Una propuesta de mejora para la Ley de Arrendamientos Urbanos (II)

Como ya apuntamos, la Ley de Arrendamientos Urbanos presenta notables ventajas sobre la normativa anterior a la de junio de 2013. Sin embargo, creo que hubiera sido una importante mejora plantear el tratamiento diferenciado para aquellos inmuebles cuyo uso es distinto al residencial. Conseguiríamos así una mayor profesionalización del sector, ya que se trata de activos que destacan por una problemática y riesgos muy distintos a los de la vivienda.

En este sentido, debería permitirse una mayor libertad para la realización de obras de mantenimiento. La norma establece la obligación por parte del arrendador de la conservación del local de negocio para el uso destinado. Por el contrario, proponemos que sea el arrendatario quien se ocupe de dicho mantenimiento, ya que es quien ocupa el local y está mejor posicionado para llevar a cabo el mantenimiento acorde con su actividad. Siempre con conocimiento y en coordinación con el arrendador.

Otro asunto importante es el derecho de adquisición preferente, tanteo y retracto, que perjudica los intereses de la propiedad dificultando posibles procesos de venta del inmueble. Se ha consolidado como práctica habitual en el mercado el pacto de renuncia del arrendatario a estos derechos y el interés de la propiedad de establecer dicho pacto puede ser utilizado por el inquilino como un elemento de presión en la negociación de otros aspectos contractuales. En la mayoría de las ocasiones no existe realmente un interés básico del arrendatario que necesite ser protegido como puede ocurrir en el arrendamiento de vivienda.

Para evitar abusos de este tipo, es la propiedad quien debería tener más libertad para poder realizar transacciones con el activo inmobiliario y la regla general aconsejable es la de no existencia de derechos de adquisición preferente, tanteo y retracto para el arrendatario, aunque no se hubiera renunciado en el contrato.

También sería conveniente regular la imputación de gravámenes de forma clara entre propietario y arrendatario, tanto en el pago del IBI como en el de las tasas de basuras y vados, entre otros.

Por otra parte, la creación de un registro público de arrendamientos genera problemas en cuanto a que no ofrece seguridad jurídica adicional al inversor y supondría un sobrecoste para la Administración Pública y sin duda para el usuario final.

Si la finalidad perseguida con un registro de estas características es mejorar el conocimiento del parque de activos y su uso o porcentaje arrendados, sería posible optar por otras vías alternativas como informar al INE de la actividad arrendataria de las empresas mediante formularios cumplimentados con carácter anual u otros modos de comunicación menos burocráticos. Es decir, aprovechando por ejemplo trámites ya existentes.

La problemática que se genera en torno a la inscripción registral es variada ya que las diferentes posiciones en las que se van a encontrar el arrendatario, el arrendador y el comprador son ciertamente confusas: ¿quién paga la inscripción? ¿A quién beneficia la inscripción? ¿Quién levanta la inscripción una vez que ha finalizado el arrendamiento? ¿Qué documentos serán necesarios para llevar a cabo este trámite?.

Y finalmente, la inscripción continuará siendo extremadamente improbable mientras el coste fiscal, el de notaría y el de registro no pasen a ser simbólicos.

Cuando se trate de arrendamientos de inmuebles para uso diferente al de vivienda sería necesario establecer las revisiones de renta marcadas mediante consolidación de la existente y nunca a la baja, aunque hubiera un IPC negativo. Este último riesgo se evitaría si la Ley de Arrendamientos Urbanos permitiese cualquier mecanismo para la revisión de renta pactado entre las partes. Solo en el caso de no haber pactos se aplicaría el del IPC.

Soy consciente de la dificultad que podría entrañar poner en marcha una reforma de este tipo, pero igualmente, tengo plena confianza en que una iniciativa de estas características redundaría sin duda en beneficios excepcionales para el mercado inmobiliario de alquiler no residencial, ofreciendo mayor seguridad a todas las partes involucradas.

Ricardo Martí-Fluxá es presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI).