Los riesgos de firmar una hipoteca ahora
Las entidades siguen imponiendo diferenciales altos, productos vinculados y cláusulas suelo
No hay ahorro, no hay financiación, no hay compraventa de viviendas. La realidad es fiel a la teoría y las últimas estadísticas demuestran que incluso la supera. En un año han descendido un 42,2% las hipotecas firmadas, según datos de junio del INE, lo que destapa las dificultades por las que pasan todos aquellos que deciden comprar casa, acuden a la ventanilla de una entidad financiera y salen igual que entraron o con una hipoteca aún con riesgos.
"Nada más decirle al empleado de una sucursal que quería informarme sobre sus hipotecas, me miró serio y me dijo que sus condiciones eran muy malas. Casi me echaron, y así en dos bancos distintos", cuenta Xabier Latasa, navarro de 38 años, que al tercer intento, en el mes de junio consiguió negociar con Bankia la hipoteca de su nuevo piso en Los Coronales, un barrio de Madrid, aunque en unas condiciones que "dejan mucho que desear".
Para conseguir que el banco rebajara el diferencial (porcentaje que se suma al índice con el que se pacta la hipotecaria) hasta el 1,7% tuvo que contratar un seguro de automóvil, dando de baja el suyo. "Y tras el acuerdo verbal cerrado, el banco añadió en el contrato final una cláusula suelo del 3,5%, negándose a eliminarla", a pesar de su queja airada. "Ahora que se ha prohibido voy a denunciar para que la quiten", anuncia. La conclusión de Latasa tras semejante hazaña es que "falta transparencia por parte de los bancos".
Él fue consciente del peligro que esconde firmar una hipoteca con un euríbor tan bajo (al 0,5%) con posibilidad de subir hasta el 5%, así que todo su afán en la negociación con Bankia se centró en bajar hasta conseguir una cuota accesible para él, incluso cuando el euríbor alcanzara cotas límite. "Sé que en el peor de los casos no tendré que pagar más de 1.200 euros al mes", asegura.
"Cuidado con lo que se firma, hay que analizar las consecuencias", advierte Luis Fabra, director de Gamerin, Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario, y profesor de la Universidad de Zaragoza. Según Fabra, "A los bancos solo les interesa contratar hipotecas si son de viviendas de la Sareb y prefieren comprar deuda del Estado, con lo que es un milagro que se estén vendiendo pisos. No se trata del precio sino de cuánto puedo pagar".
Advierte que "basta con mirar al pasado para saber que una hipoteca con euríbor y diferencial alto puede suponer un incremento brutal de hasta el 8,5% y no ser sostenible".
Un aviso parecido hace Manuel Gandarias, director del Gabinete de estudios de pisos.com, que asegura que "la estrategia de las entidades de mantener sus márgenes de forma artificial subiendo diferenciales ha venido a sustituir a la cláusula suelo".
Tal y como relata Manuel Pardos, presidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE), "los consumidores han visto que el márquetin inmobiliario de la burbuja era engañoso, pero las entidades financieras continúan intentando aumentar sus márgenes con condiciones elevadas al cubo".
Así es como consiguen que los nuevos hipotecados compren los llamados productos vinculados. En una simulación del crédito, la entidad suma ventas de seguros y el cliente consigue que esta reduzca el diferencial. Aunque, según Pardos, "está prohibido por la normativa hipotecaria, por lo que es voluntario comprarlos".
La madrileña de 38 años, Inés Melchor Sánchez-Huete cerró el pasado mes de julio la compra de un piso en la zona de Quevedo, en Madrid, después de comparar hasta cinco entidades distintas. Está satisfecha con la que ha firmado en BBK al euríbor más el 2,10%, aunque se sorprendió al ver que el seguro de vida que contrató con este banco —otra vez, para negociar un diferencial más bajo— le obligaba a pagar de golpe cinco años.
Como matemática de profesión, Inés echó cuentas y le compensó el acuerdo. "El banco me proponía el 2,5%, pero bajó al 2,10% si domiciliaba mi nómina, y contrataba algún seguro", cuenta. En su caso, celebra la buena práctica del banco: "Me gustó que me plantearan los riesgos de una probable subida del euríbor".
Por el contrario, Gorka Estévez, pamplonés de 31 años, rechazó la hipoteca subrogada con CaixaBank de su piso a la hora de la compra por incluir "unos cuantos seguros, avales, tarjetas, nómina..." y consiguió dar con Caja Laboral, donde le ofrecieron finalmente un diferencial del 1,90% "sin productos añadidos".
El tira y afloja entre entidades financieras y usuarios se tensa cada vez más y, según los expertos, sin visos de cambio. "Todavía tienen que bajar mucho los precios, la demanda es pequeña y si la banca no cede, mucha gente se echará atrás, porque no va a haber más crédito", augura Pardos.
Ventajas de la E-potecas
En esta gincana por entidades financieras en busca de la hipoteca que más barata salga y que menos añadidos tenga una buena opción es contratarla por Internet, donde se puede ahorrar hasta un 1,35%, según Bankimia, comparador online.
Si a pie de calle se están cobrando comisiones de media de un 1% por estudio y del 2,6% por apertura, a golpe de tecla las cifras se reducen al 0,6% y 1,25%, respectivamente.
En la práctica, abrir una hipoteca de 97.495 euros, —importe medio de las que se solicitaron en junio según el INE—, en una oficina costaría 2.534,87 euros, mientras que online el importe se reduce hasta los 1.218,68 euros.
Otra buena opción es elegir una de las casas que ofertan las entidades de la Sareb, el 'banco malo'. Las hipotecas para primera vivienda que han lanzado han permitido la venta hasta finales de junio de 2.000 casas de su bolsa inmobiliaria. "A los bancos solo les interesa contratar hipotecas si son de la Sareb", confirma Luis Fabra.
Por eso, y por el plazo firmado de quince años que tienen los bancos y cajas con la Sareb para vender estos pisos, las condiciones que proponen las hipotecas son mejores. En el mejor de los casos, se puede conseguir que la entidad conceda el 100% de la tasación, frente al 80% habitual, con largos plazos de amortización y con un diferencial sobre el euríbor del 1,25% y un plazo de 40 años.
