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La recuperación inmobiliaria arranca a dos velocidades

La inversión en edificios de oficinas y comerciales regresa a niveles de los años del ‘boom’

Las ventas de viviendas se estancan en 27.000 unidades mensuales

Fachada del Edificio España antiguo hotel Plaza, en Madrid.

El sector inmobiliario asiste a una reactivación a dos velocidades. La inversión en inmuebles de oficinas, hoteles y centros comerciales duplicará este año la de 2013 y superará los 9.000 millones de euros. Esta cifra supone regresar prácticamente a los volúmenes de capital que llegaban en 2006, en pleno pico de la burbuja. En cambio, el mercado residencial sigue sin encontrar el pulso y se mantiene en un nivel casi idéntico al del año pasado, con unas ventas medias de 27.000 casas mensuales. El sector señala con preocupación que solo una de cada tres transacciones de vivienda corresponden a obra nueva, lo que está dificultando la digestión del stockde más de medio millón de casas que permanecen vacías.

El mercado captará 9.000 millones en 2014, según CB Richard Ellis

Desde verano del año pasado, compradores de todo el mundo pujan por inmuebles de uso terciario, sobre todo en Madrid y Barcelona. Este año se han cerrado operaciones como la venta del edificio España por parte de Banco Santander al grupo chino Dalian Wanda por 265 millones y la venta de un lote de 13 inmuebles de la Generalitat catalana a Zurich por 201 millones. En el pasado salón inmobiliario Barcelona Meeting Point, algunos inversores norteamericanos incluso expresaban su temor a que ya hubiera pasado el momento de hallar activos a buen precio. Junto a ellos, acudieron al certamen los principales protagonistas del mercado hoy: representantes de las sociedades cotizadas de inversión (socimi) y de las plataformas inmobiliarias y de recobro de préstamos creadas sobre los activos que se ha adjudicado la banca.

El capital se dejó 6.500 millones hasta septiembre, según la consultora CB Richard Ellis, que estima que se cerrará el año con un monto 9.000 millones. “Eso supone multiplicar por dos la inversión del año pasado y por tres la de 2012 y regresar a niveles de 2006 o 2007”, explica el vicepresidente de la consultora, Enrique Martínez-Laguna. Los dos principales compradores son las gestoras de fondos, con un 35% del total, y las socimi (30%).

Solo una de cada tres operaciones corresponde a pisos de obra nueva

Sin embargo, el mercado residencial no está dando los síntomas que ansía el sector. Las estadísticas son contradictorias respecto a si el precio de la vivienda ha tocado ya suelo y las ventas están ancladas en una media de 27.000 unidades mensuales. “El año 2015 y los sucesivos serán similares, no esperamos ver una gran oscilación al alza, de modo que se venderán entre 360.000 y 400.000 viviendas al año”, afirma Enrique Dancausa, el consejero delegado de Aktua, la antigua filial de Banesto que hoy controla el fondo Centerbridge. Dancausa considera que para que las ventas rebasen esa cifra deben darse tres condiciones: “La consolidación de la recuperación económica y del consumo; la del empleo estable, y la normalización de la financiación hipotecaria”.

Hay otro elemento que perjudica el despegue: el parque de casas de obra nueva sin vender, que el Ministerio de Fomento cifra en más de 560.000. “Vemos cómo el stock de obra nueva no se reduce significativamente, cuando los visados para nuevas construcciones se mantienen bajo mínimos”, advierte Eduard Mendiluce, presidente del Club Inmobiliario Esade y consejero delegado de Anticipa Real Estate, la antigua gestora de CatalunyaCaixa, hoy en manos del fondo Blackstone.

Las empresas ven con preocupación cómo el ‘stock’ de casas sigue sin bajar

Ese drenaje del exceso de pisos nuevos se ve perjudicado por las bajas ventas. Entre 2008 y 2013 representaban la mitad de todas las operaciones, pero en los últimos meses suponen apenas un tercio del total. “Las ventas no son mejores, son muy lineales. Cada vez se vende menos obra nueva y más segunda mano”, sostiene Francisco Javier de Oro-Pulido, director de área de Activos Inmobiliarios de Aliseda, controlada por Värde Partners y Kennedy Wilson y Banco Popular. “Es mejor hablar de viviendas vendibles. Y la obra nueva vendible tal vez se está agotando”, añade.

Bankinter estima que España tiene un stock de 740.000 viviendas, de las que al menos 100.000 considera “poco deseables” al estar mal ubicadas. Tampoco parece que ese volumen de casas que no hallan comprador se reduzca a corto plazo. “Hay más de 60.000 millones de euros de préstamo dañado de particulares y promotores en manos de la banca que saldrá al mercado”, recuerda el consejero delegado de HipoGes Iberia, Juan Francisco Vizcaíno.

Exceso y escasez de producto

En el segmento residencial hay suficientes productos para vender: desde inmuebles de vivienda acabados hasta esqueletos de inmuebles a medio construir y terrenos de todo tipo. “Ahora hay que gestionar los activos que tienen más recorrido. Hay que pensar qué hacer con los suelos en interiores de provincia o zonas turísticas”, afirma Javier García del Río, director general de Solvia, la plataforma inmobiliaria de Banco Sabadell.

Sin embargo, en el mercado de inversión ocurre todo lo contrario. “Hay muchos inversores corriendo alrededor de cuatro sillas y dos tienen la pata rota. Hay el riesgo de equivocarse, por lo que a corto plazo un plus de prudencia es recomendable”, asegura el consejero delegado de la inmobiliaria Colonial, Pere Viñolas. Las socimi y los fondos de inversión extranjeros buscan grandes inmuebles de oficinas, hoteles y uso comercial en Madrid y Barcelona con inquilinos de calidad.

“En España hay poco producto triple A. Y después de haber estado siete años sin capex [inversiones en propiedades]. Es un mercado que en el que se ha infrainvertido. Hay que invertir para ayudar a traer de vuelta el activo”, explica el presidente de Merlin Properties, Ismael Clemente, quien considera que, salvo imprevistos, la recuperación del sector inmobiliario debería durar “entre cinco y ocho años”. “El problema es que las externalidades son de tal grado de probabilidad que no deben ser descartadas”, remacha.