Dos formas de acceso a la vivienda contra burbujas y sobreendeudamientos

Hace pocos días entró en el Parlamento de Cataluña, tras un proceso de investigación de cuatro años llevado a cabo por investigadores de la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili, una modificación de su Código Civil donde se introducen dos nuevas formas de acceso a la vivienda.

Basadas en experiencias en el Reino Unido y en los Países Bajos, y siguiendo la orientación de la reciente Directiva 2014/17/UE, las denominadas tenencias intermedias suponen un cambio estructural del concepto de propiedad no visto desde tiempos de Napoleón en nuestro derecho civil. Se trata de combinar asequibilidad, flexibilidad y accesibilidad en el acceso a la vivienda combinado las ventajas de la propiedad (estabilidad) con los del alquiler (asequibilidad y flexibilidad) al tiempo que van dirigidas especialmente a aquellas familias que no contemplan el alquiler como su forma de tenencia (recordemos que en 2011 el 73% de los inquilinos en España deseaban ser propietarios) pero que tampoco pueden recurrir al mercado de propiedad plena sin sobre endeudarse o por falta de financiación. Por ambos aspecto son intermedias

La propiedad compartida consiste básicamente en una adquisición progresiva del dominio de la vivienda, de manera que el adquirente lo es de una parte de la vivienda (por ejemplo, un 25%; un 5% con recursos propios y un 20% mediante financiación externa) y por el resto (75%) paga una renta al vendedor. El comprador se considera propietario a todos los efectos desde el primer momento, participando en las reuniones de la comunidad de vecinos, adaptando el inmueble a su conveniencia (sin alterar su sustancia), usándolo y disfrutándolo en exclusiva y pudiendo disponer de la parte del mismo que ya tiene, tanto inter vivos como mortis causa.

También tiene el derecho a ir optando por sucesivos porcentajes de propiedad del inmueble (del 10% como mínimo) o bien siguiendo un plan pactado o bien libremente hasta 99 años. A cambio, paga todos los gastos. El vendedor se limita a cobrar la renta y tiene una acción para evitar el empeoramiento sustancial del inmueble.

Por su parte, la propiedad temporal permitirá adquirir un inmueble por un número de años determinado (entre 6 y 99 años), es decir, por el tiempo que realmente se necesite. Durante ese tiempo, el adquirente es propietario a todos los efectos, incluyendo su uso y disfrute en exclusiva y su posibilidad de enajenación sin límites tanto inter vivos como mortis causa. El vendedor tiene el derecho a recuperar el inmueble gratuitamente una vez expirado el plazo, a enajenar su expectativa (que vale más cuanto más tiempo pasa) y a ser compensado en caso de deterioro negligente del inmueble. La propiedad temporal es una forma de tenencia esencialmente antiespeculativa, dado que vale menos cada día que pasa.

La propiedad compartida y la propiedad temporal, además, se pueden combinar. Ambas provocan un fraccionamiento del dominio, diversificando así los precios, colaborando a la asequibilidad de la vivienda, sin perder estabilidad. Se consiguen con ello externalidades muy positivas, como una auténtica mixtura social: en un mismo barrio o, incluso, edificio o escalera, se encontrarán propietarios absolutos que han satisfecho por su vivienda 200.000 euros, otros que han satisfecho por ella 50.000 euros y siguen adquiriéndola progresivamente y otros que la han adquirido por 30 años (tiempo por el que la necesitan) por 120.000 euros. Es decir, habrán podido estabilizar su tenencia (más que necesario desde la reforma de los alquileres en la Ley 4/2013) gracias a la diversificación de la oferta, evitando el sobre endeudamiento.

Mientras que la mayoría de reformas legales a nivel estatal sobre el tema de la vivienda han venido siendo coyunturales (por ejemplo, moratorias y ayudas a pago del alquiler), esta reforma de las tenencias intermedias es esencialmente estructural, dado que pretende evitar futuras burbujas y sobreendeudamientos. No por ello dejan de tener utilidades en la situación actual: si ya he satisfecho, por ejemplo, el 15% de la hipoteca, ¿por qué no puedo llevar a cabo una dación en pago parcial de manera que el deudor consolide dicho 15% ya adquirido como propietario y por el resto siga pagando una renta, transformando así una propiedad absoluta en una propiedad compartida, con un esquema de acompañamiento para el total acceso al dominio en condiciones adecuadas?

La duda que queda es si existe interés por parte de las autoridades estatales de extenderlas al resto de España.

Sergio Nasarre Aznar es catedrático de Derecho Civil! Y director de la cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili de Tarragona.