Compraventa de vivienda: un duro golpe para los compradores
Para la reclamación al vendedor el plazo de prescripción se rebaja de quince a cinco años
Los compradores que pretendan reclamar por incumplimiento del contrato de compraventa al vendedor, deben tener en cuenta que el plazo anterior de quince años, pasa a ser únicamente de cinco, tras la reforma del artículo 1.964 del Código Civil, por la Ley 42/015, que reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil y cuya entrada en vigor se ha producido el 7 de octubre de 2015.
El nuevo plazo es de aplicación a las compraventas realizadas tras la fecha indicada, pero también es de aplicación a las posteriores al 7 de octubre del año 2005, ya que la prescripción se producirá en cualquier caso el 7 de octubre el año 2020. Es novedosa su aplicación a los contratos firmados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley.
Este periodo de prescripción, va a suponer un gran cambio, sobre todo en relación a la reclamación por la existencia de vicios de construcción. Hasta ahora, lo normal cuando existían daños derivados de la construcción del edificio, era su reclamación en base a los plazos de garantía (uno, tres y diez años según los defectos) y prescripción (dos años desde que se producen) dispuestos en los artículos 17 y 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y, de forma conjunta o cuando dichos plazos habían transcurrido, se acudía a la acción por incumplimiento del contrato contra la promotora vendedora en base a los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil, al ser el plazo mucho mayor, de quince años.
A partir de ahora, ese plazo se ve reducido de forma drástica, solo se conceden cinco años, lo que va a implicar que muchos compradores ante la existencia de esos defectos en sus viviendas, que no se manifiesten en el citado plazo, no van a poder reclamar ante nadie, al estar prescrita tanto la acción basada en la LOE, como la acción basada en un incumplimiento del contrato.
Así, quienes, por ejemplo, compraron su vivienda de nueva construcción, en el año 2013, antes de la reforma, podrían haber reclamado al vendedor por incumplimiento del contrato hasta el año 2028. Pero ahora, dicha reclamación tendrá como fecha límite el 7 de octubre de 2020.
Desde luego, esta reducción del plazo supone un duro golpe para los adquirientes y un desahogo para las promotoras vendedoras, ya que los defectos en un edificio pueden aparecer con mucha facilidad transcurrido ese breve periodo de tiempo, y a no ser que se traten de los defectos recogidos en el artículo 17.1.a) de LOE, es decir, que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, cuyo plazo de garantía es de diez años, no podrá reclamarse contra nadie.
Félix López-Dávila Agüeros es abogado y director de Sepín Inmobiliaria.
