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El ‘crowdfunding’ llega al ladrillo

El colombiano Rodrigo Niño triunfa en Nueva York y Bogotá con la inversión colectiva en edificios de apartahoteles

Rodrigo Niño, en Nueva York.

¿Qué tiene en común un rascacielos colombiano con el neoyorquino The Williams? Que los dos se construyen con el dinero de pequeños ahorradores. El crowdfunding ha llegado al ladrillo gracias al empuje de Rodrigo Niño. Su empresa, Prodigy Network, lidera en Colombia y Estados Unidos proyectos inmobiliarios que se financian con aportaciones individuales.

“Durante 80 años, la legislación norteamericana impedía que un particular invirtiera en proyectos inmobiliarios”, explica Niño, que, a sus 44 años, ya es un veterano en el sector del ladrillo de Manhattan. “No se publicitaban los proyectos y además faltaba la tecnología para que fuera posible. Los grandes proyectos inmobiliarios eran cosa de las grandes corporaciones; pero en septiembre del pasado año la Administración de Obama abrió estos proyectos al pequeño inversor”.

“El pequeño inversor, a diferencia de los magnates, se enfrenta tradicionalmente a productos de muy poco retorno, prácticamente tres: las acciones, los bonos y las materias primas (commodities). Desde septiembre en Estados Unidos se ha abierto una cuarta alternativa: inversión en proyectos inmobiliarios”.

Niño les llama monoactivos. No se invierte en una constructora, no se invierte en unos fondos, se invierte en un proyecto concreto, por ejemplo, en el rascacielos más alto de Bogotá, tierra natal de Niño, o en The Williams, un apartahotel en el centro de Manhattan, tierra de acogida de este colombiano desde hace 16 años.

The Williams, un proyecto de 141 suites, necesitaba 175 millones de dólares, que Niño completó exitosamente gracias a inversores que pagaron un mínimo de 250.000 dólares. Su último proyecto, también en Manhattan, es el 17John, un edificio de 23 pisos con 191 apartamentos y un presupuesto de ejecución de 275 millones de dólares. Inversión mínima: 100.000 dólares. Completado.

Prodigy Networks ha recaudado 600 millones de dólares para seis proyectos

“La cantidad la hemos ido rebajando a medida que ha crecido nuestra capacidad. En Colombia ahora la inversión mínima en nuestros proyectos es de 20.000 dólares (unos 17.000 euros); en Estados Unidos comenzamos con 250.000 dólares, ya la hemos rebajado a 100.000 y pronto a 50.000. Aún no es un tipo de inversión absolutamente democrática, pero un ahorrador de 17.000 euros ya tiene la posibilidad de conseguir retornos que hasta ahora solo los podía tener Rockefeller, Bloomberg o Trump”.

Aun así, la cifra es casi seis veces superior al límite que pone la nueva ley española a los inversores que quieran entrar en páginas de crowdfunding. Niño está perfectamente al tanto de esa nueva legislación. “Teníamos proyectos para España, y ahora quedan anulados. El proyecto de ley castra el crowdfunding. El Gobierno español se ha dado un tiro en el pie con el único fin de beneficiar al lobby bancario”.

En Colombia, 6.200 personas han creído que colocar 20.000 pesos en la construcción de un rascacielos iba a ser mejor inversión que ponerlos en la Bolsa. En España no se podría. “Es una situación absurda porque impide que los españoles inviertan en empresas españolas de crowdfunding, con lo cual fomenta que esos inversores busquen sus objetivos fuera de España. Y, a la vez, impiden que los inversores vengan de fuera. Los bancos no pueden vender sus activos inmobiliarios y no dejan que llegue dinero de fuera. Es una miopía absoluta. Precisamente habíamos pensado entrar en España porque el sistema financiero no tiene el capital para financiar proyectos inmobiliarios y, por otro lado, los españoles no tienen el recurso de ahorro/inversión en inmobiliario. El crowdfunding generaría crecimiento económico”.

Prodigy Network es líder en Colombia y en Estados Unidos en la financiación colectiva de la construcción. Lleva seis proyectos entre estos dos países, todos iniciados con éxito: el BD Bacatá, el rascacielos más alto de Colombia; el hotel de lujo Bacatá Express y las oficinas Aeropuerto Business Hub; en Nueva York promueve The Williams, 17John y AKA Wall Street.

“El proyecto de ley castra el ‘crowdfunding’ español”, dice Niño

Entre los seis proyectos, Prodigy Networks ha logrado 600 millones de dólares procedentes de 6.200 inversores. Solo el pasado año captó 265 millones de dólares.

“Si no se consigue cubrir el presupuesto del proyecto, se anula y se devuelve todo el dinero a los inversores”, explica Niño. “Nunca ha sucedido, de momento. Los seis proyectos están en marcha, algunos a punto de terminar las obras y comenzar a retornar el dinero a los inversores. El primero será el hotel de Bogotá, después The Williams y las oficinas de Bogotá”.

Los beneficios dependen de cada proyecto. “El retorno en Colombia superará el 12% de los pesos invertidos y en Manhattan estará entre el 15% y el 20%”.

Prodigy Networks se lleva el 2% de la cantidad conseguida y el 3% del coste del proyecto. El inversor recibe un retorno preferencial del 6% y luego el 80% del excedente y Prodigy el 20% hasta que el inversor tenga el 15%. Después de eso, se repartirían a partes iguales los beneficios entre inversor y Prodigy.

En su carrera profesional, Niño ha comercializado las torres Trump de Manhattan, pero el cliente del crowdfunding es muy diferente. “Son inversores cansados de invertir en bonos; inversores que quieren saber dónde está verdaderamente su dinero”, explota Niño. “Son inversores que no creen en los fondos administrados por gente que desconocen; personas que aprendieron de la crisis y que no se fían de terceros”.

Préstamos colectivos con Loanbook

Si la banca no da préstamos a las pymes, los particulares, sí. Es a lo que se dedica la firma española Loanbook: buscar personas que quieran prestar dinero a pequeñas empresas que lo soliciten.

“Empezó en octubre y ya ha conseguido que un total de 50 personas presten un millón de euros a través de 40 créditos a 16 pymes”, dice su director, Eloi Noya. Loanbook ha llegado a dar a los inversores un rendimiento de hasta el 8%.

El crowdfunding prestamista, como el inversor, tiene la amenaza de un proyecto de ley. “Nos gusta la parte de la regulación y de garantías del sector”, dice Noya, “pero no el de los límites para invertir, de 3.000 euros por proyecto o 6.000 por inversor/año”.

El cliente de Loanbook presta entre 200 y 1.000 euros, “pero para diversificar riesgos y asegurar beneficios invierte en unos 30 préstamos diferentes”.

Loanbook tienen su propio modelo de rating de riesgo bancario para el préstamo que solicita la pyme; luego los inversores hacen ofertas para participar, eligen el importe de su participación y el tipo de interés al que prestar.

Loanbook no cobra al inversor; cobra a la pyme una vez que consigue el préstamo. Otra fuente de ingresos es un mercado secundario donde el inversor puede revender su apuesta. Entonces cobra entre el 0,10% y el 0,25%.

LoanBook no promete a las pymes crédito más barato que los bancos, pero sí más ágil y transparente, “lo que al final resulta más económico pues no obligamos a suscribir seguros de vida o a pasar todas las cuentas al mismo banco que te dio el crédito”, dice Noya.