¿Es legal alquilar la vivienda propia unos días a un viajero?

La normativa del alquiler turístico cambia dependiendo de cada comunidad autónoma

Un grupo de turistas esperan delante de un piso de alquiler en Barcelona

¿Puede alquilarle su vivienda a los turistas para que pasen unos días en España? Depende de dónde viva. Hasta mayo de 2013 pocas autonomías ponían límites y la Ley de Arrendamientos Urbanos, estatal, permitía alquilar casas por periodos cortos, siempre que se tributara por los ingresos. Pero hace ahora dos años todo cambió: el Gobierno sacó las viviendas turísticas de esa legislación e invitó a las comunidades autónomas a regular a su antojo. Cada una lo ha afrontado de manera distinta y, además, ha tenido que dejar espacio a que los municipios, responsables de los planes urbanísticos, puedan imponer sus límites. ¿El resultado? Una ensalada de leyes que permite o prohíbe arrendar apartamentos separados por unos kilómetros.

El pasado mes de abril más de 5,5 millones de turistas extranjeros visitaron España. Según las estadísticas del Ministerio de Industria, 583.229 de ellos se alojaron en viviendas alquiladas. Es un 20,4% más que un año antes. La opción de los apartamentos sube también entre los españoles, frente a los hoteles. En parte, porque la oferta ha crecido: a los tradicionales apartoteles y segundas residencias cedidas por sus dueños unos meses al año, se suma cada vez más la oferta de particulares, que sacan al mercado incluso habitaciones de su primera vivienda. La irrupción de plataformas de Internet como Airbnb o HomeAway, que hacen de intermediarios, ha disparado una oferta que a veces no es legal.

“Alquilar la vivienda a un turista no es nuevo. Lo que ha cambiado estos años es la forma en la que se hace gracias a Internet”, considera Eliseo Martínez, socio de Ius + Aequitas Abogados, que defiende a varias asociaciones de propietarios de viviendas. Recuerda que en España la primera normativa de alquileres vacacionales la impulsó Manuel Fraga en 1976. A este han seguido varios modelos de regulación, hasta el del 2013, que “ha provocado una avalancha de normativas distintas”. Porque ha llevado a la mayoría de las autonomías a presentar sus propias leyes o al menos a prepararlas. Algunas, como la Comunidad Valenciana o Galicia, sí dejan margen al alquiler de viviendas por días a los turistas, siempre que los dueños acudan a un registro y cumplan requisitos básicos. Otras, como Canarias, lo limitan a zonas donde no hay oferta hotelera. Y algunas, como Madrid, han impuesto un mínimo de cinco noches seguidas de alquiler.

Una maraña de normas distintas

  • El alquiler turístico no es nuevo, como tampoco lo son las denuncias por competencia desleal de los establecimientos hoteleros. Cada país tiene sus propias reglas, a veces circunscritas a una única localidad. Arnaldo Muñoz, responsable de Airbnb, cita, por ejemplo, el de la ciudad de París, que permite el alquiler vinculado a la economía colaborativa. Autoriza a los habitantes a alquilar su casa sin exigencias (más allá de pagar los impuestos) si demuestran que es su residencia habitual. La ley de 2013 de Hamburgo es similar: es legal alquilar la vivienda habitual sin restricciones o permisos mientras los propietarios están de vacaciones.
  • En España la invitación del Gobierno para que las comunidades regulasen los alquileres parte de una premisa: la decisión de si la vivienda que sirve como residencia puede tener ese uso.
  • Una opción es el registro. Algunas comunidades han optado por permitir el alquiler, pero exigen un registro de la vivienda, como la Comunidad Valenciana o Aragón. Cataluña pide, además, que los dueños tengan una licencia facilitada por los Ayuntamientos, y Barcelona, por ejemplo, congeló la concesión de esas licencias el año pasado.
  • Otras autonomías dejan poco margen. Canarias, por ejemplo, solo lo acepta si el apartamento está en suelo fuera de las zonas turísticas. Es decir, que deja la primera línea de playa a las empresas. Baleares solo permite a los particulares alquilar su casa si está aislada, no si es un piso en un edificio con vecinos.
  • La vía de Madrid está, sin embargo, recurrida. Competencia recurrió la norma de la Comunidad porque permitía alquilar viviendas si era por periodos de cinco o más días. La CNMC consideró que se podía estar favoreciendo a los hoteles injustamente.

El aumento de la oferta tiene al sector hotelero revolucionado. La asociación de grandes empresas turísticas Exceltur insiste en que es necesaria una regulación que evite “la competencia desleal” que pone en el mercado alojamientos que no se someten a controles ni invierten en adaptarse a las normativas de seguridad, que por cierto, también son distintas en cada autonomía. Ante la presión hotelera, la regulación de los apartamentos se multiplica, lo que ha llevado a su vez a los dueños de viviendas a crear asociaciones que ejerzan de lobby en defensa de sus intereses. “Uno de los mayores problemas que tenemos es que, además de las normas autonómicas están las que imponen los Ayuntamientos por cuestiones urbanísticas. Y así es imposible cumplir”, se quejó en una jornada celebrada en Madrid hace unas semanas Pablo Zubicaray, presidente de Fevitur, federación surgida por la indignación de los dueños de casas en alquiler.

“Es cierto que hay muchas normativas. Pero no es una cuestión exclusiva de España. Pasa en muchos sitios de Europa e incluso de Estados Unidos. Porque en el turismo es habitual que las ciudades influyan”, explica Arnaldo Muñoz, responsable de Airbnb en España. Esta plataforma digital que pone en contacto a particulares que alquilan casas o habitaciones por días es la que más ampollas levanta en el sector. Sobre todo porque su cuota de mercado crece. El año pasado 620.000 españoles usaron esta web. Y este año esperan duplicar la cifra. Barcelona es la ciudad española donde más oferta registran: 15.200 alojamientos.

 “Desde Airbnb cada año mandamos una nota a los anfitriones registrados recordándoles que deben tributar por los alquileres y pagar el IRPF”, asegura Muñoz. Opta por ser conciliador. Dice que están dispuestos a cumplir todas las normativas de cada ciudad. Aunque sí aspiran a influir —Muñoz habla de “evangelizar”— para tratar de que las leyes confluyan en los modelos que creen más justos.

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