no facilita cifras oficiales.

La Barceloneta se ha convertido en el barrio con el alquiler por metro cuadrado más caro de Barcelona

La Barceloneta es uno de los barrios donde más conflictos sociales ha tenido con esta empresa. El precio del alquiler por metro cuadrado cuesta hoy 15,84 euros, el más caro de Barcelona, según los datos de Incasol, el organismo público que se encarga de guardar las fianzas de todos los pisos de alquiler de Cataluña. El tamaño medio de los pisos (40 metros cuadrados de media) influye en este extraño fenómeno para un barrio con edificios de escasa calidad. Pero si atendemos a la evolución de ese precio tomando como referencia el mismo semestre del año anterior, la subida también es la más alta de Barcelona: 9,1%. Y ese dato sí aporta más información sobre algunas de las quejas vecinales. Alan Quaglieri Domínguez, investigador de la Universidad Rovira i Virgili en temas de turismo urbano y experto en el fenómeno de Airbnb, apunta a esos datos para explicar el fenómeno. “Parece que hay evidencias de que la explosión de Airbnb y su concentración en determinadas áreas han contribuido, junto a otros elementos, a la subida de precios en el mercado inmobiliario en los barrios que han conocido un desarrollo turístico reciente. Pero hay que fijarse en muchos factores”, matiza, al tiempo que ofrece un pormenorizado estudio sobre renta, población y alquileres.

La Barceloneta y la mayoría de barrios que acumulan los anuncios de Airbnb poseen una renta familiar por debajo de la media de la ciudad, algo que sumado a la subida de alquileres dificulta la permanencia de los residentes originales. Este antiguo barrio de pescadores, que un día dividió sus pisos en cuartos para hacer frente a su sobrepoblación, ha perdido ahora un 6,6% de vecinos en los últimos años, pese a que la caída global en Barcelona ha sido solo del 0,6%. En el Gótico, por ejemplo, donde el incremento del precio del alquiler en un año ha sido del 6% y reúne la mayor concentración de anuncios de Airbnb de la ciudad (un piso turístico por cada 9,2 residenciales), ha perdido un 17,6% de población, según el padrón municipal. El resultado de este proceso, profundamente vinculado al turismo, son barrios más caros con menos vecinos empadronados.

El pasado 12 de noviembre, Airbnb realizó una gran convención en París –EL PAÍS acudió como invitado por la empresa- donde entre otras cosas presentó Compact, un documento con ciertos ecos de autocrítica y reivindicación de los orígenes de la compañía en el que se comprometía a ser “la solución y no el problema”. “Trabajaremos para educar a anfitriones e invitados en las necesidades del homesharing [compartir casa] y las reglas en las ciudades […]. En algunos de esos lugares, se ha identificado una escasez de viviendas de alquiler de larga duración como un asunto crítico. La intención es trabajar para fomentar que los alquileres de corto plazo no impacten en la disponibilidad de alquileres a largo plazo. En casos justificados y muy específicos, Airbnb se aseguraría de que los anfitriones acepten anunciar sólo aquellas residencias que son permanentes”, rezaba una parte del documento.

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Nathan Blecharczyk, cofundador de Airbnb.

La empresa alude de este modo al impacto que puede tener en la subida de alquileres y se compromete a controlar que un propietario no pueda tener más de una vivienda anunciada para expulsar así a los profesionales del sector turístico. Pero en una entrevista con EL PAÍS durante la convención de París, Nathan Blecharczyk, uno de sus fundadores, atribuía a otros factores el problema de los alquileres y enmarcaba el problema de San Francisco o algunas de las feroces críticas recibidas en los últimos tiempos dentro de cuestiones “políticas”. Según sus datos globales, el 83% de los anuncios de Airbnb son de gente que alquila la casa donde vive. Pero en Barcelona, según las cifras de Insideairbnb, el 55,1% de los anunciantes ofrece más de una vivienda, aunque en algunos casos se trata de habitaciones separadas.

Barcelona tiene unos 17.000 anuncios y Madrid unos 8.000. Pero en ambas ciudades falta una regulación clara para el 'homesharing'

Aún así, la cifra indica el alto grado de profesionalización turística que está adquiriendo la plataforma. Muchas empresas o pequeños propietarios la utilizan, legitimamente, para publicitar sus pisos de alquiler. Y aunque AIrbnb no fuera concebido originalmente para ellos, ahorran inversión en web, pasarela de pago y SEO. En parte por ello el Ayuntamiento de Barcelona canceló la concesión de licencias y comenzó una estricta campaña de inspecciones con multas de hasta 90.000 euros a los propietarios que realicen estas prácticas. Pero la prohibición ha dejado en un limbo legal a miles de usuarios (17.000 anuncios en Barcelona y 8.000 en Madrid).

El fenómeno se parece al que se daba hasta ahora con la gentrificación. Y pese a que socialmente tiene muchas connotaciones negativas, urbanísticamente podría aportar algunos beneficios, como sucedió en barrios madrileños antiguamente degradados como el de Chueca. Fernando Encinar, cofundador de Idealista, la web de anuncios inmobiliarios más consultada de España, ve más aspectos positivos que negativos. “Lavapiés, por ejemplo, eran viviendas muy baratas que el inversor compró y hoy el barrio es el hotel de Madrid. Y eso está regenerando el barrio, como está sucediendo en la Barceloneta. Además, muchos propietarios con viviendas vacías las sacan al mercado. Pero es verdad que lo que hace es reducir la oferta que hay en un barrio concreto. En esos barrios donde el alquiler vacacional es una tendencia al alza, el propietario tiene el legítimo anhelo de ganar más dinero”, analiza.

Barcelona y Madrid esperan una regulación que permita establecer normas claras. París, Londres y Amsterdam ya la tienen. Y en gran medida, se basa en limitar los días que uno puede alquilar su casa al año y en incluir una tasa para la ciudad en los alquileres. Siempre, además, suponiendo que sea su primera vivienda y no apartamentos turísticos que afecten directamente a la salud de la trama urbana de determinados barrios. Pero, ¿perderá Airbnb su fuerza si recupera el espíritu de sus orígenes y desaparecen de la plataforma todos los profesionales del sector?

El problema es la concentración

Concentración en barrios. Siete barrios de Barcelona poseen el 50,91de todos los anuncios de la ciudad. Y los 12 con más anuncios representan el 66,3% del total. El Raval es el que más anuncios tiene, pero el Gótico es el barrio donde existe más concentración: 1 por cada 9 viviendas residenciales.

La Barceloneta, el barrio más caro. Se trata del barrio con el alquiler por metro cuadrado más alto de Barcelona (según Incasol). Este antiguo barrio de pescadores, que un día dividió sus pisos debido a la gran población que tenía, ha perdido ahora el 6% de sus vecinos.

Sin anuncios fuera del centro. La suma de la oferta total de los distritos de Sant Andreu, Horta-Guinardò y Nou Barris alncaza solamente el 5,74%. De hecho, la suma de la oferta de los 4 distritos con menos anuncios solo alcanza el 80% de la oferta del barrio del Raval.

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