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El despertar del mercado hipotecario

Tras muchos años, los datos indican una mejora sostenida en el sector inmobiliario

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Por primera vez en muchos años, los datos de diferentes organismos públicos y privados parecen indicar una mejora sostenida de determinados indicadores relacionados con el mercado inmobiliario e hipotecario. El Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó el pasado martes las últimas estadísticas sobre el sector: en el segundo trimestre de 2015, se aprecia una subida del precio de la vivienda del 4,2% respecto a los primeros tres meses del año pasado.

En términos anuales, la vivienda nueva se ha encarecido un 4,9% y la de segunda mano un 3,8%. Illes Balears y Madrid encabezan la euforia inmobiliaria, con una tasa de variación anual del 7,3% y 6,4% respectivamente. El número de compraventas registradas en julio, según el INE, ha sido de 67.041 operaciones, lo que supone un crecimiento del 10,2% en términos anuales. En cuanto a las hipotecas registradas, en junio se contabilizaron 21.454 viviendas con hipoteca, un alza del 26,3% respecto al mismo periodo de 2014.

¿Empieza un nuevo ciclo de bonanza?

Los datos son buenos, pero no hay que perder la perspectiva: según las estadísticas del Ministerio de Fomento, recopiladas en el Boletín Mensual de Estadística del INE, el precio del metro cuadrado de la vivienda libre ha caído un 30,6% desde el máximo del primer cuatrimestre de 2008: en los primeros cuatro meses de 2015, el metro cuadrado de la vivienda libre se situaba en los 1.457,9 euros, muy lejos del máximo de 2.101,4 euros de hace siete años.

Cuando un indicador ha caído tanto, las mejoras porcentuales parecen más significativas de lo que es el avance en términos absolutos. Es evidente que los indicadores experimentan una mejora, ¿pero se ajustan a la realidad? Porque, pese a que muchas veces se olvide, el mercado hipotecario tiene dos partes: la oferta —los bancos— y la demanda —las familias que quieren comprar una vivienda financiando la operación—.

¿Crece el interés por la compra de inmuebles?

Antonio Beltrán, experto del portal iAhorro y fundador de Plus Majoristes Financers, considera que sí hay un mayor interés de los clientes en estos momentos. Por ejemplo, clientes que podían haber comprado hace años, pero que no tenían la confianza suficiente en la situación económica. Ahora empiezan a ver la luz al final del túnel, aunque los ahorros son bajos y suelen necesitar financiar el 100% del precio de compraventa.

Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director general del RN Tu solución hipotecaria, comenta que ha recibido el triple de consultas hipotecarias para compraventa durante el último año. Además, asegura que el cliente actual busca asesoramiento financiero, con el objetivo de saber “cuál es el límite de endeudamiento óptimo”. Y continúa: “Una vez que tiene la hipoteca pre-concedida se pone a buscar vivienda. De esta forma, además de tener la garantía de que la hipoteca será viable, conoce la cuota exacta, y gana en capacidad de negociación”.

¿Qué ofrecen los bancos?

Según Ricardo Gulias, las entidades vuelven a tener ganas de dar hipotecas. El Euribor + 0,99% de ING Direct es la última mejora clara a la que siguen los demás bancos, sea un BBVA o un Banco Santander con préstamos hipotecarios a Euribor + 1,25%, o entidades financieras más pequeñas que compiten con tipos variables con diferenciales en la unidad o cercana (como Bankia o Kutxabank). Es importante también analizar el resto de condiciones y productos vinculados, que muchas veces encarecen la hipoteca.

Gulias comenta que los mejores tipos hipotecarios pueden llegar a un diferencial del 0,9% para clientes que vayan al 70% del precio de compraventa. “Incluso tenemos una hipoteca para rentas altas —más de 100.000 euros anuales— con un diferencial del 0,75%, ambas con mínimas vinculaciones”, añade el intermediario.

Antonio Beltrán incide en la capacidad de negociación de los brokers hipotecarios profesionales, alegando que un intermediario de crédito independiente puede obtener un mejor precio por varias razones. Por un lado, conoce toda la oferta de las entidades financieras, incluso las que no son muy familiares para el público en general —como UCI (Unión de créditos inmobiliarios) o Crédit Agricole—. Además, al no depender de ninguna entidad financiera, buscan lo mejor para el cliente de acuerdo con sus posiciones financieras”.

¿Se repetirán los errores del pasado?

Un sector inmobiliario competitivo y de crecimiento sano es bueno para la economía. La construcción desaforada de miles de viviendas sin ajustarse a la demanda no lo es. Por otro lado, la concesión irresponsable de hipotecas es un mal que no debería repetirse.

Los mejores tipos hipotecarios pueden llegar a un diferencial del 0,9% 

En cuanto al cliente, es importante que se tome el tiempo necesario para leer y entender la operación que va cerrar —por ejemplo con la ayuda de guías hipotecarias independientes o con la publicada por el Banco de España—. Solicitar un préstamo hipotecario es una decisión financiera crucial para una familia e implica comprometer el patrimonio presente y futuro. En este aspecto, Gulias es moderadamente optimista, ya que considera que “las hipotecas imposibles, son imposibles”. Y espera que “la banca continúe con prudencia en su concesión”.

Beltrán, en cambio, asegura que está detectando algunos “malos vicios” de los tiempos pasados, como las hipotecas que financian el 100% más gastos, cuando lo permite el 80% de tasación o se aporta una doble garantía —hipoteca sobre dos inmuebles—. Aunque aclara que sí se exigen requisitos que se podrían calificar de “prudentes”, como la estabilidad laboral de los solicitantes y que la cuota no represente más de un 35% de su sueldo, teniendo en cuenta una eventual subida del Euribor, ahora en mínimos.

Aunque haya indicadores que permitan señalar un despertar del mercado inmobiliario, toca sentar las bases para que la vivienda no se vuelva a convertir, en un futuro, en una pesadilla para los hipotecados y la economía del país.

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