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Hipotecas irresponsables

Cuando aumentan las hipotecas imprudentes en el mercado, la burbuja se hincha

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La hipoteca concedida responsablemente supone que el banco dé el dinero a los clientes que, en base a criterios técnicos, conocimientos estadísticos y cualitativos de su clientela, van a poder devolverlo. Y el mejor momento para prevenir los malos hábitos que provocaron el estallido de la burbuja inmobiliaria es antes de que se cree.

El mercado está en un momento muy inicial de mejora, con importantes factores que pueden torcer la tendencia, como el embalsamiento de la oferta de bancos y Sareb —el “banco malo”—, que retienen buena parte de los inmuebles en balance a la espera de que la mejora de precios se consolide. Cuando las entidades consideren que ya son interesantes, saldrán al mercado muchas viviendas que incidirán a la baja en la evolución de los mismos. 

Una hipoteca irresponsable es toda aquella que se concede a un cliente que no acredite que puede pagarla

Los números señalan que los precios reales de la vivienda han caído un 45% desde los máximos de 2007, pero que empiezan a subir según inmuebles y zonas, de acuerdo con estadísticas como el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE), que ha registrado un incremento del 4,2% en el segundo trimestre del año.

Pero hay otro factor importante que influye en el mercado inmobiliario, además de la oferta y demanda: el crédito hipotecario. El potencial demandante de inmuebles empieza a percibir una mejora de su economía, no tanto en sus ingresos familiares como en una mayor estabilidad laboral. Y en cuanto a la conexión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda, el mismo INE constata un crecimiento del 21,8% anual en las hipotecas constituidas sobre vivienda.

En conclusión, los precios aumentan si la demanda incrementa su capacidad de pago, lo que ocurre cuando suben sus ingresos reales —sueldos— o se reducen las cuotas hipotecarias mensuales, por ejemplo, ampliando los plazos a 50 años, como se hizo en el pasado.

Pero, con el escenario actual, no parece que vayan a producirse incrementos importantes en los ingresos de los potenciales clientes; ¿y en la concesión de hipotecas? Si los bancos conceden financiación con requisitos “razonables” y con condiciones prudentes, la burbuja inmobiliaria se mantiene estable. Cuando aumentan las hipotecas imprudentes en el mercado, la burbuja se hincha.

¿Cuáles son las hipotecas irresponsables?

Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora, comenta que una hipoteca irresponsable es aquella que se concede sin analizar correctamente la solvencia y capacidad de reembolso de los solicitantes no solo en el momento en que se pide, sino también considerando posibles situaciones venideras que puedan afectar la generación de ingresos, la estabilidad laboral o posibles problemas de salud.

Antonio Beltrán, director de Plus Majoristes Financers, coincide en la importancia de valorar la capacidad de reembolso presente y futura, considerando que una hipoteca irresponsable es toda aquella que se concede a un cliente que no acredite que puede pagarla, en la hipótesis que el tipo de interés suba a un 4,5%-5%.

¿Los clientes han aprendido del pasado?

La responsabilidad de las entidades financieras a la hora de analizar el riesgo de conceder una hipoteca no es el único punto determinante para no repetir los dramas hipotecarios recientes. Es también muy importante que el cliente tome conciencia de que hay que tener una formación hipotecaria adecuada, acudir a asesores independientes y no cometer imprudencias.

En cuanto a los familiares del pretendiente a hipotecado, deben aportar a la operación la prudencia necesaria. Hay que tener en cuenta que los bancos obligan al avalista a renunciar a sus beneficios como fiadores, si bien sentencias como la reciente de la Audiencia de Gipuzkoa les deberían “ayudar” a ser lo transparentes que necesita esta figura al solicitarla.

Antonio Beltrán alerta de que algunos clientes vuelven a los errores del pasado, como el caso de una pareja, uno con un contrato indefinido y el otro temporal, que solicitan un préstamo personal para adquirir un coche. En estas circunstancias, no habría que plantearse pedir una hipoteca, por la inestabilidad de los ingresos —un contrato temporal— y el endeudamiento previo. Hipoteca irresponsable que ningún banco debería conceder. Es un caso muy similar al del cliente que no tiene ahorros y se plantea pedir un préstamo personal, junto a la hipoteca, para pagar los gastos.

Pedro Javaloyes comenta que ellos mismos descartan operaciones que ya no presentan a los bancos, como solicitantes de hipotecas que están cobrando el subsidio por desempleo, particulares sin ingresos demostrables u otros que tienen muy sobrepasada su capacidad de endeudamiento. O incluso “clientes que no se han parado a pensar que la cuota de la financiación que nos piden en igual o mayor que los ingresos que tienen”.

Responsabilidad de bancos, sin duda, pero también de los clientes que piden las hipotecas y de los avalistas que comprometen su patrimonio presente y futuro. La vacuna al virus del sobreendeudamiento.

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