Mi vecino no paga a la comunidad

La deuda que soportan las juntas de propietarios en España aumentó un 3% el año pasado y suma 1.854 millones de euros

Recibos y libro de cuentas de una comunidad de propietarios. 

La morosidad en el pago de los gastos comunitarios está empeorando la ya maltrecha economía de las comunidades de propietarios en España. Los impagos sumaron el pasado año 1.854,71 millones de euros, lo que supone un aumento del 3,15% con respecto a 2013 cuando se dejaron a deber 1.798 millones, según el Observatorio de las Comunidades de Propietarios que acaba de finalizar el cuarto Estudio Global sobre la Morosidad.

Es cierto que la deuda se ha contenido -en el año 2013 subió casi un 12-, pero en nada alivia la magullada economía de las fincas españolas. De hecho, “casi el 41% de las comunidades no ha podido asumir derramas en 2014, dado que con las derramas ya establecidas se asume la parte del propietario o propietarios que no abona sus cuotas comunitarias ordinarias”, señalan en el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE).

Desde el Observatorio se alerta del grave problema que supone incrementar la presión sobre la liquidez de los comuneros a la hora de hacer frente, por ejemplo, a obras de rehabilitación. Reclaman un esquema de subvenciones públicas adecuado, créditos bancarios a bajo interés y una mayor colaboración entre las empresas de rehabilitación, los propietarios de las viviendas y las distintas administraciones públicas.

Las entidades financieras deben 445 millones de euros, un 5% más que en el ejercicio anterior

Cuando se trata de poner cara a los morosos resulta que la mayoría son los llamados accidentales, los que no abonan sus cuotas por problemas económicos. Han pasado del 46% del año 2013 al 51%.

A los que no tienen liquidez, le siguen los que sí la tienen pero no pagan. Las entidades financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públicas de gestión representan el 24% -en 2013 su porcentaje era del 19%-. Una vez se adjudican los pisos embargados, las entidades no se hacen cargo de las cuotas comunitarias, algo que les ha generado una deuda de 445,13 millones de euros, un 5% más que el ejercicio anterior. “Las entidades financieras siguen adjudicándose inmuebles y su comportamiento en cuanto a los pagos de las cuotas de comunidad, se caracteriza por el sistemático retraso, atendiendo estos pagos cuando es necesario para la transmisión del inmueble a terceros o cuando son objeto de reclamación de pago por parte de las comunidades de propietarios”, advierten los responsables del Observatorio de las Comunidades de Propietarios.

Curiosamente, el perfil del clásico moroso intencionado (no paga porque no quiere) o profesional, se sitúa en el 25%, frente al 35% de 2013. Mientras el resto de morosos sube, este baja un 10%. En suma, los morosos que no abonan las cuotas, aún disponiendo de recursos económicos, suponen nada menos que el 49%. A los propietarios de viviendas que cumplen rigurosamente con sus pagos no les sentará nada bien saber que la crisis económica no es la única que se está cebando con ellos. La recuperación de la deuda ya existente seguirá generando problemas económicos en los próximos años a las comunidades de propietarios.

El 49% de los morosos podría pagar los atrasos pero no lo hace 

Aún así, no cesan en la batalla por cobrar las deudas. El dinero que se recupera en fase extrajudicial o amistosa está entre el 25% y el 30%. El resto, se exige ante los tribunales. Al año casi 80.000 procedimientos judiciales son reclamaciones de comunidades de propietarios y la gran mayoría son por cuotas pendientes. “Son cifras muy elevadas que nos obligan a buscar vías alternativas para resolver los conflictos y contribuir a un funcionamiento más fluido de nuestro sistema judicial. Por ello, los administradores de fincas colegiados estamos promoviendo la formación en mediación para ofrecer esta alternativa al procedimiento judicial ”, señala Salvador Díez, presidente del CGCAFE.

Las sentencias suelen ser favorables, lo que no quita para que el moroso sea insolvente y, a pesar de haber ganado la sentencia, los vecinos se queden sin cobrar. El periodo medio de cobro, ya sea en los juzgados o de forma amistosa, oscila entre los 118 y 220 días. La media nacional se ha acortado hasta los -169 días frente a los 176 días de 2013-.

Por comunidades, las mayores tasas de morosidad se han producido en Castilla La Mancha (8,8 %), Murcia (8,6%), Aragón (5,98%), Canarias (5,76%) y Cantabria (5,5%), que se sitúan por encima de la media nacional. Las que han registrado un menor incremento, incluso alguna en negativo, han sido Galicia (-1,37%), Navarra (-0,33%), Asturias (0,56%), Castilla-León (1,07%) y Cataluña (1,18%). Los impagos en la Comunidad de Madrid suman 251,63 millones de euros (un 2,71% más) y en Cataluña son 288,35 millones de euros.

Las previsiones no son esperanzadoras. Según los datos correspondientes al segundo trimestre de 2015, la deuda volverá a sufrir un ligero incremento.

De las buenas palabras al proceso monitorio

El proceso más empleado para reclamar las deudas en las comunidades de propietarios es el monitorio. Fue introducido en el ordenamiento jurídico mediante la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 1999 gracias a la Iniciativa Legislativa Popular promovida por los Administradores de Fincas Colegiados a través de su Consejo General.

El proceso se ha mostrado muy útil, si bien perdió parte de su eficacia con la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, de ahí que en ocasiones sea más interesante acudir a otros procesos declarativos, ya sea el juicio verbal o el ordinario, según la cuantía de la deuda.

En el caso del proceso monitorio, lo primero que hay que hacer es que la junta general apruebe el saldo deudor del vecino y después notificarle el acuerdo. Si no recibe la notificación bastará con exponer dicho acuerdo durante al menos tres días en el tablón de anuncios de la comunidad. Una vez acreditado mediante certificado el acuerdo (con firma del secretario y presidente) se puede presentar el monitorio. Iniciados los trámites judiciales, la Ley establece que el deudor debe hacer frente al pago dentro de los 20 días hábiles siguientes.

“El problema está en que la admisión a trámite de la reclamación y el requerimiento de pago pueden demorarse según los asuntos pendientes del juzgado, y según la dificultad o no de localizar al deudor para efectuar el requerimiento y notificaciones. Si no atiende el pago, hay que iniciar los trámites de una ejecución de sentencia, presentando un nuevo escrito que también ha de notificarse al deudor. En suma, excesivos formalismos que requieren estar bien asesorado”, explica Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.