Una cláusula suelo escondida

Las cláusulas suelo han dejado de pasar desapercibidas en los contratos de hipoteca a ser protagonistas en tribunales y periódicos. Cada vez que se da la buena noticia de que el euríbor ha bajado, hay que hacer mención a todos los que no se beneficiarán de la rebaja en sus cuotas hipotecarias. Pero no siempre se han utilizado mal. "En hipotecas a tipo variable, la cláusula suelo-techo para delimitar los riesgos de las variaciones de los tipos de interés es perfectamente válida. Pero siempre que sea negociada y haya equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes", explica el registrador de Torrejón de Ardoz Carlos Ballugera.

Las que han llegado a los tribunales son las que, en lugar de utilizarse para frenar la repercusión de las oscilaciones de los tipos de interés en la cuota hipotecaria, se colaron por las entidades para que se cumpliera el dicho de que la banca siempre gana. Para cobrar lo más posible, neutralizando la bajada de los tipos de interés. El riesgo que corrían prestando con alegría lo minimizaban en ocasiones con cláusulas suelo-techo abusivas por desequilibradas.

Ejemplo de cláusula suelo mal empleada es, en opinión de este registrador de la propiedad, la que aparece en las hipotecas de 43 cooperativistas a los que en la misma escritura en que les adjudicaban la vivienda se les hacía la novación de un préstamo hipotecario concedido por el Banco Grupo Caja3. A la hora de inscribirla, el registrador de la propiedad la dejó fuera, que es tanto como decir que se tiene por no puesta y, por tanto, sin efecto alguno.

Alega, por un lado, que faltaba transparencia. Caja3 no menciona las palabras cláusula suelo-techo en la escritura de novación. Hay un párrafo que dice: "Tipos máximos y mínimos. No obstante, las partes acuerdan expresamente que el tipo de interés aplicable cada periodo en ningún caso podrá ser inferior al mínimo pactado del 3% nominal anual ni superior al máximo del 9% nominal actual". O sea, una cláusula suelo-techo de libro, pero la entidad no la describe así hasta que demanda al registrador por no inscribirla.

Por otro lado, Ballugera plantea que la entidad se aseguraba con esa cláusula que el tipo de interés variable solo podía cambiar al alza. Se daba, por tanto, "un reparto desequilibrado en perjuicio del deudor de los riesgos de variación del tipo de interés". Y añade el registrador que "la novación tiene estipulaciones contradictorias: por una parte se pacta un tipo de interés variable a partir del tercer año, pero por otra se restringe en beneficio exclusivo del banco fijando un límite mínimo que coincide con el tipo de interés inicial durante los tres primeros años. Y ante la contradicción entre tipo variable y el límite a la variación hacia abajo, prevalece por ley la interpretación más beneficiosa para el particular".

"La entidad de crédito, como profesional, tiene la obligación de evitar que se produzca una situación de desequilibrio a la hora de fijar los límites de las cláusulas", alega el registrador, para concluir que "la falta de reciprocidad de la cláusula obliga a su denegación".

El registrador considera que la cláusula no fue negociada individualmente y que no hay prueba alguna que justifique que se trata de un verdadero pacto, fruto de la negociación en el contrato de novación de hipoteca. Y es Caja3 quien tendría que probar que sí había habido tal negociación individual. "El mismo día se firmaron 43 hipotecas y otras 56 al siguiente, lo que dificultó que llegara a haber no ya negociación individual, sino que existiera la obligada información detallada a los clientes sobre el significado del párrafo decimoctavo del apartado primero de la cláusula octava, que es donde se colocaba esa cláusula suelo que no se identificaba como tal".

La posición de la entidad financiera en la demanda fue que el registrador se ha extralimitado en su función, que la cláusula es negociada, equilibrada y transparente por haber cumplido con la normativa sectorial bancaria. Y cuando el registrador se negó a inscribirla por abusiva, recurrió en un caso ante la Dirección General de los Registros y el Notariado (DGRN), órgano directivo de notarios y registradores. Y en el caso de los otros 42 préstamos hipotecarios con similar contrato, por una cuestión de plazos, optó por la segunda vía y llevó la decisión del registrador ante el Juzgado de Primera Instancia número 100 de Madrid.

El pasado 13 de septiembre, la DGRN reconoció que el registrador tiene capacidad y está obligado a denegar la inscripción de las cláusulas abusivas, pero dio la razón a la entidad financiera. En cuanto al juzgado, la vista oral se celebró el pasado 28 de noviembre y está visto para sentencia.

El registrador defendió en el juicio que los deudores no deben quedar vinculados al ser una cláusula abusiva y también solicitó que se inscribiese como tal en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

Aunque la sentencia pueda recurrirse, de fallar a favor de los deudores, sentará precedente, y al tratarse de condiciones generales de la contratación, afectará a todas las redactadas en los mismos términos. En lo sucesivo la entidad no podría utilizarlas y tendría obligación de retirarlas todas.