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MERCADO INMOBILIARIO

Barrios que mueren de éxito

El fenómeno de la ‘gentrificación’ pone a prueba la identidad de los espacios urbanos

Varios negocios en el barrio de Chueca en Madrid.  
Varios negocios en el barrio de Chueca en Madrid.  

En Internet circuló hace unos meses una campaña que recordaba, con ironía, que gentrificación no era un nombre de mujer. Ni mucho menos. Se trata de un feísimo neologismo derivado del inglés (gentrification) que relata una historia de aburguesamiento y retorno de la élite. El fenómeno es sencillo de formular, pero complejo en sus consecuencias. Es un proceso, cada vez más frecuente, en el que la población, sobre todo de clase media y baja de un barrio depauperado, es desplazada por otra de mayor nivel de ingresos. Estos nuevos habitantes, a la vez, empiezan a renovar el entorno. Donde antes había un colmado ahora surge una tienda gourmet, el restaurante de la esquina, de repente, luce estrella Michelín y los feligreses de los bares se sientan en taburetes de diseño.

El barrio y sus habitantes se ven sometidos a una fuerza centrípeta y centrífuga. Atracción y expulsión. “En manos de promotores inmobiliarios y agencias este fenómeno se convierte en un instrumento destructor de identidades, que expulsa a las personas de sus barrios de toda la vida esterilizando su diversidad para imponer una homogeneidad, por decirlo así, homologada que elimina los ingredientes problemáticos. Muchas veces generados por el propio mercado como son la inseguridad, lo desconocido, las molestias”, critica el arquitecto Juan Herreros.

Herreros: “el proceso expulsa a los vecinos de siempre e impone la homogeneidad”

Este proceso choca con la dualidad de mostrar esa vertiente positiva —la recuperación de un barrio deprimido— y el lastre de provocar la marcha de los más débiles: ancianos y personas con bajos ingresos. Sobre esas dos caras, la topografía inmobiliaria de este fenómeno en Madrid revela su expansión y sus contradicciones. “No se trata de desplazar a nadie. Pero es verdad que no todo el mundo puede permitirse los tomates raf y bastantes se sienten desplazados dentro de su propio barrio. Pero es casi ley de vida. Es como la gacela coja, acaba devorada por la leona”, apunta con un símil darwinista Patricio Palomar, director de Inversiones Alternativas de la consultora CBRE.

Siguiendo esa dinámica evolutiva, en el barrio de Chueca (Madrid) ha desaparecido buena parte de la población anciana y han llegado profesionales jóvenes con ingresos más elevados. Y junto a ellos compradores, sobre todo, extranjeros. Muchos, latinoamericanos. Esto ha provocado que el ladrillo sea muy caro. El precio medio en obra nueva es de 5.500 euros por metro cuadrado.

“Es el distrito que ha demostrado un comportamiento más resistente a la crisis, con una bajada desde máximos de un 10%”, observa Ignacio Ortiz de Andrés, analista de Foro Consultores Inmobiliarios. En otro barrio, en Tetuán, el urbanismo de la zona trazado por calles estrechas, irregulares y con diferencias de alturas ralentiza la renovación. Sin embargo “los inmigrantes han desplazado en parte a los anteriores vecinos y los comercios se adaptan a sus necesidades y costumbres”, sostiene el experto de Foro Consultores. Además se han demolido edificios y construido cerca de las calles principales. Tanto es así que la contabilidad muestra unas 20 promociones a la venta con un precio cercano a los 3.000 euros por metro cuadrado.

Los defensores de la tendencia dicen que revitaliza

los distritos deprimidos

Al sur de Tetuán, en Méndez Álvaro, enfrente del Campus Repsol, crece un desarrollo urbanístico que ha supuesto el realojo de los vecinos que vivían en esta zona industrial en un moderno edificio. Forman parte de un cambio drástico del paisaje de Madrid materializado en 2.000 nuevas viviendas y 62.000 metros cuadrados de edificabilidad. También habrá una torre de oficinas de 17 plantas y un hotel. De momento, la poca obra nueva que sale ronda los 3.250 euros por metro cuadrado.

Hace años que el urbanista Juan Palop trata de poner cordura entre los efectos positivos y los nocivos de la gentrificación: “Los problemas de los barrios llegan cuando se deshace el equilibrio”. Cuando, por ejemplo, las franquicias colonizan las tiendas tradicionales, las rentas altas se imponen a las bajas y los especuladores hacen del barrio un coto personal de su negocio. “Habría que establecer límites a esa densidad”, aconseja. Quizá de la misma forma que en Berlín y París han fijado topes legales a las subidas de los alquileres de las viviendas.

Desde luego resulta urgente hacerlo, pues el fenómeno continúa extendiéndose. Madrid Río (al sur de la ciudad) es una evidencia de cómo una inversión pública activa este proceso. El millonario soterramiento del arco oeste de la M-30 entre 2003 y 2011 supuso la reconversión de una frontera, como era esa vía, en un lugar verde para los vecinos. Esto ha revalorizado las viviendas (2.250 metro por cuadrado de obra nueva), aumentado el interés por hacerse con el suelo urbanizable que queda e impulsado nuevas promociones. El movimiento, como la nave, va y acude a Malasaña, Triball, Lavapiés y de forma más incipiente a Julián Camarillo (barrio de San Blas) y los aledaños de Plaza de España. “Porque en un ciclo económico expansivo crece la periferia, por ejemplo, los PAU, mientras que con la crisis se vive un retorno al centro”, apunta Diego Peris, del colectivo crítico Todo por la praxis. Y aclara: “Para mi gentrificación es sinónimo de expulsión, no de recuperación”.

Efectos en Barcelona

Sin embargo donde este neologismo percute incluso con más fuerza que en Madrid es en Barcelona. “En la Ciudad Condal el turismo ha producido unos efectos devastadores en barrios y rincones de una ciudad que no deja de ser pequeña”, alerta el arquitecto catalán Josep Bohigas. A la búsqueda de palabras que faltan en castellano, lo llaman turistización. Apoyado en plataformas como Airbnb, los propietarios destinan sus viviendas a alquiler turístico. Esto desplaza, una vez más, a los vecinos de siempre y, a la vez, eleva los precios, que ya venían recalentados. Entre 2000 y 2007 (datos de la tasadora Tinsa) el coste de comprar una casa en el barrio de la Barceloneta o en el Born aumentó un 262%. En ese mismo periodo las viviendas en Barcelona capital subieron el 185%. “En Born ya vivimos pocos y por ese camino va la Barceloneta y el Raval”, avisa el arquitecto.

Entonces, ¿cómo sacar al barrio de ese estado inerte? “Hay que tener un sistema de control y tomarse muy en serio la cartografía de lo existente. Conocer bien quién vive y cómo. Identificar las cualidades positivas de ese lugar y no perderlas”, desgrana Bohigas. Desde luego resulta fundamental recuperar lo perdido. “Es imprescindible volver a llevar personas a estos barrios y recobrar las políticas sociales de vivienda”, reflexiona Ramón González, consejero delegado de Urban Prospects. Y sin destruir nada. “La arquitectura puede transformar la ciudad en positivo. Aceptar los ingredientes de los barrios tradicionales como punto de partida y enriquecerlos sin arrasarlos”, dice Herreros.