Purga inmobiliaria
Los activos inmobiliarios perdieron en promedio más de una tercera parte de su valor de mercado desde el inicio de la crisis. En algunos segmentos del mercado esa purga ha concluido hace meses, a tenor del renovado interés inversor. Han sido en principio las ubicaciones del litoral, aquellas más cercanas a los tradicionales destinos turísticos, las que sobre la base de un intenso ajuste determinado por un stock de viviendas elevado han atraído las compras fundamentalmente de extranjeros. En lo que va de 2014, esa tendencia ha proseguido. También se aprecian indicios de recuperación de la demanda en otros activos, como las viviendas en ciudades del interior y, desde luego, oficinas y locales comerciales en algunas de las grandes concentraciones urbanas (Madrid y, en menor medida Barcelona), donde también la inversión extranjera ha sido la titular de una mayoría de las adquisiciones. Hoteles y centros logísticos o suelo industrial son igualmente objeto de la atención inversora.
Pocas explicaciones tan elocuentes como la intensa caída de los precios contribuyen a entender ese renovado interés en la inversión extranjera en activos inmobiliarios. Los precios españoles no son solo históricamente reducidos, sino que también contrastan favorablemente con los vigentes en otros mercados europeos.
La participación de las inversiones extranjeras cobra mayor peso cuando tomamos en consideración las realizadas a través de vehículos inversores, como las Socimi, donde una parte significativa del capital no es español. Ya no son únicamente aquellos fondos buitre que durante la crisis sobrevolaron los focos de generación de gangas que propiciaba la ruina de los inversores en el inmobiliario. Aun cuando los riesgos se percibieran como elevados, las caídas de precios eran prometedoras de rentabilidades más que aceptables.
Esa participación de inversores no residentes explica que la recuperación de un sector tan intensivo en endeudamiento como el de la construcción residencial y de la promoción inmobiliaria haya coexistido con tasas negativas del crecimiento del crédito doméstico. Su completa recuperación, por tanto, requerirá la normalización del crédito bancario, como condición necesaria. La suficiente no es otra que la intensificación del ritmo de crecimiento de la economía y su reflejo en la creación de empleo. Si el estancamiento de la eurozona no da al traste con las previsiones de moderada recuperación de la renta de las familias en España es probable que la tendencia hasta ahora observada se refuerce con la demanda de residentes, y que a los inversores oportunistas extranjeros les acompañen igualmente otros con voluntad menos especulativa, con proyección de más largo plazo.
Con todo, tardaremos en observar, si lo hacemos, la pujanza que tuvo el sector inmobiliario en la década previa a la emergencia de la crisis. Ni en términos de PIB o empleo, mucho menos de financiación crediticia bancaria, es aconsejable que ese sector llegue a constituirse en el más importante de la economía española. Pero sin la visualización de su recuperación, de la demanda de españoles, no podrá decirse que el conjunto de la economía española ha conseguido asegurar la suya. Y eso nos remite a la necesidad de que la eurozona asuma la prioridad de estímulo de la demanda agregada, no solo con las decisiones monetarias ya ensayadas, sino con inversiones paneuropeas, tal como prometió el presidente Juncker.
