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¿Tu hipoteca es “responsable”?

Una entidad debe analizar el cliente, el importe concedido y las garantías que aporta

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— La responsabilidad hipotecaria es de 196.300 euros: 130.000 euros para la devolución del préstamo principal, 18.200 euros para costas y gastos, 4.875 para intereses ordinarios, 41.925 para intereses moratorios y 1.300 euros para prestaciones accesorias.

— Señor notario, si yo he pedido una hipoteca de 130.000 euros, no de tanto dinero.

Esta conversación se suele dar cuando el notario explica —o intenta explicar— al cliente el concepto de responsabilidad hipotecaria: una deuda que asume la finca hipotecada en caso de impago. Pero este término también se usa para referirse al modo en el que se conceden y piden hipotecas, que debe de tener la diligencia y prudencia que un negocio de tal magnitud implica para una familia, de forma individual, y para la economía de forma agregada.

Una entidad que concede un préstamo o crédito hipotecario de forma responsable analiza el cliente que pide el dinero, el importe que le concede y las garantías que aporta. El banco ha de pedir las garantías de recobro razonablemente necesarias para no comprometer su propia integridad financiera —y la del bolsillo del contribuyente cuando acaban necesitando rescates—.

¿Cómo es un hipoteca responsable?

Fechas clave

¿Tu hipoteca es “responsable”?

Varias normas han introducido avances normativos en materia de concesión responsable de préstamos, unas reglas de juego que deben cumplir las entidades financieras y que no estaban marcadas antes de la burbuja inmobiliaria y su posterior estallido.

  • Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, que extiende el régimen de transparencia a otros intermediarios financieros diferentes de las entidades de crédito, (los prestamistas privados y los brokers hipotecarios).
  • Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.
  • Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
  • Circular 5/2012, del Banco de España, de 27 de junio, a entidades de crédito y proveedores de servicio de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos.
  • Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

En primer lugar, una hipoteca concedida de forma responsable es aquella que el cliente contrata con toda la información necesaria y con conocimiento de las limitaciones y riesgos que asume. La Ley 1/2013 obliga a que los clientes, cuando vayan a contratar la hipoteca, además de firmar la escritura ante notario, plasmen una expresión manuscrita en la que aseguran conocer la existencia de cláusulas suelo, coberturas del tipo de interés —permutas financieras u opciones de tipo de interés— o que se está firmando una hipoteca en divisas. El texto completo y mucha más información sobre hipotecas se encuentra en la guía del Banco de España.

Por otro lado, se ha reforzado la información que el cliente recibe antes de firmar una hipoteca, que ha de “ser clara, oportuna y suficiente, objetiva y no engañosa” y acompañada por varios documentos. Uno de ellos es la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), que da una información orientativa de las condiciones de las hipotecas que comercializan los bancos. Si buscamos información de las mejores hipotecas por Internet, un banco responsable debería ofrecernos esa información online de forma visible.

También las entidades tienen que proporcionar la Ficha de Información Personalizada (FIPER), que se entregará al cliente cuando ya haya solicitado la hipoteca —para que pueda comparar con otros bancos la oferta que ha recibido—, y la oferta vinculante, documento que puede integrarse en la FIPER y se entrega al cliente cuando se ha tasado y aprobado la hipoteca.

El banco responsable estudia la capacidad de ahorro del cliente, sus fuentes de ingresos, capacidad de generarlos en el futuro, estabilidad laboral y demás factores cuantitativos y cualitativos para valorar su capacidad de pagar las cuotas mensuales de la hipoteca. Además de la documentación que se solicite al cliente —contrato de trabajo, declaraciones de renta, nóminas…—, el banco podrá acudir a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), así como a los ficheros de solvencia patrimonial y crédito correspondientes.

También existe la obligación legal de valorar los ingresos que los solicitantes tendrán al jubilarse, si el plazo de la hipoteca concedida supone tener deudas tras la jubilación. Hay que considerar que es una práctica usual conceder hipotecas que vencen hasta los 70 años del hipotecado. Limitar a 30 años el plazo máximo de la hipoteca —según recoge la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario— sería una forma de evitar hipotecas a los jubilados.

Y tú, ¿eres un cliente responsable?

Por prudencia, la capacidad de endeudamiento —ratio que representa la cuota hipotecaria respecto a los ingresos netos de los hipotecados— no debería superar el 30%, pero es frecuente que se llegue a un 40%. Lo esencial, si el tipo de interés es variable, es que se calcule la cuota con un Euribor alto, cercano al 5% idealmente.

La capacidad de ahorro de la familia es vital para conceder una hipoteca; por ello se pretende limitar al 80% de tasación la financiación máxima que conceden los bancos. Para Fernando Zunzunegui, jurista y experto independiente de iAhorro.com, los bancos que conceden hipotecas sin cumplir con los límites de la Ley 2/1981 “deberían requerir garantías adicionales avisando al cliente del riesgo en el que incurre [al contratar una hipoteca forzando el sistema de protección del hipotecado en particular cuando está en juego la vivienda habitual ].” Que los solicitantes tengan otras propiedades o activos, como fondos de inversión o planes de pensiones, es un punto favorable a la hora de conceder una hipoteca responsable.

Aportar avalistas da al banco más garantías de que se le pagará el préstamo. Sin embargo, la frontera entre la responsabilidad y la irresponsabilidad es muy fina en este aspecto: un banco jamás debería aprobar una hipoteca, si se aportan avalistas, que denegaría en caso contrario. La idea es sencilla: si el banco no se fía de que los hipotecados vayan a pagar y exige avalistas para dar el dinero, lo que debería hacer la entidad financiera prudente —y el cliente responsable— es denegar la hipoteca. Pensemos que si no se limita la responsabilidad del avalista, responde también con todo su patrimonio, presente y futuro, de una deuda que no es suya.

Un tema que sigue sin regularse en España y que aportaría mucha información a los bancos e incentivaría los buenos pagadores son los registros de crédito positivos, es decir, fuentes de información que “certifiquen” que los clientes que piden una hipoteca han cumplido con los pagos de deudas anteriores. Pero también los clientes no deberían dejar la responsabilidad solo en manos de un banco, que “vende” créditos, y ser clientes responsables, formados, informados y prudentes. 

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