Las socimi animan el mercado con más de 1.600 millones en compras

Las sociedades de inversión inmobiliaria que han salido este año a Bolsa compran oficinas, centros comerciales y naves logísticas

Las socimi, las sociedades de inversión inmobiliaria, están animando este año la Bolsa y el sector del ladrillo. Estas empresas cotizadas, dedicadas principalmente a la compra de inmuebles destinados al alquiler y cuya regulación se renovó en 2012, viven una auténtica explosión. Las cuatro mayores —Hispania, Lar, Merlin Properties y Axia— se estrenaron en el mercado continuo entre marzo y julio. Y desde su salida a Bolsa, han realizado ya inversiones por valor de 1.638,5 millones de euros en total.

¿Qué es una socimi?

- Socimi es el acrónimo de las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Son empresas presentes en la Bolsa y su primera regulación en España es de 2009, pero se han expandido tras la normativa de 2012.

- Estas compañías son dueñas de activos inmobiliarios, y sus ingresos tienen que proceder, al menos al 80%, del alquiler. Están obligados a mantener los inmuebles que compran en su cartera al menos tres años. Y tienen que repartir dividendo todos los ejercicios. Su capital mínimo es de 5 millones. A cambio de estos condicionantes, disfrutan de exenciones fiscales y bonificaciones.

- Funcionan desde hace años en EE UU, Francia o Alemania, conocidas internacionalmente como REIT (del inglés ‘real estate investment trust’).

La primera regulación de las socimi, de 2009, perseguía facilitar en España la existencia de un sector de cotizadas muy desarrollado en países como Francia y en Estados Unidos. Sin embargo, no cuajaron. Los cambios normativos introducidos en diciembre de 2012 redujeron los requisitos (menos capital social, más posibilidad de endeudarse y menos exigencias sobre el número mínimo de activos, entre otros). También aumentaron las ventajas fiscales para los inversores, lo que despertó por fin el interés en el sector inmobiliario. Un interés que este año ha cristalizado en salidas a Bolsa e inversiones en edificios de oficinas, centros comerciales, naves industriales, hoteles, comercios y complejos de viviendas.

Las compras cerradas se centran en inmuebles completos, disponibles para alquiler o con inquilinos con contratos en vigor. En los activos residenciales son especialmente selectivos, y se centran en promociones de obra nueva y zonas premium. Para la gestión diaria de los activos, en el caso de los centros comerciales por ejemplo, suelen asociarse con terceras empresas especializadas.

Hasta ahora hay siete socimi autorizadas para cotizar, cuatro de mayor tamaño en el mercado continuo y otras tres en la Bolsa para las pymes, el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). En el ranking por volumen de inversión, Merlin Properties se coloca en lo que va de año en cabeza, con 1.045,7 millones de euros gastados, en solo tres operaciones pero muy voluminosas. Su presidente y consejero delegado es Ismael Clemente. En julio, la socimi protagonizó la mayor salida a Bolsa del mercado español desde julio de 2011. Y sus acciones, que comenzaron a 10 euros, cotizan hoy cerca de los 9,98 euros, lo que supone que su precio total en Bolsa es de 1.291,3 millones de euros.

La firma que más ha gastado hasta ahora es Merlin, con 739 millones

La mayor compra del año de Merlin estaba ya acordada desde su constitución, y se materializó nada más empezar a cotizar: absorbió Tree Investment, por 739 milones de euros. Esta firma era dueña de 880 locales ocupados por oficinas del BBVA, que pasaron a sus manos. Al margen de esta operación, también ha adquirido el centro comercial Marineda, en A Coruña, por 260 millones, y las oficinas de World Trade Center Alameda Park de Barcelona, por 46,7 millones.

La segunda firma que más ha gastado (y la primera por número de operaciones) es Hispania. A esta empresa, que cotiza desde marzo, el empujón definitivo se lo dieron caras conocidas como la del magnate estadounidense George Soros o el reputado John Paulson, que apostaron por invertir en la firma. Salió al mercado como cotizada normal, y después creó una socimi en su seno, lo que le permite un mayor abanico de inversiones de distinto tipo. Su gestora inmobiliaria ha cerrado nueve operaciones por valor de más de 310 millones, que incluyen un hotel en Marbella, dos en Madrid, donde también ha adquirido dos edificios de viviendas y 14 de oficinas, así como oficinas también en Barcelona y Málaga. Es la única que ha mantenido el precio de sus acciones desde su salida a Bolsa por encima de los 10 euros. Vale en total más de 559 millones en Bolsa.

Las operaciones cerradas por las cotizadas del MAB son mínimas

La cartera de la socimi Lar, por su parte, está más centrada en centros comerciales. Ha comprado este año cinco (en Irún, Palencia, Albacete, Villaverde y Castelldefels). También adquirió una nave logística en Guadalajara y dos inmuebles de oficinas en Madrid. En total, se ha gastado 212,8 millones de euros en lo que va de año. La compañía hizo público el jueves un informe sobre su evolución y estrategias. En el documento, la socimi señala que su objetivo es invertir 87,2 millones más en lo que resta de año, hasta alcanzar los 300 millones en el ejercicio. Y a medio plazo (entre 18 y 24 meses) aspira a gastar 750 millones. Los títulos de Lar, que salieron al mercado en junio, comenzaron su andadura en el parqué también a 10 euros y valen hoy 9,2 euros, lo que supone valorar la compañía en total en 368,3 millones de euros.

El grupo de las socimi del mercado continuo lo completa Axia Real Estate, que cotiza desde julio y cuyos títulos cuestan 9,5 euros, frente a los 10 euros a los que salieron. Vale en total 342,4 millones de euros. Ha realizado operaciones por 69,2 millones, con cuatro naves logísticas de Guadalajara y oficinas en Alcobendas en su cartera.

Además de las cuatro socimi del mercado continuo, otras tres están en el parqué del MAB. Son Entrecampos Cuatro, Mercal Inmuebles y Promorent. Sin embargo, en este grupo de sociedades de menor tamaño no se han registrado prácticamente movimientos en lo que va de año. Solo Entrecampos cerró una compra, de 10 plazas de aparcamiento, por cerca de 100.000 euros

Más información