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¿Qué hacer si tengo problemas para pagar la hipoteca?

Desde el inicio de la crisis se han producido 642.104 ejecuciones hipotecarias en España

De acuerdo con las estadísticas que reflejan el peor de los escenarios posibles, las ejecuciones hipotecarias, los procedimientos iniciados en el segundo trimestre de 2015 fueron 28.925, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Esta cifra se corresponde a una reducción del 6,5% respecto a los primeros tres meses del año.

Si se pone el foco en las personas físicas, se iniciaron 8.675 procesos de ejecución hipotecaria de vivienda habitual y 2.450 de otras viviendas —como puede ser una segunda residencia—. Considerando que en España hay 18.367.200 viviendas familiares, en el segundo trimestre de 2015 se iniciaron procesos de ejecución hipotecaria sobre el 0,0606% del total. En todo caso, el problema es grave, tanto por la situación desesperada de las familias que quedan en una situación vulnerable, como en la magnitud real, que supone sumar todas las ejecuciones hipotecarias producidas durante la crisis y los procesos que acaban en la pérdida de la casa sin necesidad de ejecución, por acuerdos voluntarios o negociaciones que acaban en daciones en pago amistosas, entre otros.

Normativa ante el impago del préstamo hipotecario

Paralización de lanzamientos judiciales (desahucios). Hasta mayo de 2017 —inicialmente, hasta mayo de 2015—, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a una persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en determinadas las circunstancias económicas. Estas se detallan en el artículo 1 de la Ley 1/2013: familias numerosas, monoparentales con dos hijos, unidades familiares con un menor de tres años o discapacitados, víctimas de violencia de género, etcétera, con ingresos que, en conjunto, no superen el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas, cuando se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda y la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar.

Real Decreto-ley 6/2012, el Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. Los deudores que hayan hipotecado su vivienda habitual, incardinados en el umbral de exclusión, que se define en el artículo 3 de este Real Decreto-ley, se podrán acoger al Código. También se podrán beneficiar de estas medidas los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones establecidas para el deudor hipotecario. “Es requisito necesario que la entidad acreedora se haya adherido al Código, en cualquiera de sus tres versiones, dado que el texto originario se ha modificado en dos ocasiones, aunque la práctica totalidad de las entidades bancarias españolas se han adherido al mismo”, advierte el abogado José María López Jiménez. Igualmente, se deberá tener en cuenta el valor de adquisición de la vivienda hipotecada, dentro de los parámetros establecidos por el Real Decreto-ley 6/2012, para poder beneficiarse de las medidas del Código.

Fondo Social de Viviendas. En 2013 se creó el Fondo Social de Viviendas, que permite a quienes hayan sido lanzados de su vivienda habitual como consecuencia de una ejecución hipotecaria, o hayan entregado su vivienda en dación en pago, acceder a un arrendamiento con una renta reducida y, en todo caso, proporcionada a los ingresos existentes. El deudor ha de cumplir, asimismo, ciertos requisitos de tipo económico y encontrarse en situación de “especial vulnerabilidad”.

Segunda oportunidad. La Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, cuyo objetivo es “que una persona física, a pesar de un fracaso económico empresarial o personal, tenga la posibilidad de encarrilar nuevamente su vida e incluso de arriesgarse a nuevas iniciativas, sin tener que arrastrar indefinidamente una losa de deuda que nunca podrá satisfacer”. Matilde Cuena Casas, catedrática de Derecho, critica que, “en caso de concurso de acreedores del deudor, el prestamista irresponsable no paga ningún “peaje”: ni se le subordina el crédito ni se ve afectado por el régimen de segunda oportunidad, el cual no impide la ejecución de la hipoteca”. Solo si tras la ejecución de la hipoteca queda deuda pendiente, podrá verse afectada por la Segunda Oportunidad, exonerándose el pasivo pendiente.

“En otros países, en caso de préstamo irresponsable, el acreedor puede perder el derecho a los intereses e incluso el capital. Aquí no. En España, el banco es sancionado con una multa, siempre que el supervisor se entere de la irregularidad y le sancione” concluye Cuena.

El INE solo refleja los datos desde 2014 —hasta ahora, ha contabilizado 105.431 ejecuciones sobre vivienda—. El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), por otro lado, ofrece una serie temporal más larga. Su último informe estadístico, titulado Datos sobre el efecto de la crisis en los órganos judiciales - Datos desde 2007 hasta segundo trimestre de 2015, recoge las cifras de los últimos ocho años: desde el inicio de la crisis se han producido 642.104 ejecuciones hipotecarias. La magnitud, relacionada con el número de viviendas familiares en España, es más alarmante: un 3,5% del total. Las ejecuciones hipotecarias del primer semestre de 2015, 37.615, reflejan en todo caso una mejor tendencia, ya que suponen una reducción del 17,16% respecto al primer semestre del año anterior.

Estos datos señalan el problema grave de las familias que se hipotecan y acaban sin poder pagar la deuda. ¿Se puede hacer algo en estas situaciones? Aquí algunos consejos para intentar no perder la vivienda y el bienestar familiar o, al menos, minimizar los daños.

1. Prevenir

La mejor forma de no tener problemas hipotecarios es no crearlos innecesariamente. Comprar una casa pidiendo dinero al banco es pactar un acuerdo con un socio muy exigente y con la ley escorada en su beneficio: el banco. Este severo socio tiene en sus manos un procedimiento de ejecución hipotecaria que, si bien ha experimentado algunas mejoras, castiga con dureza a quien no paga la deuda, asumiendo esta los intereses de demora y los costes del procedimiento judicial. Además, de ser la vivienda habitual comprada mediante el préstamo hipotecario, el socio se puede adjudicar el bien inmueble por el 70% del valor de tasación.

Demasiadas familias han confiado en que el banco les concediera el préstamo de forma responsable y han perdido su hogar. Si bien hay una normativa que obliga a las entidades a conceder préstamos de forma responsable, el castigo al incumplimiento es bastante liviano. Para Matilde Cuena Casas, profesora titular de la Universidad Complutense y editora del blog ¿Hay Derecho?, los bancos que actúan de manera irresponsable pueden ser objeto de sanciones administrativas, pero su actuación no tiene impacto en la validez y eficacia del contrato celebrado con el consumidor: si le han concedido un préstamo que no podía ya pagar en el momento de la concesión, el contrato no deviene ineficaz y el acreedor no pierde ningún derecho.

José María Jiménez, abogado especialista en regulación financiera y experto independiente de iAhorro.com, considera que la primera medida para prevenir el impago pasa por analizar que la cuota de amortización mensual no sea tan ajustada que, ante el aumento de la misma o la reducción sustancial de los ingresos periódicos, ponga al deudor en una situación de tensión financiera.

Para este cálculo hay que tomar un Euríbor al 4% o 5%, sumarle el diferencial y calcular la cuota resultante, con herramientas como el simulador del Banco de España. Si no podemos hacer frente a la cuota resultante, mejor no seguir adelante. Por otro lado, es muy desaconsejable contratar un préstamo hipotecario sin ahorros. No solo porque los bancos no conceden de forma habitual hipotecas al 100%, sino porque hay que tener un colchón en el banco, por si tenemos que utilizar los ahorros para pagar la hipoteca durante un tiempo.

2. Conoce tus derechos

Muy relacionada con la prevención está la formación hipotecaria básica. Es una imprudencia temeraria pedir una hipoteca sin saber qué la dación en pago es la excepción, no la regla, o qué los avalistas responden con todo su patrimonio aunque no lo hipotequen.

El Banco de España pone a disposición del cliente una Guía de acceso al préstamo hipotecario, así como hacen otras páginas especializadas, como iAhorro.com, donde se puede descargar gratuitamente una guía. En muchos ayuntamientos y mediante asociaciones de consumidores o despachos de abogados especializados también se puede obtener información personalizada.

Como consejo básico, hay que ejercer el derecho a revisar el borrador tres días antes de la firma ante notario y, de tener dudas, acudir a la consulta de un abogado para que las explique detenidamente. Unos honorarios de 100 euros pueden ahorrarnos cientos de miles euros en pérdidas.

3. Negocia con el banco

Si prevemos problemas de pago o los problemas llegan sin previo aviso, nunca hay ocultar la situación a los nuestros e intentar ganar tiempo “a ver qué pasa”. Hay que reaccionar: solucionar el problema o minimizar las pérdidas. No nos culpabilicemos, cualquiera puede tener dificultades para pagar la hipoteca.

Como explica la abogada y experta de iAhorro.com Cristina Borrallo, el cliente debe de tener muy presente que la entidad financiera, a partir de la tercera cuota impagada, está legitimada para interponer el procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que es importante que se intente poner al día al menos a esas tres cuotas.

También es importante que el cliente haga todos los esfuerzos de gestión y negociación con la entidad antes de que se comience el procedimiento ejecutivo, pues una vez iniciado la capacidad de negociación disminuye. Además, para salir de dicho procedimiento, en el mejor de los casos —cuando sea su vivienda habitual— se podrá pagar lo debido hasta la fecha, pero también habrá que abonar las costas procesales de la entidad ejecutante —las costas de abogado y procurador de la entidad bancaria—, por lo que la deuda aumenta, recuerda Borrallo. La letrada añade que, debido a que el procedimiento es ejecutivo y rápido, es importante que el abogado que gestiona la ejecución hipotecaria sea capaz también de intentar negociar de forma paralela una refinanciación de la deuda con la entidad y sacar al cliente de esa situación con una operación de viabilidad.

En los casos que el cliente se pueda adherir a los umbrales fijados en el Código de Buenas Prácticas, recientemente modificado por la Ley 25/2015, de 28 de julio, la operación podrá ser plenamente viable. En los casos —que no son pocos— en que las medidas del Código no sean aplicables, la facultad de negociación del abogado será menor.

Siempre que sea posible, un abogado debe asesorarnos y negociar con el banco. Por desgracia, es habitual que las entidades no hagan mucho caso a los clientes, pero sí a los abogados que los representan.

4. Protección legal

Si no conseguimos ponernos al día ni negociar una carencia, ampliación de plazo o bonificación de intereses, el banco acabará iniciando el procedimiento de ejecución hipotecaria para quedarse con la casa.

“La capacidad de oposición a la propia ejecución hipotecaria es muy limitada, estando los motivos de oposición a la misma tasados en el artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil”, dice Borrallo. Si el abogado puede formular oposición, con posterioridad y estando el procedimiento en suspenso, se citará a las partes para una vista. El juzgado resolverá el mismo y el procedimiento continuará o no. No obstante, explica la abogada, en la práctica los procedimientos continúan tras la resolución de la oposición pues los motivos principalmente se centran en el error en la cuantía determinada o en la existencia de cláusulas abusivas.

Hay que tener presente que, en cuanto a los intereses de demora, los jueces ya de oficio pueden resolver sobre los mismos sin necesidad que se haya manifestado oposición por parte del ejecutado. La protección legal al cliente hipotecado a mejorado durante la crisis, si bien son muchos los expertos que siguen exigiendo una normativa que equilibre la desproporción existente entre el banco prestamista y la familia prestataria. De hecho, sigue siendo el Tribunal de Justicia Europea el encargado de modelar nuestra dispersa y en ocasiones injusta legislación hipotecaria.

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