El concurso de acreedores del sector inmobiliario, causa y origen de la crisis económica
El Derecho Concursal es una herramienta idónea para que una empresa que está en funcionamiento, con una actividad mercantil productiva y requiere una reestructuración de su situación económica y financiera, utilice el concurso de acreedores por la vía del convenio como mecanismo para refinanciar su deuda, obtener liquidez, reestructurar los recursos materiales y humanos de su compañía y seguir en funcionamiento. La mejor muestra es mirar a la Unión Europea (Alemania, Francia, entre otros países) donde el procedimiento concursal es otra vía más que su legislación permite reestructurar esas compañías. Por ello, el Derecho Concursal debe convertirse en un mecanismo útil de "supervivencia" de la empresa de "continuidad" de empresa en funcionamiento y no en una salida al "caos", a la "liquidación" de la misma.
Desde esta perspectiva las bondades de un concurso de acreedores iniciado "a tiempo", se convierten en la tabla de salvación de muchas empresas. Pero no siempre es así. Y menos en España, donde ha sido y sigue estando vivo el estigma del "concursado", motivo por el cual el empresario retrasa todo lo posible iniciar el concurso de acreedores. Todavía no ha llegado la cultura que las compañías en una etapa de crisis, con dificultades de liquidez, impagos y restricciones crediticias, deben acometer su realidad vía proceso concursal para la renegociación global y planificada de sus deudas.
Las sociedades españolas de carácter inmobiliario, por un lado, sufrieron de una forma drástica el recorte de la financiación de las entidades bancarias. Mientras que en épocas de bonanza, los bancos eran los mejores compañeros de viaje de este tipo de empresas, la crisis generó tal desconfianza en el mercado inmobiliario que estas entidades cerraron el grifo de la financiación, tanto a las compañías promotoras como a los compradores de viviendas, provocando la paralización de la actividad inmobiliaria. Y, por otro, el mercado inmobiliario se convirtió en la mina de oro de muchos propietarios de terrenos, que viendo el aumento exponencial de necesidad de suelo por parte de las constructoras y promotoras, elevaron en exceso el valor de los mismos, de manera que las empresas de este sector compraron a precio caro, lo que generaba que el precio de las viviendas fuera elevado.
Desde 2008, las modificaciones normativas han ayudado a las empresas "real estate" cuando entraban en causa de liquidación, permitiéndoles no contabilizar como pérdidas el deterioro de los activos inmobiliarios, algo vital para este tipo de empresas. Llegó un momento que se paró la construcción y la venta, y los activos de estas empresas perdían valor en el mercado por cada día que transcurría sin que se pudiera construir y/o vender.
La Ley Concursal que nace en el 2003 y en un período de doce años ha sufrido importantes modificaciones en su contenido que responden, en principio, a la adaptación de la norma legal a la realidad de crisis económica que padece el país, no es acompañada de la agilidad de la oficina judicial de los Juzgados de lo Mercantil. Juzgados colapsados por el ingente número de procedimientos concursales, la escasez de recursos humanos e incluso materiales, derivan en la paralización del proceso judicial. Causa fundamental que lleva a las empresas a la liquidación, pues el corto período de generación de capital circulante vital y de empresa en funcionamiento para llegar a un posible convenio de acreedores, se ve perjudicado por la dilatación del tiempo, que provoca la depreciación de valor de las existencias de las empresas inmobiliarias y la falta de apoyo de las entidades bancarias a ese posible convenio de acreedores.
Es cierto que estas reformas, en mi opinión, han favorecido los intereses de las entidades de crédito y, más aún, cuando nace la SAREB, en una época de fusiones y adquisiciones de cajas de ahorro por parte de bancos. Las compañías inmobiliarias se encontraban con falta de comunicación directa con los bancos; nadie se arriesgaba a tomar decisiones emprendedoras de apoyo del sector inmobiliario; una vez dotada la provisión por el banco era preferible quedarse con los activos inmobiliarios, llegando a convertirse estas entidades financieras en verdaderas entidades inmobiliarias.
En el año 2014, entran en vigor dos Real Decreto de forma consecutiva, que llevan a la redacción de un Texto Consolidado de la Ley Concursal. Una parte de su contenido recoge la posibilidad de utilizar la refinanciación de la deuda empresarial como uno de los caminos más correctos para reactivar la actividad de la empresa. Y esa refinanciación se puede realizar en sede preconcursal y en sede concursal; en éste último caso, modificando el convenio aprobado por los acreedores, y presentando un nuevo convenio, donde el apoyo del 75% de los acreedores, "arrastra al resto. Esta modificación se hace por parte del Gobierno para favorecer a las grandes compañías que estaban cumpliendo su convenio y que ven peligrar el cumplimiento del mismo. Entre ellas, claro está, se encontraba Martinsa Fadesa.
En este caso concreto de gran actualidad, en la refinanciación de la deuda empresarial planteada con el nuevo convenio por esta empresa inmobiliaria, el Banco Popular, Abanca, y, principalmente La Sareb (21% del pasivo) y CaixaBank (16% del pasivo), representan el 55% de la deuda concursada, que asciende a unos 3.500 millones de euros. Mientras que la banca extranjera, las entidades minoristas y los pequeños acreedores no financieros han apoyado la nueva propuesta de convenio que evitaría la entrada directa en la liquidación de la empresa, quienes realmente tenían la última palabra, los cuatro principales bancos, han dado la espalda a esta nueva alternativa que permite la nueva ley concursal, llevando a esta compañía inmobiliaria inevitablemente, a la liquidación.
Por Pedro-Bautista MARTIN MOLINA, Abogado, Economista, Auditor y Profesor Titular Sistema Fiscal Español. Socio Fundador de la Firma Legal y Económico
