¿Qué esconde la ITE?

La inspección visual no siempre detecta problemas en la estructura del inmueble

Edificios de viviendas en un barrrio de Madrid.

Los dos inmuebles de viviendas caídos en Madrid el pasado mes de agosto con un intervalo de apenas 15 días habían pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Estos dos sucesos han puesto en el punto de mira estas revisiones. ¿Sirven de algo, evitan que los edificios se desplomen, qué elementos analizan? Son preguntas que muchos dueños aún desconocen. El nombre les suena familiar y saben que tiene algo que ver con obras y derramas, pero poco más. Incluso, se da el caso de alguna comunidad que está pasando en 2015 la inspección que le correspondía en 2005. Primer tirón de orejas a los propieatrios. 

La ITE obliga a los dueños de los edificios con una antigüedad determinada (en muchos ayuntamientos a los 50 años y en otros, como Madrid, a los 30 años) a contratar una inspección periódica (en Madrid cada 10 años). En la capital, que fue pionera con la primera ordenanza, se hacen inspecciones desde 1999. Pero no existe homogeneidad en España y, de hecho, hay municipios en los que no está implantada, cuentan en el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM). En cambio, en los catalanes desde mayo “es obligatorio que el vendedor entregue al comprador una copia del informe de la ITE”, apunta Laia Tió, arquitecta superior de la empresa de reformas y construcciones Rellart.

Muchos propietarios desatienden su obligación de mantener el edificio

Esta inspección vigila que se cumplan las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro. Se concreta en la emisión de un acta de inspección, con un resultado favorable o desfavorable. Antes de visitar el inmueble el técnico suele pedir al presidente toda la documentación que tenga para conocer los antecedentes del edificio, “pero muchas veces no tienen nada, ni siquiera el acta de la ITE anterior”, explica Esperanza Ayerbe, arquitecta de Trébol Arquitectura.

Nuevo tirón de orejas. “En esos 10 años pueden ocurrir sucesos que el técnico no puede prever en su inspección, desde imprudencias en reformas hasta terremotos. Una estructura no colapsa de la noche a la mañana sin avisar. Hay actuaciones que no pueden quedar exclusivamente en manos de una empresa de reformas sin una supervisión técnica adecuada”, dice Javier Méndez, Director del Gabinete Técnico del Colegio de Aparejadores de Madrid. Que un edificio se derrumbe de un día para otro no es sencillo. Las ciudades están llenas de fincas de los años 60, 50 y más antiguas. “El peligro suele estar en la desidia de algunas comunidades de propietarios, en la falta de mantenimiento y en las intervenciones inapropiadas. Lo que habría que hacer es concienciar a la gente de que un edificio no se mantiene solo y que hay que revisarlo e invertir dinero en él”, considera Javier Rojo, arquitecto de RT Arquitectura. Por eso, “ante cualquier muestra de elemento estructural en mal estado o desprendimiento es necesario contactar con un técnico”, dice Xavier Argelès, promotor gerente de Rellart.

A algunos vecinos les cuesta entender que la prevención es más barata que la reparación. “Creen que es una forma distinta de hacer recaer sobre ellos la reactivación de la construcción”, cuenta Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. En su visita, el técnico revisa el “estado de la estructura y cimentación, así como las fachadas interiores, exteriores, medianerías y otros elementos, en especial cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales. También, las cubiertas y azoteas, las redes generales de fontanería y saneamiento y, por último, los elementos de accesibilidad existentes”, dice Ignacio Escribano, arquitecto de la empresa EspañaITE.com. Un trabajo no siempre sencillo. Los técnicos encuentran dificultades a la hora de acceder a los tejados o al saneamiento. La mayor parte de las deficiencias se aprecian en esas inspecciones visuales. Pero no todas. “Detectar un problema en una cornisa puede ser sencillo, pero detectar un problema en la cimentación es prácticamente imposible. De hecho, en muchas ocasiones se deducen a partir de sus efectos en otros elementos, tales como las fachadas, acabados...”, añade Isabel Tortajada, arquitecta de RT Arquitectura. “Los problemas que afectan a la estructura portante de un edificio pueden no ser percibidos en la ITE visual, sea porque hay elementos que los ocultan, sea porque las estructuras no arrojan síntomas hasta poco antes de colapsar”, recalcan en el COAM. Para conocerlos habría que realizar pruebas que costarían cientos de veces los que cuesta la ITE. Además, el método de inspección, el tiempo,su alcance o profundidad no están tipificadas, quedando a cristerio del técnico.

Detectar un problema en la cimentación es prácticamente imposible sin pruebas más concretas

El precio de una ITE depende de la superficie del edificio, su año de edificación y la complejidad de la inspección. Con la liberalización del mercado se pueden encontrar presupuestos por menos de 100 euros. De media, un edificio de cinco plantas y dos viviendas por planta entre medianeras supondría unos 200 euros más IVA, calcula Escribano. “Proliferan con éxito las ofertas indiscriminadas de honorarios, sin consideración de las condiciones particulares de cada edificio concreto”, aseguran desde el Consejo Superior de Arquitectos de España. Las comunidades de propietarios suelen decantarse por el presupuesto más económico y por parchear los problemas. “Conviene estar alerta porque la gran ventaja que en principio supone la libertad de precios a veces da lugar a contratos por precios tan bajos que impiden hacer un trabajo riguroso”, analiza Díez. Los expertos coinciden en que la ITE es buena y necesaria, pero mejorable. “Si bien la ITE como está concebida dista mucho de ser perfecta, si no existiera es seguro que habría muchos más accidentes, daños y lesiones en el ámbito urbano”, considera Javier Rojo, de RT Arquitectura. Según el arquitecto Ignacio Escribano, de EspañaITE.com, “es suficiente para detectar fallos graves (los derrumbes recientes son casos extraños, menos del 0,005% de los edificios se desploma así), pero insuficiente para muchos otros factores”. Tirón de orejas, esta vez para la administración. El COAM ha insistido en la necesidad de implantar protocolos más rigurosos, incluyendo la realización de pruebas y otros estudios, así como el desmontaje parcial de elementos de recubrimiento para poder acceder directamente a las estructuras. “Los arquitectos tenemos a nuestra disposición tecnología suficiente como para poder analizar los edificios de una forma más profunda, incluso en ausencia de síntomas, y a precios razonables”, explican.

El IEE, obligatorio en 2018

El 10 de abril de 2013 entró en vigor el real decreto que regula el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación Edificatoria y la Regeneración y Renovación Urbana para los años 2013 a 2016. En este documento se contempla la entrada en vigor del Informe de Evaluación de Edificios (IEE), un documento nuevo que amplía el contenido de la ITE actual incluyendo dos apartados más: la accesibilidad y la eficiencia energética.

“El IEE no puede anular la ITE, pero la ITE puede ser parte del IEE. Son los ayuntamientos los que pueden modelar su ITE hacia el modelo de inspección de la conservación que se pide en el IEE, asi que puede que haya que hacer los dos, o solo el IEE o éste más un añadido”, dice Javier Méndez, director del Gabinete Técnico del Colegio de Aparejadores de Madrid.

El IEE es obligatorio a partir de julio de 2018 para edificios de más de 50 años y desde 2013 para todos los que quieran solicitar ayudas a la rehabilitación. “De momento se aplica donde no hay normativa de ITE, además de en algunas ciudades y comunidades, como Granada o el País Vasco”, señalan en RT Arquitectura.