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MERCADO INMOBILIARIO

Sea propietario sin comprar ni alquilar

Cataluña ultima un proyecto de ley que permitirá adquirir tan solo el 10% de una vivienda y el resto de forma progresiva sin necesidad de endeudarse de por vida

Nuevo edificio de 86 viviendas, algunas de propiedad compartida, en Blackfriars Road (Londres).
Nuevo edificio de 86 viviendas, algunas de propiedad compartida, en Blackfriars Road (Londres).

Si con los sueldos actuales comprar un piso es inviable y pagar un alquiler es más de lo mismo, ¿por qué no convertirse en propietario pero adquiriendo solo el 20%, el 30% o el 40%? ¿ por qué no comprar solo lo que se puede pagar? A estas preguntas responden las tenencias intermedias, una nueva forma de acceso a la vivienda implantada en Reino Unido y Países Bajos desde hace más de tres décadas.

Ahora el Parlamento catalán está tramitando un proyecto de ley que incorporará la propiedad compartida (comprar progresivamente el piso) y la propiedad temporal (adquirir una casa durante un número de años). Son el resultado del trabajo que desde hace cuatro años lleva a cabo la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (URV), dirigida por Sergio Nasarre. Su implantación se hará a través de la modificación del Código Civil de Cataluña y su aprobación está prevista para esta legislatura, antes de octubre. “No existe una ley a nivel nacional que ampare esta vía y nuestros intentos por explicar el proyecto han sido infructuosos”, añade Nasarre.

El objetivo es crear un tercer mercado inmobiliario asequible a más personas que permita, por ejemplo, empezar a adquirir un piso en la avenida Diagonal de Barcelona por 300.000 euros. ¿Cómo? “Comprando un 40% y el resto progresivamente sin sobreendeudarse”, explica Nasarre.

Carmen Valino, en su piso londinense de propiedad compartida.
Carmen Valino, en su piso londinense de propiedad compartida.

“La idea es que a lo largo de un plazo pactado, que podría ser de 99 años, el comprador pueda ir adquiriendo de 10% en 10% fracciones del inmueble. Por ejemplo, si tiene recursos propios o puede financiar una parte podría empezar con un 20% de un piso que cuesta 200.000 euros. En este caso, la hipoteca sería solo de 40.000 euros y, una vez pagado, podría optar a comprar el siguiente 10% del inmueble y así sucesivamente”, cuentan desde la Cátedra de Vivienda de URV. La compra mínima es del 10% cada vez. Por el resto (el 80%) pagaría una renta mensual -más baja que un alquiler normal- al vendedor.

Otra fórmula es hacerse con un piso solo por los años que se necesiten

Este comprador es propietario a todos los efectos desde el primer día. De hecho, puede participar en las juntas de la comunidad de vecinos, adaptar el inmueble y usarlo en exclusiva. Incluso, dejar en herencia la parte del piso que ya ha pagado. El vendedor se limita a cobrar el alquiler por el porcentaje del piso que aún es suyo y solo tiene derecho a emprender acciones legales para evitar un posible deterioro de la casa.

Esta forma de acceso aprovecha la flexibilidad del alquiler y la estabilidad de la propiedad. “Va destinada a aquellas familias que no pueden obtener ayudas públicas (porque tienen entre 1.000 y 2.000 euros de ingresos), pero que no pueden recurrir al mercado libre sin sobreendeudarse, al tiempo que no ven en el alquiler una forma de tenencia adecuada para su plan de vida”, dice el profesor.

No solo gana el comprador. El riesgo de impago es menor, ya que el nuevo dueño está más vinculado al inmueble y, además, el vendedor “puede ir deshaciéndose del piso progresivamente en un contexto como el actual, en el que es muy difícil vender o tienes que malvender”, cuenta Nasarre.

Silvia Castro, tarraconense de 44 años y profesora de español en Londres desde 1999, conoció este sistema en 2005 a través de una amiga y los periódicos ingleses y recurrió a él porque “siendo profesora y queriendo comprar en solitario me era imposible”. Vive cerca de Seven Sisters, al norte de la ciudad, en un piso de dos habitaciones. “En un principio compré un 40% con hipoteca y después de unos años un 10% más. Por el otro 50% pago un alquiler. Puedo comprar dos veces más solamente y un mínimo del 10% cada vez. Al finalizar la venta yo solo recibo un 50% y el resto es para la agencia que lo gestiona que en sí es el Gobierno”, explica Castro.

El mismo 50% ha comprado Carmen Valino, española de 34 años. “Hace un año y medio compré el 20% y a los seis meses otro 30%. Pago 1.400 libras entre hipoteca y alquiler por un piso en South Bank”.

Carmen y Silvia han comprado en Londres el 50% de sus inmuebles

Este esquema se ideó en un principio para ayudar a los key workers, esto es, profesores, médicos, enfermeros y demás profesiones al servicio de la sociedad. Ahora su acceso es libre, previa entrevista y ciertos requisitos. En Reino Unido son 170.000 las familias que se han decantado por este tipo de tenencias y son numerosas las promociones de shared ownership en Londres. Muchas están promovidas por housing associations (entidades privadas sin ánimo de lucro) que llevan a cabo las políticas públicas de vivienda, y otras por promotores privados.

La otra figura es la propiedad temporal, que permite comprar un piso por un número de años (entre 6 y 99 años), es decir, por el tiempo que realmente se necesite, pero sin estar a expensas de que el casero decida subir la renta. Pasado ese plazo, la propiedad revertirá gratis a quien se la vendió. ¿Por qué no alquilar sin más? “Al 76% de los inquilinos españoles les gustaría ser propietarios. De hecho, el repunte del alquiler ha sido coyuntural. Con un 26% de desempleo, un 55% de paro juvenil y sin liquidez en las entidades, el alquiler ha sido la única forma de tenencia viable, pero no quiere decir que sea una opción barata”, comentan en la URV. Además, el vendedor temporal tiene la ventaja de cobrar 20 o 99 años de arrendamiento de una sola vez y al principio, evitándose pago de impuestos y gastos.  

Ambas fórmulas son hipotecables. Sin embargo, para algunos expertos con la financiación se pinchará en hueso. “La problemática será la falta de financiación del producto, ya que en caso de impago dejaría muy en precario la garantía hipotecaria para el banco; no digamos ya en el caso de tener que acudir a una ejecución judicial. Se prevén algunas posibles disfunciones fiscales (especialmente el IVA). Para su implantación es obvio que antes debe encajar en nuestra sociedad, tener un marco jurídico seguro y no parece que esto sea fácil”, señala Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

En la misma línea está Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI). “Es un camino para explorar en España y cualquier fórmula para facilitar el acceso a la vivienda es positiva. Ahora bien, no esta exenta de dificultades como la financiación -es un producto al que difícilmente van a entrar los bancos-. Además, su éxito dependerá del desembolso inicial y el periodo establecido, ya que si la cantidad entregada es pequeña desincentivará al vendedor y si es grande deberá buscar financiación”.

“La idea en sí está bien pero se necesita un desarrollo jurídico, fiscal y financiero que de garantías a las dos partes. Además, se enfrente a la cultura latina arraigada de la propiedad”, explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

Un sistema que prescinde del banco

S.L.L.

En España despuntan, o al menos tratan de hacerlo, otras formas de vivir bajo un techo sin someterse al dictamen de los bancos. Los modelos de cooperativas de uso son una forma más de acceder a la vivienda que ya funciona desde hace más de 100 años en los países escandinavos, Alemania y en Latinoamérica. En Cataluña, la ley de vivienda lo incentiva, pero se podría hacer en cualquier ciudad española. El suelo se consigue con acuerdos con las administraciones locales vía derecho de superficie (ceden el derecho de uso del suelo).

SostreCívic, una cooperativa muy activa en Cataluña, trata de aplicar este modelo con la colaboración de los ayuntamientos. Algo difícil desde que estalló la crisis inmobiliaria. Actualmente, tienen en marcha tres cooperativas en Barcelona, una en Sant Cugat, otra en Sant Vicenç dels Horts y una última en Cerdanyola. Su apuesta es que los ciudadanos sean usuarios de una vivienda de forma indefinida a través de un derecho de uso asequible, señala Raül Robert, socio fundador.

Este derecho puede ser indefinido en el tiempo -en algunos casos de 75 o 99 años-. El socio paga una entrada inicial de 500 a 20.000 euros y cuotas mensuales de entre 50 y 575 euros, en función de la repercusión del suelo, de si es obra nueva o rehabilitación y del nivel de participación del socio. No puede vender ni alquilar la casa, pero sí darla en herencia. Si se quiere ir, se va: deja de pagar la cuota y, además, se le devuelve la entrada con la subida del IPC incluida.