Invertir en alquiler: hay tres Socimi y vienen veinte más
Las acciones de la primera en cotizar se revalorizaron un 14% el primer día
El mercado del alquiler de inmuebles bulle. La publicación, hace un año, de la regulación de las sociedades de inversión inmobiliaria, Socimi, para rebajar las exigencias de la normativa de 2009 ha dado en la diana. Entrecampos Cuatro y Promorent son las dos que han tocado la campana de inicio de cotización en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), y Unibail-Rodamco España ha realizado una tercera que cotizará en la Bolsa de París.
Un pistoletazo de salida en toda regla que alumbrará una veintena de Socimi durante el próximo año. La primera llegará poco después de la festividad de los Reyes Magos, y se promete gigantesca.
La rebaja de la exigencia del capital mínimo para constituir una Socimi y la inclusión del MAB como mercado para cotizar fueron los dos grandes cambios legislativos que eliminaron el mayor freno, cotizar en el Mercado Continuo, algo demasiado caro de asumir por el pinchado mercado inmobiliario.
Por las oficinas del MAB han pasado los abogados y consultores de mayor relumbrón interesándose por el nuevo vehículo inversor. "Han sido docenas, españoles y extranjeros, y cada uno tenía una familia con un importante patrimonio de inmuebles detrás", cuenta Jesús González Nieto-Márquez, vicepresidente y director gerente del MAB.
El ladrillo encuentra brillo en la Bolsa
El estreno de las Socimi en el parqué español ha sido bueno. "Hemos vendido más de 45.000 acciones por 100.000 euros a particulares de toda España que han invertido de 1.000 a 3.000 euros y a una empresa inglesa que ha comprado unos 8.000 euros", cuenta Ignacio Segura, consejero delegado de Entrecampos Cuatro.
Esta, la primera Socimi, realizó la premier el pasado 28 de noviembre con una acción a 1,59 euros. En su primer día se revalorizó en casi un 14% hasta llegar a los 1,81 euros, y ahora está estabilizada en torno a los 2,13 euros.
Este ejemplo de Socimi realizada para crecer, "reinvertiremos los ingresos en nuevos inmuebles de calidad, y nuestro techo es unirnos con otras sociedades patrimonialistas para aumentar el tamaño", dice Ignacio Segura, es una rara avis que recibe el aplauso de los expertos. Es solo un primer y tímido paso.
"Las primeras en cotizar son patrimonios hechos que no contemplan la entrada de grandes inversores a través del MAB en el corto plazo. Necesitan un tiempo para que el inversor tenga confianza en sus gestores. Tardarán años en tener un gran volumen", sentencia Ignacio M. Iturriaga, socio gerente de Irea.
En un primer baile se mezclarán modestos patrimonios de 100 millones de euros que quieren agigantarse con el nuevo vehículo, como Entrecampos, con aquellos que buscan el mero atractivo de la eliminación del impuesto de sociedades de las Socimi cotizadas. En este segundo caso están Promorent, que no informa del dividendo para no atraer inversores, y Unibail-Rodamco España.
Unibail-Rodamco tiene 82 de los mayores grandes centros comerciales europeos cotizados a través de un REIT (la versión internacional de Socimi) desde 2007 en París y Amsterdam, y ha desgajado de este REIT los 16 centros comerciales españoles para realizar una Socimi que cotizará en París colgada del mismo REIT. "La operación supone una transformación en Socimi y el aprovechamiento de las ventajas fiscales españolas, pero no es un producto de inversión para españoles porque va a colgar del REIT que tiene Rodamco fuera de España, con eso cumplirá con el requisito de cotización de la normativa de Socimi", explica Ignacio M. Iturriaga, Socio Gerente de Irea.
Las ventajas fiscales no son el único mimbre tejido en esta primera etapa. El mercado inmobiliario tiene la sensación de haber tocado fondo, igual que la economía. Es el momento de realizar las inversiones más rentables. "La clave de la inversión inmobiliaria es entrar en el suelo del ciclo, como sucede en las Bolsas. España está en este buen momento para invertir, y en los últimos 12 meses han entrado grandes fondos estadounidenses y empresas de private equity real estate (inversión en inmuebles que suele alquilar) con capacidad de invertir a gran escala. Han acumulado unos 3.000 millones de euros en compras, y estudian hacer Socimi", informa Gonzalo Roca, socio de Arcano Valores.
España está en venta, y los gigantes de la inversión institucional como Pimko o Black Rock son solo algunos de los que aprovechan la oportunidad. "Solo en la oficina de Madrid, estamos analizando más de una docena de proyectos principalmente de inversores latinoamericanos, sobre todo venezolanos y mexicanos, que piensan estructurarse en Socimi", indican.
"Buscan oportunidades en inmuebles de alquiler de todo tipo, con escenarios de inversión de entre 100 y 300 millones de euros, y con tiques de 20 a 30 millones de euros por operación", explica Luis Bravo, socio del área Fiscal y responsable del área de Private Client de Cuatrecasas en Madrid.
Las oportunidades de inmuebles prime no son el único objetivo de la furia compradora extranjera. La compra a precio de reposición, e incluso por debajo, de promociones enteras de VPO alquiladas dan una excelente rentabilidad, y es lo que están haciendo los Goldman Sachs de turno. "Ha bajado el precio del activo y el del alquiler, y cuanto menores son los precios mayor es la rentabilidad. Quienes compran ahora obtienen una rentabilidad del 5,5% al 10% de la inversión sobre el activo, y recogerán la subida de los alquileres. Las Socimi hechas con ellos podrán dar mejores dividendos", puntualiza Roca.
Un trío dispar: las tres primeras Socimi
La primera: el gigante Unibail-Rodamco ha desgajado los 16 grandes centros comerciales españoles para hacer una Socimi que cotizará en París. La cartera está formada por los centros comerciales Equinoccio (Majadahonda), Parquesur (Leganés) y La Vaguada (Madrid); Bahía Sur (Cádiz); Glòries, Barnasud y Splau (Barcelona); Bonaire (Valencia); Albacenter (Albacete); Garbera (San Sebastián); Vallsur (Valladolid); El Faro (Badajoz); Los Arcos y Sevilla Factory (Sevilla), y parte del de Sant Cugat (Barcelona). Su valoración podría estar en torno a los 2.500 millones de euros. Esta Socimi cotizará en el EuroSTOXX 50 de París.
Creada en 1968, Unibail-Rodamco SE es la mayor sociedad cotizada de inmobiliaria comercial de Europa, con presencia en 12 países de la UE. Tiene una cartera de activos valorada en 30.500 millones de euros, y formada por 82 grandes centros comerciales de varios países, y grandes edificios y centros de congresos y exposiciones de la región de París. Todos prime. El grupo tiene la calificación crediticia de A otorgada por Standard & Poor's y FitchRatings.
La segunda: Entrecampos Cuatro Socimi empezó a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) el pasado 28 de noviembre con un valor total, una vez establecido el primer precio de la acción, de 90,75 millones de euros. La sociedad tiene una deuda del 20% y una rentabilidad media neta que girará en torno al 4%. Sus dueños son la familia Segura que ha elegido sus mejores activos patrimonialistas alquilados.
La empresa Entrecampos Cuatro, presidida por Lourdes Segura, se creó en 2004 con la integración de varias compañías del grupo familiar Segura. Tiene viviendas, locales y oficinas en alquiler en Madrid, Zaragoza y Berlín fundamentalmente, en una cesta muy diversificada que va desde un supermercado con más de 1.000 metros cuadrados, una residencia geriátrica o un edificio de oficinas de calidad de 3.000 metros cuadrados en la madrileña calle de Asura. Del 85% al 90% de la cartera está alquilada, con una rotación normal. Entrecampos tiene a MAB VGM Advisory Partner como asesor registrado, y al Banco de Sabadell como proveedor de liquidez.
La tercera: Promorent Socimi empezó a cotizar en el MAB el 4 de diciembre con una cartera de cinco a seis millones de euros, compuesta por una pequeña parte de los activos de la familia Pavón Olid. Solo ha metido unos pisos del edificio Alcalá, 80, de Madrid, que tiene alquilado. Armabex es su asesor registrado, y Cortal Consors, su proveedor de liquidez. No facilitan información sobre rentabilidad.
El movimiento no va solo en el sentido de la compra. Ignacio Segura afirma recibir continuas llamadas y correos electrónicos con ofertas de venta de inmuebles alquilados y sin alquilar para que los integre en su Socimi. "En menos de un mes he recibido más de veinte ofertas solo de grupos patrimoniales, y apenas alguno de Madrid, sobre todo uno de un centenar de viviendas en VPO, merece ser estudiado", asegura.
El nacimiento del mercado de las Socimi es un río revuelto que tardará años en calmarse. El escenario protagonizado ahora por los inversores extranjeros más voraces podrá incluir a los inversores nacionales cuando las aguas económicas vuelvan a su cauce. "Las inmobiliarias españolas como Realia, Sacyr o Colonial podrían convertirse en Socimi cuando realicen la reestructuración de su deuda para poder cumplir el requisito normativo de repartir el 80% de su beneficio neto en dividendo", adelanta Vanessa Gelado, directora de Inversiones de Drago Capital.
La segunda etapa de las Socimi alumbrará proyectos inmobiliarios para alquiler que levantarán capital de grandes inversores. El mismo Jesús González Nieto desea que no se queden "en un mero vehículo de optimización fiscal. Quiero ver sólidos proyectos que levanten capital para crear riqueza en España, y vengan a la Bolsa como Socimi para aprovechar las ventajas de los mercados". Entonces se habrá cumplido la razón aducida por la Administración hace un año al minimizar las condiciones normativas para hacer Socimi, incluida la exención fiscal.
Las empresas con inmuebles alquilados cotizados no pagan el impuesto de sociedades, y solo el socio debe tributar por el dividendo al tipo de su renta.
Las buenas Socimi dinamizarán el mercado del alquiler en España, y "serán un vehículo excelente para el inversor inmobiliario institucional y para los pequeños accionistas", asegura Beltrán Romero, director en el área de Transacciones y Reestructuraciones de KPMG. Los amantes del ladrillo, ahora temerosos por la complejidad del mercado, tienen en las Socimi "un producto diversificado en una cesta de inmuebles, lo que aminora el riesgo de la inversión. Además tienen una rentabilidad estable dada la obligatoriedad de reparto como dividendo del 80% del beneficio", apostilla Romero.
En la veintena de Socimi que tocarán la campana durante 2014 habrá distintos productos y calidades. González Nieto-Márquez recomienda al pequeño inversor bursátil elegir con cuidado. Sus consejos son "mirar la cartera: debe ser transparente para entender los inmuebles que tiene y los precios de alquiler; estudiar a los gestores de la Socimi para corroborar su profesionalidad y solvencia. Comprobar que el valor del MAB responde al del mercado". Quedan largas horas de análisis.
