Las hipotecas que no volverán

El préstamo hipotecario era un compañero de viajes de muchas familias y, sin embargo, un verdadero desconocido. En la época de boom crediticio, era casi tan sencillo conseguir una hipoteca como alquilar una vivienda; sin embargo, el riesgo financiero que se asumía era diametralmente distinto.

Mucha gente desconocía que la dación en pago no era la regla, sino la excepción. No poder pagar las cuotas se pensaba que implicaba perder la casa, pero no muchos sabían que además el banco se la podía adjudicar solo por el 50% de la tasación (hoy en día el 60 o 70% si es vivienda habitual) y seguir reclamando el resto de la deuda, más los intereses y costes del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Tampoco se tenía del todo claro que en las hipotecas a tipo variable, la cuota podía aumentar 142 euros de un año a otro, si tomamos una hipoteca de 200.000 euros a 30 años (contratada en enero de 2005). Un aumento de los costes de presupuesto familiar de 1.704 euros, lo que representa más de una paga extra para muchos titulares.

Antes de pensar en solicitar financiación para adquirir un inmueble, hay que adquirir la formación hipotecaria básica (para ello hay guías gratuitas muy completas), que no encontraremos en el banco, para después comparar y analizar la oferta hipotecaria del mercado.

Llegados a este punto, veamos qué tipo de hipotecas ya no volverán o, en todo caso, lo harán dentro de mucho tiempo o de forma muy tímida:

Hipotecas al 100%

Comprar sin ahorros era posible hace no muchos años; financiar la compra de la casa más los gastos de la operación era una tarea no demasiado complicada. Algunas entidades financiaban el 100% de tasación (DB Credit llegó a dar un 120% de este valor), en un momento en que este valor superaba con creces al precio de compraventa fijado, con lo que se obtenía el 100% más gastos. Otras limitaban este porcentaje al 80%, pero en numerosas ocasiones las tasaciones permitían financiar la hipoteca y su tramitación.

Hoy en día un 100% más gastos es imposible, incluso si compramos las casas propiedad de los propios bancos. La limitación típica actual para hipotecas más o menos competitivas, con diferenciales cercanos o inferiores a los dos puntos sobre el Euribor, es tomar el menor valor entre el 80% de la tasación y el precio de compraventa; esto significa que, en el mejor de los casos, tenemos que tener ahorrados para los gastos y el 20% del precio. Tanto la Hipoteca sin Más de Bankinter como la Hipoteca Net Futuro de Caja España-Duero (ambas a un Euribor + 1,95) tienen este límite, al igual que ocurre con la Nueva Hipoteca de Santander, a Euribor + 1,99. La Hipoteca Naranja de ING solo nos indica que limitan la financiación al 80% de tasación, pero no es probable que este valor supere al de compraventa.

En ocasiones hipotecando otro inmueble como doble garantía podemos compensar la falta de ahorros suficientes, pero no es un sustitutivo perfecto ni mucho menos.

Hipotecas para mileuristas

Comprar dos personas con ingresos mensuales netos inferiores a los 1.000 euros antes era relativamente sencillo. Hoy en día no es imposible, pero esta familia tipo se enfrenta a dos importantes barreras:

Necesidad muy importante de ahorros

Con 2.000 euros netos de ingresos de los solicitantes de una hipoteca, tomando de referencia un interés del 4% y un plazo de 30 años, se puede conseguir financiación de unos 126.000 euros. Eso si tenemos ahorrados 31.500 euros del precio de compra y unos 22.000 euros de gastos. Podrían, teóricamente, comprar una casa de 157.500 euros, con unos ahorros necesarios de 53.500 euros (casi un 34% del precio).

Ahorrando 500 euros al mes, algo más que complicado para una pareja mileurista, tardarían casi nueve años en juntar estos ahorros.

Limitación a ingresos

Si los propios ingresos y capacidad de ahorro limitan el acceso a determinadas viviendas, un requisito que se está volviendo habitual entre las hipotecas menos caras, lo limita aún más. Por ejemplo Bankinter exige unos ingresos mínimos de 3.000 euros, sumando lo que ganan todos los titulares. El Santander y su marca online iSantander ofrecen la misma hipoteca, cuyos ingresos mínimos son de 2.500 euros.

ING no pone esta limitación y concedería hasta 194.000 euros a una pareja de mileurista, a un plazo de 40 años. Evidentemente, supeditado al análisis de riesgo de la entidad.

Mileuristas sin ahorros no tienen opción a ser propietarios y es más que previsible que tengan que optar por el alquiler si quieren tener su propio hogar. La práctica de muchas parejas jóvenes de emanciparse comprando una casa está ya extinguida. Además de por sus ingresos a la baja, por el peligro de impago de hipoteca cuando la pareja sentimental se rompe, algo muy frecuente en nuestros días.

Hipotecas para extranjeros sin arraigo familiar

Comprar una casa en España era posible para el colectivo de inmigrantes recién llegados, muchas veces con poco más de un año de vida laboral en el país. Llevar poco tiempo en un país y comprar una casa no es precisamente una operación muy segura para el que la financia, dado que el hipotecado aún no tiene su vida plenamente montada y puede decidir ir a trabajar a otro sitio o volverse a su país de origen, riesgo que aumenta si no tiene a su familia con él. Además, la red de familiares que le puedan ayudar si tiene problemas con el trabajo no suele existir.

Una persona venida de fuera que quiera comprar, al igual que un nacional, tendrá que tener bastantes años de experiencia laboral.

Reunificar deudas o comprar con endeudamiento

La época en que se compraba una casa y se incluía el préstamo del coche o la tarjeta de crédito ha acabado y no volverá. Si era arriesgado para un banco dar el 100% más gastos, asumir además deudas personales era aún más peligroso. Si ahora nos exigen ahorros, está claro que con deudas nadie puede comprar una casa.

Muy relacionado con lo anterior, están las reunificaciones de deuda con base hipotecaria, operación mediante la cual una entidad de crédito concede un nuevo préstamo hipotecario que engloba la hipoteca original más todas las deudas personales y los gastos de la reunificación. Se solía acudir a un intermediario hipotecario, si bien existían entidades financieras especializadas a las que el cliente podía acudir directamente; todas han desaparecido, siendo Banco Primus la última en abandonar el barco español a finales de 2011.

Reunificar con el banco que tenemos nuestra hipoteca es muy complicado, como sabrán los que han pasado apuros de sobreendeudamiento. La negociación es dura y muchas veces conviene que especialistas en la materia nos ayuden en esta labor.

Tenemos por delante un 2014 con hipotecas fuera del alcance de muchos colectivos, antaño buscados por los bancos, y con requisitos de concesión duros y tipos de interés caros. Irse de alquiler se convierte para muchos en una obligación, no una opción más para tener casa.