Una alternativa para invertir en ‘ladrillos’

El inversor particular puede poner su dinero a trabajar en el alquiler de edificios de oficinas, centros comerciales, naves industriales o pisos de lujo. La fórmula para hacerlo es invertir en las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (Socimi). Se trata de las hermanas españolas de los REIT, que cotizan en las Bolsas de todo el mundo con revalorizaciones medias anuales del 10% y dividendos en torno al 4% desde hace décadas. En 2013 se han estrenado las dos primeras en el mercado español, y a lo largo de 2014 la previsión es que salgan una veintena más. Las Socimi están formadas por un mínimo del 80% de inmuebles dedicados al alquiler, y reparten un dividendo superior al 80% de los resultados por rentas. “Es la fórmula adecuada al pequeño inversor con deseo de poner su dinero en inmuebles alquilados de calidad, minimizando el riesgo por la diversificación y obteniendo dividendo”, según Beltrán Romero, director en el área de transacciones y reestructuraciones de KPMG.

Los Reyes Magos de 2014 traerán a los inversores españoles una gigantesca Socimi de unos 1.300 millones de euros, formada por el millar de oficinas que el BBVA vendió en 2009 mediante el sistema de sale and leaseback (venta con posterior arrendamiento) y opción de recompra a una sociedad formada por Banca March y Deutsche Bank. Los expertos prevén que esta sociedad cuente con un free float (acciones susceptibles de ser negociadas en Bolsa sin control de los accionistas) bajo porque en su diseño prima obtener la ventaja de no tener que tributar en el impuesto de sociedades de las Socimi sobre la entrada de nuevos socios. La segregación de la actividad inmobiliaria de Deutsche Bank puso la gestión de las oficinas en manos de Ismael Clemente, director gerente de Magic Real Estate, nombre que tomaría la Socimi.

En 2014 se espera el debut de la SOCIMI con las oficinas que vendió el BBVA

Las oficinas del BBVA formarán la cuarta Socimi. Mayor ha sido la realizada por Unibail-Rodamco con 16 centros comerciales españoles. Han sido segregados del primer fondo inmobiliario comercial europeo para obtener las ventajas fiscales españolas, y cotizarán como Socimi colgando del REIT de la matriz en la Bolsa de París. Mucho menor es Promorent, la Socimi de 8,1 millones de euros de patrimonio que está formada con parte de los activos de la familia Pavón Olid “para probar el producto y aprovechar sus ventajas fiscales”, según su portavoz.

Las Socimi que se están creando en España buscan las ventajas fiscales en vez de acudir al mercado a levantar capital para construir inmuebles para arrendar. Esa es la finalidad aducida por el Gobierno para modificar la legislación de Socimi en diciembre de 2012 y permitirlas cotizar en el mercado alternativo bursátil (MAB), un mercado más barato (y con menos requisitos) para salir que el continuo. “No queremos Socimi como vehículos de optimización fiscal. Queremos gestores que utilicen la financiación obtenida en Bolsa para crear riqueza en el mercado inmobiliario del alquiler. Espero que las que están ahora lo hagan en una segunda fase”, afirma Jesús González-Nieto, vicepresidente y director gerente del MAB.

Ignacio Segura, consejero delegado de Entrecampos Cuatro, tiene en perspectiva crecer mediante fusiones. La suya ha sido la primera Socimi en tocar la campana del parqué de la Bolsa de Madrid; lo hizo el pasado 28 de noviembre con los inmuebles del patrimonio familiar, valorados en unos 90 millones de euros. “Desde entonces, inversores particulares de toda España y una firma británica, ninguno ligado a nuestra empresa, han realizado una cuarentena de operaciones sobre unas 55.000 acciones a un precio medio de 2,12 euros por acción. Este precio está estabilizado y contrasta con la cotización a la que salimos al mercado de 1,59 euros”, asegura Ignacio Segura. 50 años de experiencia, bajo endeudamiento y buena ocupación de inquilinos avalan la promesa de un 4% de rentabilidad, suficiente para un mercado sediento.

“Se están haciendo Socimi con estructuras de inversión que estaban hechas. En 2014 saldrán una veintena más, la mitad serán fondos de inversión tipo Unibail-Rodamco, y la otra mitad serán de grandes patrimonios (family office), cuando modifiquen las estructuras jurídicas de optimización fiscal que suelen estar ligadas a la transferencia hereditaria”, predice Ignacio M. Iturriaga, socio gerente de Irea. En eso están las docenas de abogados y consultores españoles y extranjeros que desfilan por las oficinas del MAB. “Cada uno tiene una familia con un importante patrimonio de inmuebles detrás”, aclara González Nieto-Márquez. Las fortunas españolas se dan la mano con las del otro lado del Atlántico para estudiar la nueva fórmula. En las madrileñas oficinas de Cuatrecasas estudian la ecuación a varias de ellas, sobre todo venezolanas y mexicanas. “Son inversiones de 100 a 300 millones de euros con tiques por operación de 20 a 30 millones en inmuebles para arrendar”, cuenta Luis Bravo, socio del área fiscal y responsable del área de private client de Cuatrecasas en Madrid.

El objetivo es que estas sociedades no salgan a Bolsa solo por el gancho fiscal

No son los únicos compradores en un mercado que parece haber tocado fondo. Fondos estadounidenses como Pimco o BlackRock y del capital privado inmobiliario han gastado unos 3.000 millones de euros en inmuebles españoles. Han comprado incluso VPO a un precio de reposición, incluso inferior. Las del Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima) son ahora de Goldman Sachs, Azora o Blackstone. “Quienes compren a bajo precio tendrán una rentabilidad entre el 5,5% y el 10% de la inversión sobre el activo, además de recoger la subida de los alquileres en los próximos años. Darán buenos dividendos cuando se conviertan en Socimi. Lo estudian todos”, dice Gonzalo Roca, socio de Arcano Valores.

Con una España en venta, y compradores sedientos de gangas, las Socimi que reactiven el mercado inmobiliario tardarán en llegar. Mientras tanto, “hay que extremar las precauciones y ser muy selectivos para invertir en el sector inmobiliario. Tiene un interesante potencial a medio y largo plazo, pero antes mantendrá una volatilidad alta”, explica Mar Barrero, analista financiero de Profim Asesores Patrimoniales. Con la premisa de que “las Socimi no son la alternativa más interesante para un inversor particular”. Mar Barrero se inclina por aconsejar Socimi de gran tamaño y con una cartera de inmuebles muy diversificada. “El patrimonio medio de los REIT norteamericanos ronda los 2.000 millones de dólares”, recuerda.

Gonzalo Roca da cinco reglas de oro para elegir una Socimi segura y rentable. “Debe tener activos de primera categoría porque son más estables y tienen alta ocupación incluso en ciclos bajos. Debe estar diversificada con un mínimo de 10 a 15 inmuebles relevantes. Además tiene que ofrecer un dividendo recurrente y gozar de liquidez para poder desinvertir, y eso sucede cuando la cuarta parte de la cartera está en manos de pequeños accionistas. También es clave que la sociedad tenga una política de presentación de informes transparente y un buen gobierno corporativo sin enfrentamientos entre los socios mayoritarios”.