Vacaciones para ganar dinero
Los turistas gastan 929 millones de euros en alojarse en viviendas de particulares en España, unos 249 euros por persona
El alquiler de una vivienda a turistas por días o semanas tiene la ventaja de eliminar los riesgos de morosidad, ya que “el 99% paga antes de entrar y, además, permite revisar el estado del inmueble entre estancia y estancia”, explica Almudena Ucha, directora de la plataforma Rentalia, que anuncia este tipo de arrendamientos. Eso sí, requiere mucha más dedicación. Si se piensa en destinar su vivienda al alquiler turístico pero desentendiénose de la gestión es mejor saber que cualquier profesional que se encargue de la publicidad del inmueble cobra entre un 20% y un 25% de la renta. Y si se delega toda la gestión en una empresa, sube al 35% o 40% del alquiler. Antes de decidir si se debe ahorrar ese dinero, conviene hacer recuento: hay que recibir y atender a los inquilinos en todo momento y ocuparse de la limpieza y mantenimiento.
Si el propietario del piso quiere dedicarse personalmente al alquiler, las plataformas son un buen vehículo. Entre ellas, la de HomeAway, con 68.000 alojamientos en España. El turista conecta directamente con el propietario y el portal cobra por el anuncio, como en el caso de Rentalia. Airbnb, Booking, Housetryp o Niumba cobran comisión por cada reserva.
Se gana difusión, pero también el valor añadido de los comentarios: “son un filtro de calidad y cuando hay tres negativos nos ponemos en contacto con el anunciante para retirar el anuncio”, explica Carlos Fernández Pérez-Crespo, de HomeAway.
El 14% de los turistas se hospedan en viviendas vacacionales
Por lo que se refiere a los precios, para este verano por ejemplo, Ucha fija el medio en 26,4 euros por persona y noche. Con 27.000 alojamientos en España, la plataforma del grupo Idealista anota que en grandes ciudades baja en verano: Madrid (19,3 euros por persona y noche) o Sevilla (25,9 euros). Y sube cuando tienen acceso al mar: en Barcelona (34,8 euros) y San Sebastián (39,7 euros). Contrastan los 43 euros de Baleares con los 18 de Murcia.
Antes de decidirse a convertir una vivienda en turística hay que tener en cuenta las variadas legislaciones. La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos dejó fuera los alquileres de temporada anunciados en canales turísticos. La competencia pasó a las autonomías. No todas han legislado. El último decreto aprobado ha sido el de Canarias. Excluye las situadas en urbanizaciones o zonas turísticas, por lo que ha sido recurrido, según explica Doris Borrego, de la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (Ascav). “Hay 53.000 familias que viven de esta actividad hace más de cuarenta años”, añade.
La pionera fue Cataluña, que contaba con regulación previa y se pone como modélica, lo que no impidió que Barcelona –que cobra tasas turísticas– diera un cerrojazo a nuevas licencias. “El argumento del Ayuntamiento fue que se tenía que replantear el modelo turístico”, explica Patricia Valenzuela, de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur). Y eso llega ahora. Esta misma semana la alcaldesa, Ada Colau, ha anunciado la suspensión temporal de licencias a todo tipo de cama turística, sea apartamentos, pensiones, albergues u hoteles, para repensar el mapa de alojamientos.
Una empresa que se encargue de la gestión del piso cobra hasta el 40% de la renta
Fevitur, que agrupa unas 125.000 viviendas, ha encargado un exhaustivo análisis a Esade que arroja que el 14% de los turistas se hospedan en viviendas vacacionales y se dejan casi 2.700 millones en España, de los que 921,9 millones de euros van a alojamiento (249 euros por persona). El 92% de los propietarios alquila para ayudar en la economía famliar.
En Madrid, el decreto de julio de 2014 no permite alquilar por menos de cinco noches. La Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia ha recurrido la norma y también Adolfo Merás, de la asociación Madrid Aloja: “El 80% de las reservas que recibimos son de menos de cuatro. La norma no se basa en criterios técnicos”.
En el barrio barcelonés de la Barceloneta, Elizabeth Casañas se movilizó cuando vió que políticos y medios criminalizaban al sector. Preside la Plataforma Provivienda Turística. “Hacemos un turismo sostenible que usa el comercio de proximidad. Lo contrario de lo que llevan los touroperadores a los hoteles, un turismo de borrachera consentido. Y nuestro gremio es transparente ante la Agencia Tributaria: se paga con tarjeta de crédito o por transferencia”, anota Casañas.
Un alquiler con más rentabilidad y más tributos
El alquiler convencional ofrece una rentabilidad del 5%. En el turístico es más complicado calcular esta cifra. Por ejemplo, si comparamos un apartamento en el centro de Madrid con cuatro plazas y una renta de 900 euros, con uno turístico ganaría este último. Con una ocupación del 75% (22 días al mes) a 70 euros diarios, aportaría 1.540 euros brutos. Pero hay que deducir impuestos, consumos de electricidad, energía y agua. También lavandería (de 2,5 a 3 euros por persona) y la limpieza (en torno a los diez euros la hora), más lo que cobre quien reciba a los turistas, si no es el propietario.
En cuanto a los impuestos, ya sea persona física o autónomo, "el dueño de la vivienda tributa en el IRPF la diferencia entre los ingresos y los gastos -no hay reducción como en la vivienda-, al tipo marginal. Este oscila entre un 20% a un 47%. Si presta algún servicio de hotelería, como limpieza o cambio de sábanas, repercute el 10% del IVA en la factura del inquilino y tendrá que declarar IVA trimestralmente", explica Rubén Gimeno, del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF).
David Tornos, presidente de la Asociación de Gestores de Vivienda Turística (Asotur), adelanta que "la Agencia Tributaria ha creado un software para perseguir los alquileres turísticos que no tributen y es bienvenido porque los que no declaran hacen competencia desleal".
